Los programas de participación directa (DPP) son inversiones conjuntas no negociables que invierten en empresas inmobiliarias o relacionadas con la energía que buscan fondos durante un largo período de tiempo. Los DPP tienen una vida útil limitada, normalmente entre cinco y 10 años y suelen ser inversiones pasivas. Según un artículo reciente de CNBC, los DPP están «emergiendo como una clase de activos alternativa para los inversores minoristas, que generalmente generan un flujo de ingresos del 5% al 7%». En el entorno actual de tipos de interés bajos, este tipo de ingresos resulta atractivo.
¿Qué son las DPP y qué necesitan saber los inversores y los asesores financieros antes de invertir?
Flujo de ingresos
La mayoría de las DPP proporcionan un flujo de ingresos para los inversores de la empresa subyacente. Estos pagos de dividendos pueden provenir de pagos de alquiler de bienes raíces, pagos de hipotecas, arrendamientos de equipos, pagos de arrendamiento de petróleo y gas u otros flujos de ingresos basados en el negocio básico del DPP.
Reglas de participación de inversores
Las restricciones a los inversionistas elegibles para invertir en DPP variarán. Por lo general, existe una cantidad mínima de ingresos y patrimonio neto. En algunos casos, los DPP estarán sujetos a las reglas de acreditación de inversores del estado correspondiente y de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Cada programa de DPP también puede tener restricciones adicionales además de las del organismo regulador relevante que restringen quién puede y quién no puede invertir. Por lo general, estas restricciones se deben a la falta de liquidez de las DPP más que a su riesgo de inversión.
Inversiones ilegales
Los inversores en DPP deben comprender que se trata de inversiones sin liquidez. Deben estar preparados para invertir su dinero durante un período de años, por lo general, hasta que la inversión se liquide y les devuelva el dinero de los inversores más las ganancias impagas anteriormente. Los REIT no negociables son un ejemplo. Por lo general, realizan distribuciones, pero el dinero no está disponible para los inversores hasta que el fondo cotiza públicamente sus acciones o liquida el fondo. La falta de liquidez de los DPP puede ser una ventaja en tiempos turbulentos en el mercado similar a los que estamos viviendo actualmente.
Negociados vs. No Negociados
Los DPP son principalmente vehículos de inversión no comerciales. No cotizan en la Bolsa de Valores de Nueva York ni en ninguna bolsa de inversión pública similar. El mercado secundario de estas inversiones es limitado o inexistente. Keith Allaire, director gerente de Robert A. Stanger & Co., un banco de inversión y asesor de la industria de DPP, dijo a CNBC: “Los productos comercializados tienden a enfocarse en el sentimiento del mercado, mientras que los sin calificación se enfocan en el origen. valor. «
Estadísticas de DPP
Según el artículo de CNBC, los tipos más comunes de DPP en la actualidad son:
- REIT no cotizados: aproximadamente el 65% del mercado de DPP
- Empresas de desarrollo empresarial no cotizadas (BDC), que son instrumentos de deuda para pequeñas empresas: alrededor del 32% del mercado.
- Programas de petróleo y gas, como regalías o deducciones fiscales.
- Programas de arrendamiento de equipos en diversas industrias
La Asociación de Programas de Inversión compiló una serie de estadísticas de la industria a finales de 2014:
- Más de 30.000 asesores financieros utilizaron REIT o BDC no cotizados en sus prácticas.
- Más de 1,2 millones de inversores tenían REIT o BDC no cotizados en su cartera de inversiones.
- El tamaño promedio de la cuenta fue de aproximadamente $ 16,900.
- El 43% (o $ 9.2 mil millones) se invirtió a través de cuentas calificadas.
REIT no negociables
Los REIT no negociables han estado en llamas en los últimos años por parte de la SEC y otros. En agosto de 2015, la SEC publicó un boletín para inversores. Como me dijo el director del fondo de inversión inmobiliaria privada local, el hecho de que al inversor le haya ido bien en una inversión como un REIT no negociable no significa que fuera una inversión adecuada para ellos. Algunos grandes corredores de bolsa han restringido el uso de REIT no comerciales.
¿Son apropiados los DPP?
La mayoría de los asesores financieros quieren hacer lo mejor para sus clientes. Esto significa ayudarlos a alcanzar sus metas financieras, tanto a largo como a corto plazo. Invertir en productos DPP es una buena forma para algunos inversores que buscan rentabilidad y que tienen la capacidad de invertir parte de su cartera en un vehículo de inversión que carece de liquidez.
Por su naturaleza, muchas DPP actúan como inversiones alternativas a través de su correlación relativamente baja con las inversiones tradicionales a largo plazo en acciones y bonos. En el actual entorno de inversión volátil que hemos visto durante el año pasado, existe un renovado interés en alternativas de todo tipo.
Los asesores financieros deben ejercer la debida diligencia sobre estos productos e ir más allá de si el DPP cumple con un estándar de idoneidad. Ellos, o al menos su empresa, deben examinar a fondo a quienes ofrecen la inversión y su historial, así como la tesis económica de la inversión subyacente.
La línea de base
Varias DPP han anunciado una nueva clase de activos. Pueden ofrecer una rentabilidad y un flujo de caja sólidos, lo que es muy deseable para muchos inversores. Los asesores financieros tienen el deber de asegurarse de que cualquier Director del Ministerio Público sea adecuado para sus clientes antes de recomendarlos como una opción de inversión.
