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Inversión inmobiliaria/ Inversiones alternativas

Efectivo disponible para distribución (CAD)

¿Qué es el efectivo disponible para distribución (CAD)?

El efectivo disponible para distribución (CAD) se refiere al efectivo disponible para un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que está disponible para su distribución como dividendos para los accionistas. El valor de CAD se calcula tomando los fondos REIT de las operaciones (FFO) y restando su gasto de capital recurrente (CAPEX).

CAD es el subconjunto más líquido de fondos disponibles para distribución (FAD). Las ventajas de tener una pila de CAD son que brinda una imagen más completa de los flujos de efectivo ajustados de REIT y lo que los inversores pueden esperar recibir en forma de distribuciones de dividendos.

  • El efectivo disponible para distribución (CAD) es una métrica de REIT que refleja los gastos de capital recurrentes de los fondos de operaciones (FFO).
  • CAD es una medida no GAAP que se utiliza como proxy de los flujos de efectivo de REIT para los inversores.
  • CAD se puede aumentar orgánicamente o adquiriendo nuevas propiedades.
  • El cálculo CAD no sigue una fórmula estandarizada en el sector REIT, por lo que los analistas e inversores deben tener cuidado de tener en cuenta la metodología utilizada.

Fórmula de efectivo disponible para distribución – Sí CAD


C.

UNA.

D.

=

F.

F.

O.

R.

C.

MI.

dónde:

C.

UNA.

D.

=

Efectivo disponible para distribución

F.

F.

O.

=

Fondos de operaciones

begin {alineado} & CAD = FFO – RCE \ & textbf {donde:} \ & CAD = text {Efectivo disponible para distribución} \ & FFO = text {Fondos de operaciones} \ & RCE = text {Gastos de capital recurrentes} end {alineado}

C.UNA.D.=F.F.O.R.C.MI.dónde:C.UNA.D.=Efectivo disponible para distribuciónF.F.O.=Fondos de operaciones

Cómo calcular el efectivo disponible para distribución: CAD

El efectivo disponible para distribución se calcula restando los gastos de capital recurrentes de los fondos de las operaciones. La fórmula y el cálculo de FFO se muestran a continuación.

¿Qué le dice el efectivo disponible para distribución?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) es un vehículo de inversión conjunta con una cartera de propiedades generadoras de ingresos y / o hipotecas que debe distribuir casi la totalidad de su ingreso neto imponible para mantener el estado de REIT. De hecho, los REIT deben pagar el 90% de los ingresos imponibles obtenidos por los inversores. Si bien no existe un método estandarizado para calcular los fondos que se distribuirán, muchos REIT calculan el CAD de la misma manera ajustando los fondos del valor operativo para alquileres de línea directa, bienes no financieros y cualquier costo recurrente asociado con bienes raíces.

Para los inversores orientados a los ingresos, el dinero disponible para la distribución es una métrica clave para medir la solidez de un REIT. Los REIT pueden aumentarlo orgánicamente o por adquisición.

Para los REIT, no existe una regla estricta sobre los CAD y cómo se calculan. Entonces, cuando la métrica se calcula con REIT, el cálculo puede variar de una compañía a otra. Como resultado, es una medida que no es PCGA y debe tratarse como una proforma.

Ejemplo de efectivo disponible para distribución

Boston Properties (BXP) es una propiedad comercial REIT con edificios en Boston, Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Washington DC y Reston, Virginia. En 2020, la tasa de pago de CAD REIT fue del 96,4% en comparación con el 86,7% en 2019.

Los estados financieros de Boston Properties indican que calcula CAD agregando a la transacción de arrendamiento de FFO los costos que califican como incentivo al alquiler, depreciación no inmobiliaria, pérdidas no monetarias derivadas de la extinción anticipada de la deuda y el costo de la compensación basada en acciones; luego, eliminar los efectos del alquiler de la línea directa y el ajuste del costo de la línea sobre la renta de la tierra; y finalmente, reste los gastos de capital, las mejoras de los hoteles y las actualizaciones y reemplazos de equipos. Esta lista de elementos de ajuste del flujo de efectivo no es exhaustiva, pero muestra cómo se manejan los elementos en efectivo y no monetarios para presentar una cifra más precisa de los fondos reales disponibles para su distribución a los inversores.

La diferencia entre CAD y FFO

El efectivo disponible para los cálculos de distribución no se adhiere a una fórmula estandarizada en el sector REIT, pero generalmente se define como la diferencia entre FFO y costos recurrentes. Los costos de capital recurrentes que generalmente se deducen del FFO para determinar el valor de CAD incluyen el reemplazo de techos de edificios, reparaciones del sistema HVAC, repavimentación de estacionamientos y otro mantenimiento de rutina significativo. Algunos REIT pueden recibir mejoras de inquilinos, forro de alquiler directo o comisiones de arrendamiento de FFO.

Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de la Asociación Nacional (NAREIT), un grupo comercial para la industria, define FFO como ingreso neto más depreciación menos la ganancia en la venta de una propiedad más una pérdida en la venta de la propiedad.

La fórmula extendida para FFO es:


F.

F.

O.

=

NORTE.

I.

+

D.

UNA.

I.

I.

+

I.

MI.

GRAMO.

pag.

+

L.

pag.

I.

V.

+

L.

V.

dónde:

NORTE.

I.

=

Lngresos netos

D.

UNA.

=

Depreciación y amortización

I.

I.

=

Ingresos por intereses

I.

MI.

=

Costo de interés

GRAMO.

pag.

=

Ganancia en venta de propiedad

L.

pag.

=

Pérdida por venta de propiedad

I.

V.

=

Ingresos de empresas no consolidadas

L.

V.

=

Pérdidas de empresas no consolidadas

begin {alineado} & FFO = NI + DA – II + IE – GP + LP – IV + LV \ & textbf {donde:} \ ∋ = text {Ingresos netos} \ & DA = text { Depreciación y amortización} \ & II = text {Ingresos por intereses} \ & IE = text {Costo por intereses} \ & GP = text {Ganancia por la venta de la propiedad} \ & LP = text {Pérdida en venta de propiedad} \ & IV = text {Ingresos de empresas no consolidadas} \ & LV = text {Pérdida de empresas no consolidadas} end {alineado} F.F.O.=NORTE.I.+D.UNA.I.I.+I.MI.GRAMO.pag.+L.pag.I.V.+L.V.dónde:NORTE.I.= Lngresos netosD.UNA.= Depreciación y amortizaciónI.I.= Ingresos por interesesI.MI.= Costo de interésGRAMO.pag.= Ganancia en venta de propiedadL.pag.= Pérdida por venta de propiedadI.V.= Ingresos de empresas no consolidadasL.V.= Pérdidas de empresas no consolidadas