La refinanciación a menudo puede parecer una excelente manera de reducir sus pagos hipotecarios mensuales y dejarle más dinero para otras cosas. Sin embargo, al sopesar los pros y los contras del refinanciamiento, no olvide pensar en cómo este movimiento podría afectar su patrimonio neto.
Conclusiones clave
- A menudo se utiliza un método de período de pago simple para calcular el mes en que los ahorros acumulados de un propietario exceden el costo de refinanciamiento.
- Una forma más sólida desde el punto de vista financiero de calcular el costo del refinanciamiento es estimar el impacto en el patrimonio neto de sus hogares.
- Para saber cuándo se tomará una decisión de refinanciamiento económico, los propietarios deben comparar el calendario de amortización restante de su hipoteca con el calendario de amortización de la nueva hipoteca.
¿Por qué? Una hipoteca es más que un pago mensual. Es un instrumento de deuda que se utiliza para financiar un activo. Y la jerga de ese profesor de contabilidad significa que tener una hipoteca reduce su patrimonio neto.
Así es como funciona el razonamiento. En un balance familiar, hay un pasivo hipotecario. Por lo tanto, se resta del patrimonio familiar para determinar su patrimonio neto. Demasiados consumidores caen en la trampa de refinanciar una hipoteca para reducir sus pagos mensuales sin pensar en el impacto de ese refinanciamiento en su patrimonio neto general. ¿El refinanciamiento de su casa vale la pena? ¿O es solo una solución a corto plazo para un problema mayor?
La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Método del período de reembolso
El método más común para determinar la economía de la refinanciación hipotecaria es calcular un período de reembolso simple. Esta ecuación se calcula calculando la cantidad de ahorro de pago mensual que se puede realizar refinanciando una nueva hipoteca a una tasa de interés más baja y determinando el mes en el que esa cantidad acumulada de ahorro de pago mensual excede los costos asociados.
Suponga, por ejemplo, que tiene un préstamo hipotecario a 30 años por $ 200 000. Cuando lo logró, recibió una tasa de interés fija de 6.5% y su pago a principios de mes es de $ 1,264. Si las tasas de interés ahora se fijan en 5.5%, esto podría reducir su pago mensual a $ 1,136, lo que resultaría en un ahorro mensual de $ 128, es decir, $ 1,536 por año. La regla típica es que si puede reducir su tasa de interés actual entre un 0,75% y un 1% o más, puede tener sentido considerar la posibilidad de refinanciar.
Luego, deberá pedirle a su nuevo prestamista que calcule los costos totales de cierre para el posible refinanciamiento. Por ejemplo, si llegan a $ 2,300, su período de recuperación sería de 1,5 años en casa ($ 2,300 dividido por $ 1,524). Por lo tanto, si planea quedarse en casa durante dos años o más, el refinanciamiento tiene sentido, al menos mediante el método simple del período de reembolso.
Lo que faltó en el método del período de reembolso
Sin embargo, este método ignora el balance general del hogar y la ecuación del patrimonio neto total. Hay dos cosas principales sin cuenta.
Costo de refinanciamiento
Con el método del período de amortización simple, se ignora el saldo de capital de la hipoteca existente contra la nueva hipoteca. Sin embargo, la refinanciación no es gratuita. Los costos de refinanciamiento deben pagarse de su bolsillo o, en la mayoría de los casos, incorporarse al saldo principal de la nueva hipoteca.
Cuando el saldo de una hipoteca aumenta a través de una transacción de refinanciamiento, el lado del pasivo del balance familiar aumenta y, cuando todo lo demás es estable, el valor neto del hogar disminuye inmediatamente en una cantidad igual al costo del refinanciamiento.
Intereses hipotecarios totales pagados
Obtener una tasa de interés más baja en su hipoteca de refinanciamiento no significa que pagará menos en el interés total. Por ejemplo, si una hipoteca a 30 años se refinancia con 25 años restantes hasta que se cancele en una nueva hipoteca a 30 años, es posible que deba pagar más intereses completos durante la vida de la nueva hipoteca. Todo depende de cuánto sea más baja la nueva tasa de interés.
El método del valor neto del hogar
Una forma más sólida desde el punto de vista financiero de determinar la economía del refinanciamiento que incorpora los costos reales en la ecuación del patrimonio neto del hogar es comparar el programa de amortización restante de la hipoteca existente con el programa de amortización de la nueva hipoteca.
El cronograma de amortización de la nueva hipoteca incluirá los costos de refinanciamiento en el saldo de capital. Si los costos de refinanciamiento se pagan de su bolsillo, entonces, para una comparación adecuada, se debe restar la misma cantidad de dólares del saldo principal de la hipoteca existente. Esto se basa en la suposición de que si la transacción de refinanciamiento no se lleva a cabo, el dinero que desembolsaría para gastos podría usarse para pagar el saldo principal del préstamo existente.
Reste los ahorros del pago mensual entre las dos hipotecas del saldo principal de la nueva hipoteca. Esto se debe a que, en teoría, podría utilizar los ahorros mensuales generados por el refinanciamiento para reducir el saldo de capital de la nueva hipoteca. El mes en el que el saldo de principal modificado de la nueva hipoteca alcanzó el saldo principal de la hipoteca existente es el mes en que se alcanzó un plazo de amortización de refinanciamiento verdaderamente económico, basado en el valor neto del hogar.
Por cierto, las calculadoras de amortización se pueden encontrar en la mayoría de los sitios web relacionados con hipotecas. Puede copiar y pegar los resultados en una hoja de cálculo, luego hacer el cálculo adicional para restar las diferencias de pago mensual del saldo principal de la nueva hipoteca.
Ejemplo del método del valor neto del hogar
Utilizando los cálculos anteriores, el análisis de refinanciamiento de una hipoteca existente con una tasa de interés fija del 7%, 25 años restantes hasta que se pague y un saldo de capital de $ 200,000 en una nueva hipoteca de interés fijo a 30 años del 6.25% y costos de refinanciamiento de $ 3,000 (que se incluirán en el saldo principal de la nueva hipoteca) dan los siguientes resultados:
Si se utiliza un análisis simple del período de pago para determinar la economía del refinanciamiento en el ejemplo anterior, los ahorros acumulados en el pago mensual exceden los costos de $ 3,000 para el refinanciamiento a partir del mes 19. Es decir, el método del período de pago simple nos dice si el propietario espera tener la nueva hipoteca por 19 meses o más, el refinanciamiento tiene sentido.
Sin embargo, si se utiliza el enfoque del patrimonio neto, la decisión de refinanciamiento no será económica hasta el mes 29, cuando el saldo del principal de la nueva hipoteca menos los ahorros acumulados en el pago mensual será menor que el saldo del principal de la hipoteca existente. El enfoque del patrimonio neto nos dice que se necesitan 10 meses más que el enfoque del período de recuperación simple antes de que el refinanciamiento sea económico.
Si refinancia después de perder el valor de su vivienda y tiene un seguro hipotecario privado, el impacto negativo en su patrimonio neto podría ser aún más sustancial.
Consideraciones Especiales
Tenga en cuenta que durante los períodos de disminución del valor de la vivienda, muchas viviendas se tasan a un precio mucho menor que antes. Esto puede significar que no tendrá suficiente valor líquido en su casa para cumplir con el pago reducido del 20% en la nueva hipoteca, lo que requiere que cree un depósito en efectivo mayor de lo esperado.
Es posible que requiera que tenga un seguro hipotecario privado (PMI), que eventualmente aumentará su pago mensual. En estos casos, incluso con la disminución de las tasas de interés, es posible que sus ahorros reales no sean mucho.
La línea de base
Al calcular la economía de refinanciamiento real de su hipoteca, puede determinar con precisión el período de pago con el que tiene que competir. Se necesita un poco de trabajo para impulsar los números, pero cualquiera puede hacerlo.
Especialmente si planea mudarse en los próximos años, si se toma unos minutos para calcular la economía de refinanciamiento real de su hipoteca, realmente puede ayudarlo a desperdiciar miles de dólares. Y si es probable que la refinanciación dé sus frutos, comprenderá mejor cuándo comenzar a aprovechar esta medida.
