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Si está pensando en comprar una segunda casa para unas vacaciones, ingresos por alquiler o residencia de jubilación, tiene sentido financiero aprovechar todas las exenciones fiscales disponibles. El costo de la propiedad de una segunda vivienda se puede reducir significativamente mediante deducciones fiscales sobre los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y los costos de alquiler.

La Ley de Impuestos y Impuestos Laborales (TCJA) ha cambiado la forma en que funcionan las exenciones fiscales, como la reducción de la deducción de intereses hipotecarios. Aún así, incluso con estos cambios, existen ventajas fiscales útiles que ayudarán a que la propiedad de una segunda vivienda sea más asequible. Este es un resumen rápido.

Conclusiones clave

  • Si enumera las deducciones, es probable que los intereses de su hipoteca sean deducibles de impuestos hasta un límite.
  • Se aplican diferentes reglas a la deducción de la hipoteca dependiendo de si se trata de una residencia personal o una propiedad de alquiler de segunda vivienda.
  • Puede deducir los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria, pero solo si los fondos se utilizan para mejoras en el hogar.
  • Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda, pero existen límites.
  • La Ley de Impuestos y Empleos ha cambiado la cantidad de exenciones fiscales que funcionan.

Deducción de intereses hipotecarios

La deducción de intereses hipotecarios se ha sugerido durante mucho tiempo como una forma de hacer que la propiedad de la vivienda sea más asequible. La TCJA, promulgada como ley en diciembre de 2017, ha cambiado lo que puede ahorrar mediante deducciones de intereses hipotecarios para su residencia principal y segunda residencia.

Los contribuyentes individuales y los casados ​​pueden presentar una declaración conjunta en la mayoría de los casos para deducir el interés total de las hipotecas de hasta $ 750,000. Esto se aplica a cualquier residencia personal, ya sea su primer o segundo lugar. El límite anterior era de $ 1 millón en deuda hipotecaria, que aún se aplica a los préstamos hipotecarios contratados antes del 16 de diciembre de 2017.

Se aplican diferentes reglas fiscales a la deducción de la hipoteca dependiendo de si la segunda vivienda se considera residencia personal o propiedad de alquiler. En el caso de los alquileres, también se aplica la parte del año en la que alquila la propiedad, en lugar de vivir solo.

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Desgravaciones fiscales para propietarios de segundas viviendas

Deducción de intereses sobre la residencia personal

Si su segunda propiedad es una residencia personal, tiene derecho a deducir los intereses hipotecarios de la misma manera que lo haría sobre su casa principal: hasta $ 750,000 si es soltero o casado que presenta una declaración conjunta. El límite es $ 375,000 si está casado y presenta la declaración por separado.

Para calificar para la deducción, la hipoteca debe ser una deuda garantizada sobre una casa calificada de su propiedad, y debe enumerar sus deducciones presentando el Anexo A.

El límite de interés hipotecario de $ 1 millón regresará en 2025, cuando expire la TCJA, a menos que los legisladores tomen medidas para mantener la ley en vigor.

Deducción de intereses sobre casas alquiladas

Las reglas son complicadas si desea hacer deducciones de impuestos sobre la propiedad de alquiler. Lo más importante es si alquila la propiedad durante parte o todo el año y con qué frecuencia utiliza la propiedad para uso personal. Su uso de la propiedad se clasificará en una de tres categorías:

Propiedad de alquiler menos de 15 días al año

Puede alquilar su casa por menos de 15 días durante el año fiscal sin informar los ingresos al IRS. La casa se considera una residencia personal, lo que significa que no puede hacer deducciones por los costos de alquiler. Pero puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda.

Esta regla especial se aplica incluso si alquila su casa por $ 10,000 por noche. La Sección 280A (g) del Código de Ingresos Internos establece que el dinero no necesita incluirse en su ingreso bruto, siempre que la casa se haya alquilado por menos de 15 días al año.

Propiedad de alquiler 14 días o más al año y rara vez la usa

Su casa se considera una propiedad alquilada, y no una residencia personal, si se alquila por 14 días o más al año, y su uso personal de la propiedad no excede los 14 días del año, o el 10% del número. de dias alquila la casa.

Si cumple con este requisito, los ingresos de la propiedad se declaran como ingresos de alquiler. También puede deducir los costos de alquiler, incluidos los intereses hipotecarios, los impuestos a la propiedad, los costos del seguro, las tarifas pagadas a los administradores de la propiedad, los servicios públicos y la depreciación de la propiedad. Sin embargo, debe distribuir estos costos entre su uso personal de la propiedad y el momento en que fue alquilada.

Vale la pena señalar que los días como gasto personal en la organización del local no cuentan como uso personal. El límite de 14 días puede excederse si se ha quedado en su propiedad por mantenimiento. Planifique documentar sus actividades de mantenimiento conservando los recibos para demostrar que solo estuvo de vacaciones esos días.

Utiliza una propiedad durante más de 14 días y rara vez se alquila

Si permanece en la propiedad durante más de 14 días al año, o más del 10% del total de días de alquiler de la propiedad, entonces la segunda casa se considera una residencia personal. Esto significa que puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad como lo haría con cualquier vivienda, pero no puede reclamar pérdidas por alquiler. Si un miembro de su familia usa la propiedad (incluidos su cónyuge, hermanos, padres, abuelos, hijos y nietos), esos días se cuentan como días personales, a menos que esté cobrando un precio de alquiler justo durante esos períodos familiares.

Deducción de intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria

Además de la deducción de intereses hipotecarios, es posible que pueda cancelar los intereses de un préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, la TCJA también ha cambiado estas reglas.

Anteriormente, podía pedir prestado contra el valor líquido de la vivienda y deducir los intereses independientemente de si los ingresos se usaban para pagar una tarjeta de crédito, construir unas vacaciones o comprar una segunda casa. Ahora, solo puede deducir intereses sobre la deuda con garantía hipotecaria si los fondos se usaron «para comprar, construir o mejorar significativamente la casa de préstamos del contribuyente». Además, como según las reglas anteriores, su casa principal o segunda debe garantizar el préstamo y no puede exceder el costo de la casa.

Según estas disposiciones, si desea deducir los intereses de una segunda vivienda, debe tener una hipoteca sobre ella. Si pidió prestado contra el valor líquido de su primera vivienda para financiar la compra de su segunda vivienda, estos intereses no se pueden deducir. Al igual que con una hipoteca, puede deducir intereses de hasta $ 750,000 en deuda con garantía hipotecaria si presenta la declaración como soltero o casado en conjunto ($ 375,000 si está casado y presenta la declaración por separado).

El límite se aplica a todas sus hipotecas y deudas con garantía hipotecaria. Si ya tiene $ 750,000 o más en una deuda hipotecaria, no podrá reclamar una deducción de intereses sobre préstamos con garantía hipotecaria que excedan esa cantidad.

Deducción de impuestos a la propiedad

Puede deducir los impuestos sobre la propiedad de su segunda vivienda y, como resultado, toda la propiedad que posea. Pero, también aquí, la TCJA ha realizado cambios que afectan esas deducciones.

Ya no puede deducir la cantidad total de impuestos a la propiedad que ha pagado por sus bienes inmuebles. Ahora, el total de impuestos estatales y locales que son elegibles para una deducción, incluidos los impuestos sobre la propiedad y la renta, está limitado a $ 10,000 por declaración de impuestos, o $ 5,000 si está casado y presenta una declaración por separado. Es posible que muchas personas que compran una segunda vivienda ya superen ese límite con su primera vivienda, por lo que no verán ahorros fiscales adicionales de su segunda vivienda.

Vender su segunda casa

Si vende su residencia principal, la ley permite que los contribuyentes individuales excluyan hasta $ 250,000 en ganancias de capital de sus ingresos. Las parejas casadas que presentan una declaración conjunta pueden excluir hasta $ 500,000 en ganancias de capital. Sin embargo, esto es solo para ventas de locales principales. Cuando vende su segunda casa, debe pagar el impuesto sobre las ganancias de capital sobre su beneficio total.

Al hacer de su segunda vivienda su vivienda principal, podría reducir el impacto de las ganancias de capital. Inicialmente, tendría que vivir en la segunda propiedad durante al menos dos de los cinco años antes de su venta. Esto calificaría la propiedad como su residencia principal. Además, para calificar para la exclusión, no puede haber aceptado la exclusión de ganancias de capital en la venta de otra casa durante el período de dos años antes de la venta de esta nueva residencia principal.

1031 Intercambios

Si su segunda propiedad se mantiene para negocios o inversión, es posible que pueda diferir los impuestos sobre las ganancias de capital bajo el intercambio 1031. Conocido como un intercambio similar, esto implica vender la propiedad y convertir una propiedad similar en su lugar. Una vez que haya vendido la propiedad inicial, debe identificar su propiedad de reemplazo dentro de los 45 días y adquirirla dentro de los 180 días. Luego, las ganancias de capital se difieren hasta que se venda la propiedad de reemplazo (aunque los impuestos se pueden diferir continuamente con otros intercambios similares).

Deben cumplirse varias condiciones para calificar para un intercambio similar. La propiedad debe haber sido propiedad del contribuyente durante al menos dos años antes de su venta. En cada uno de los dos períodos de 12 meses previos a la venta, el contribuyente debe haber alquilado la propiedad durante al menos 14 días. Además, el uso personal de la propiedad por parte del contribuyente no puede exceder los 14 días al año, o el 10% de los días en que se alquiló la casa.

Eventualmente, la propiedad de reemplazo debe cumplir las mismas condiciones: debe mantenerse durante al menos dos años después el intercambio similar; alquilado por al menos 14 días al año; y no se puede utilizar para disfrute personal por más de 14 días al año, o el 10% de los días que se alquiló la casa.

Debido a que las leyes tributarias son complejas y cambian de vez en cuando, se recomienda que consulte a un especialista calificado en impuestos sobre bienes raíces que pueda explicar las implicaciones y las leyes tributarias relevantes y ayudarlo a determinar la estrategia de propiedad más favorable para su situación.

La línea de fondo

Si es económicamente factible, es una excelente inversión tener una segunda casa para vacaciones o alquiler, y puede proporcionar una vivienda principal adecuada durante la jubilación. Pero debido a que ser propietario de una vivienda conlleva una carga financiera significativa, desde la hipoteca y los impuestos hasta el mantenimiento y las reparaciones, le conviene conocer las implicaciones fiscales para usted de ser propietario de una segunda vivienda.