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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Enfoque de costos

¿Qué es el enfoque de costos?

El enfoque de costo es un método de valoración de bienes raíces que estima que el precio que un comprador debe pagar por una propiedad es igual al costo de construir un edificio equivalente. En el enfoque del costo, el valor de la propiedad es igual al costo del terreno, más los costos totales de construcción, menos la depreciación. Proporciona el valor de mercado más preciso cuando una propiedad es nueva en lugar de utilizar métodos alternativos.

El enfoque de costos es uno de los tres métodos de valoración de bienes raíces; los otros son el enfoque de ingresos y el enfoque comparable.

Conclusiones clave

  • El enfoque de costo para la valoración de bienes raíces estima que el valor debe ser igual al costo total de construir una estructura equivalente.
  • El enfoque considera los costos de la tierra, más los costos de construcción, menos la depreciación.
  • El enfoque de costos se considera menos confiable que otros métodos de valoración de bienes raíces, pero puede ser útil en algunos casos, como cuando se considera una nueva construcción o una casa única sobre una base comparable.

Comprensión del enfoque de costos

En lugar de centrarse en los precios por los que se venden otras casas similares en el área, o la capacidad de una propiedad para generar ingresos, el enfoque costero de los bienes raíces se valora calculando el costo del edificio hoy. ser remplazado. de principio a fin. También afecta el valor de la tierra y hace deducciones por cualquier pérdida de valor, también conocida como depreciación.

La lógica detrás del enfoque de costos es que tiene poco sentido que los compradores paguen más por una propiedad de lo que costaría construir desde cero.

Hay dos tipos principales de evaluaciones del enfoque de costos:

  1. Método de reproducción: Esta versión considera el costo de replicar la propiedad y presta atención al uso de materias primas.
  2. Método de reemplazo. En este caso, se asume que la nueva estructura tiene la misma función pero con materiales más nuevos, utilizando métodos de construcción existentes y diseño actualizado.

Una vez que se han recopilado todas las estimaciones, el enfoque de costos se calcula de la siguiente manera:

costo – depreciación + valor de la tierra = valor de la propiedad.

Ventajas y desventajas del enfoque de costos

El enfoque de costos puede ser menos confiable que los ingresos y metodologías comparables en la práctica. Requiere ciertas suposiciones, incluida la suposición de que hay suficiente terreno disponible para que el comprador construya una propiedad equivalente.

Además, si no se dispone de terrenos baldíos comparables, se debe estimar el valor, lo que hace que la tasación sea menos precisa. La falta de materiales de construcción similares reduce la precisión de la tasación y aumenta el espacio para la subjetividad. Tampoco es una falta de respeto calcular una propiedad antigua de forma simple y fácil de medir.

A pesar de estas limitaciones, hay algunos casos en los que el enfoque de costos puede ser útil e incluso necesario. Es muy útil para usted evaluar los diversos componentes de su propiedad inmobiliaria por separado cuando se trata de una propiedad que es nueva o diferente de otras de maneras únicas.

Cuándo se puede utilizar el enfoque de costos

Propiedades de uso especial

Se requiere un enfoque de costos y, a veces, es la única forma de determinar el valor de un edificio exclusivo, como bibliotecas, escuelas o iglesias. Estos recursos generan pocos ingresos y no se comercializan con frecuencia, invalidando los ingresos y enfoques comparables.

Nueva construcción

El enfoque de costos también se usa a menudo para nuevas construcciones. Los prestamistas de construcción requieren evaluaciones de enfoque de costos porque cualquier valor de mercado o valor de ingresos depende de los estándares del proyecto y su finalización. Los proyectos se reevalúan en varias etapas de construcción para permitir que se liberen fondos para la siguiente etapa de finalización.

Seguro

Las evaluaciones de seguros generalmente utilizan el enfoque de costos al suscribir pólizas de propietarios o considerar reclamaciones porque solo el valor de las mejoras es asegurable y el valor de la tierra se separa del valor total de la propiedad. La elección del valor de depreciación y el valor total de reemplazo o reproducción es el factor más importante para la evaluación.

Propiedad comercial

Por último, en ocasiones se confía en el enfoque de costos para la valoración de propiedades comerciales, como edificios de oficinas, tiendas minoristas y hoteles. El método principal utilizado aquí es el enfoque de ingresos, aunque se puede aplicar un enfoque de costos cuando se requieran ajustes individuales al diseño, la construcción, la utilidad funcional o la calidad de los materiales.

Consideraciones Especiales

La mayoría de las tasaciones residenciales no utilizan el enfoque de costos. En cambio, las comparaciones de ventas suelen fomentar las valoraciones de mercado de este tipo de propiedades.

Cuando la evaluación de un enfoque de costos cae por debajo del precio de mercado, es una señal de un mercado sobrecalentado. Por el contrario, las evaluaciones periódicas por encima de los precios de mercado pueden ser una oportunidad de compra.

Una excepción es si la propiedad está subdesarrollada o mejorada en exceso para su vecindario. En este caso, una estimación precisa del valor de las mejoras contribuye a la precisión de la determinación del valor, que solo puede utilizarse con el enfoque comparable.