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¿Qué es DownREIT?

DownREIT es un esfuerzo conjunto entre un propietario de bienes raíces y un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) para adquirir y controlar bienes raíces.

Conclusiones clave

  • DownREIT es un acuerdo de asociación entre un REIT y un propietario de bienes raíces que permite el diferimiento de impuestos sobre la venta de bienes raíces de buena reputación.
  • Hay dos tipos de DownREIT. El primer tipo implica contribuciones de capital limitadas de los REIT, mientras que el segundo tipo tiene una contribución de capital significativa.
  • Los DownREIT son más complejos en comparación con los UPREIT y pueden tener implicaciones fiscales, si el IRS considera que la unidad operativa es de seguridad.

Entendiendo DownREIT

DownREIT es un acuerdo de asociación entre un propietario de bienes raíces y el (REIT) que ayuda al propietario de bienes raíces a diferir el impuesto a las ganancias de capital sobre la venta de un bien inmueble valuado. UPREIT fue diseñado después de la recesión inmobiliaria de la década de 1990 para facilitar la inversión de capital en la industria inmobiliaria.DownREIT surgió de UPREIT.

Los propietarios de bienes raíces que agregan propiedades a DownREIT adquieren unidades operativas en asociación. Esta entidad socia y la relación del propietario con ella se pueden estructurar de diferentes formas, dependiendo de la estructura del REIT y de los posibles UPREIT. En DownREIT, un REIT debe acordar un acuerdo de suspensión o cierre para vender activos contributivos.

Hay dos tipos de categorías de socios de DownREIT. En el primer tipo de sociedad, el REIT proporciona un capital limitado a cualquier capital y los socios limitados reciben opciones para la distribución de efectivo operativo en una cantidad igual a los dividendos de acciones del REIT. En la segunda categoría de REIT REIT tiene una importante contribución de capital. El socio general recibe una distribución igual al rendimiento del capital.

DownREIT en comparación con UPREIT

DownREIT se usa menos que UPREIT porque es más complejo y puede que no tenga las mismas ventajas fiscales que UPREIT. Agregar una propiedad a DownREIT es una transacción compleja que requiere una guía profesional en impuestos e inversiones. Si la transacción no está estructurada con verdadero cuidado, el IRS puede considerar la transferencia de propiedad a DownREIT como una alternativa a las unidades operativas bajo reglas de venta ocultas o anti-abuso como una transacción sujeta a impuestos. En consecuencia, UPREIT puede ser la opción más lógica para un propietario cuya principal preocupación es diferir la obligación del impuesto sobre la renta.

A diferencia de los UPREIT, donde los bienes raíces no son propiedad, DownREIT implica la propiedad de bienes raíces. Parte de esta propiedad es de propiedad total, mientras que otras pueden ser propiedad de sociedades limitadas con aquellos que han contribuido con la propiedad.

DownREIT puede ser una opción lógica si el dueño de la propiedad piensa que su propiedad inmobiliaria se valorará más que otras propiedades REIT, porque retiene más interés en su propiedad aportada por DownREIT que con UPREIT.

Dicho esto, debido a que la estructura de propiedad de DownREIT es más compleja, se requieren cálculos más complejos para convertir las unidades operativas en efectivo. De manera similar, los UPREIT y los DownREIT funcionan de manera diferente como inversiones porque están estructurados de manera diferente. Con DownREIT, la asociación entre un REIT y el inversor puede operar de una manera diferente al rendimiento de un REIT en su conjunto.

Sin embargo, los DownREIT como los UPREIT son valiosos como herramienta de planificación patrimonial. Ambos aumentan la base de unidades operativas a la muerte del propietario, lo que permite transferir bienes inmuebles respetados libres de impuestos a los herederos. Los herederos pueden convertir las unidades operativas en acciones REIT o en efectivo sin pagar impuestos.

Ejemplo de DownREIT

Considere una cartera de $ 100 millones de cinco propiedades. La propiedad tiene una deuda de $ 80 millones a una tasa de interés del 8%. Los socios propietarios de la propiedad tienen un saldo acumulado acumulativo de $ 5 millones. REIT entra en la transacción y paga $ 60 millones de la deuda existente por la propiedad y aumenta los saldos de la cuenta de capital de los otros socios con deuda al 7%. Las acciones se emiten como unidades operativas para los $ 20 millones restantes de los socios y la mayoría está en manos de REIT, mientras que los otros socios son GP y LP.