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¿Qué es el enfoque de evaluación?

El enfoque de evaluación describe el proceso de estimar el valor de un activo, basado en factores como su costo, los ingresos que genera y su valor justo de mercado (FMW) en relación con los ingresos de activos similares. La cifra de evaluación resultante es esencialmente una suposición educativa de que probablemente se obtendría un intento de pronosticar el precio de un activo en un mercado libre. Aunque las evaluaciones se realizan generalmente junto con la venta de un bien, también pueden realizarse con fines de seguros o impuestos.

Conclusiones clave

  • El enfoque de tasación es un procedimiento para determinar el valor de un activo mediante tasación, en lugar de depender de los precios de las transacciones de mercado.
  • Por lo general, se realiza junto con la venta de un activo, o con fines fiscales o de seguros.
  • El valor de un dólar se asigna en función de factores como el costo del activo, los ingresos que genera y su valor justo de mercado en relación con el valor de activos similares.
  • Las evaluaciones de los precios que se obtendrían en un mercado libre son esencialmente una suposición hábil.

Comprensión del enfoque de evaluación

El enfoque de evaluación se utiliza para determinar el valor de activos de alto valor como propiedades inmobiliarias, artefactos, joyas, vehículos, intereses financieros en campos petroleros y otros activos alternativos. Es difícil cuantificar los valores de estos artículos porque no cambian de manos con la frecuencia suficiente para generar de manera confiable los precios de mercado actuales de la forma en que lo hacen las acciones y otros valores que cotizan en bolsa. Por lo tanto, el valor de dichos bienes debe ser considerado por personas calificadas llamadas tasadores.

Requisitos para un enfoque de evaluación

Las evaluaciones se consideran legítimas solo si las realizan las partes interesadas que están certificadas y autorizadas por las juntas reguladoras estatales. Los evaluadores deben cumplir con los lineamientos de los Estándares Universales de Práctica de Evaluación Profesional (USPAP) y aprobar los cursos académicos relevantes. Los evaluadores deben tener experiencia en sus áreas particulares de especialización. Caso en cuestión: solo un anillo de diamantes debe ser considerado por un joyero experimentado, y no por analistas inmobiliarios.

Los tres enfoques de tasación para bienes raíces

Los bienes raíces generalmente se evalúan si se están vendiendo o si el propietario busca refinanciar la hipoteca existente sobre su propiedad. Una tasación tiene como objetivo determinar el valor de una propiedad que refleje su condición, edad, ubicación y otras características materiales. Esta acción ayuda a disuadir a los bancos de prestar más dinero a los prestatarios de lo que vale la propiedad.

El valor de los bienes raíces debe tenerse en cuenta para una serie de iniciativas, que incluyen financiamiento, análisis de inversiones, seguros de propiedad, listados de ventas e impuestos.

Los tasadores se basan en los siguientes tres métodos para establecer los valores de las propiedades inmobiliarias:

  1. Comparación de ventas. Este es el método más común, donde las evaluaciones del valor de la propiedad se basan en los precios de venta de propiedades recientes en el mismo vecindario recientemente. Para lograr esto, se deben reportar al menos tres propiedades comparables en el último año, en un mercado abierto competitivo.
  2. Enfoque de costos. Esta práctica opera bajo la premisa de que el valor de una propiedad debe ser igual al costo de construir un edificio equivalente, tomando en cuenta el costo del terreno y los costos de construcción, menos la depreciación. Después de todo, sería económicamente ignorante que un comprador de vivienda pagara más por una propiedad de lo que costaría construir una estructura similar desde cero.
  3. Enfoque de ingresos. A veces denominado «enfoque de capitalización de ingresos», estima el valor de una propiedad en función de los ingresos que genera. Se calcula tomando el ingreso operativo neto (ingreso generado por la propiedad menos los costos operativos) y dividiéndolo por la tasa de capitalización, la tasa de rendimiento esperada.