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¿Es el sector inmobiliario una inversión arriesgada? Desde 2013, los bienes raíces se han clasificado como la opción de inversión más grande para la mayoría (35%) de los estadounidenses, según la encuesta anual de Gallup sobre economía y finanzas personales, realizada a principios de abril de 2020.Esto coloca a los bienes raíces por delante de las acciones y los fondos mutuos (21%), las cuentas de ahorro (17%), el oro (16%) y los bonos (8%) como su inversión favorita.

Puede ser la mejor opción de inversión, pero ¿es seguro invertir en bienes raíces? Como cualquier inversión, la inversión inmobiliaria conlleva riesgos. Aquí hay siete riesgos de inversión inmobiliaria a tener en cuenta al considerar comprar una propiedad de inversión.

Conclusiones clave

  • La inversión inmobiliaria puede ser lucrativa, pero es importante comprender los riesgos.
  • Los riesgos clave incluyen un posicionamiento deficiente, un flujo de caja negativo, muchas vacantes y arrendatarios problemáticos.
  • Otros riesgos a considerar son la falta de liquidez, los problemas estructurales ocultos y la increíble naturaleza del mercado inmobiliario.

1. El mercado inmobiliario es predecible

Antes de la Gran Recesión de 2008, muchos inversores (erróneamente) creían que el mercado inmobiliario solo podía moverse en una dirección: hacia arriba. La suposición básica era que si compraba una propiedad hoy, podía venderla mucho más tarde.

Si bien los valores inmobiliarios tienden a aumentar con el tiempo, el mercado inmobiliario es predecible y su inversión puede depreciarse. La oferta y la demanda, la economía, la demografía, las tasas de interés, las políticas gubernamentales y los eventos imprevistos juegan un papel en las tendencias inmobiliarias, incluidos los precios y las tarifas de alquiler. Puede reducir el riesgo de verse atrapado en el lado equivocado de una tendencia mediante una investigación cuidadosa, la debida diligencia y el monitoreo de sus propiedades inmobiliarias.

Los bienes raíces no son una inversión asentada y olvidada. Debe monitorear sus inversiones y ajustar sus estrategias de entrada y salida según sea necesario.

2. Elija un sitio inadecuado

El lugar siempre debe ser su primera consideración al comprar una propiedad de inversión. Después de todo, no se puede trasladar una casa a un vecindario más deseable, ni tampoco se puede trasladar un edificio comercial fuera de un centro comercial abandonado.

En última instancia, la ubicación recopila los factores que determinan su capacidad para obtener ganancias: la demanda de propiedades de alquiler, los tipos de propiedades que tienen más demanda, un grupo de inquilinos, tarifas de alquiler y el potencial de apreciación. En general, el mejor sitio es el que generará el mayor retorno de la inversión. Sin embargo, debe investigar un poco para encontrar los mejores sitios.

3. Flujo de caja negativo

El flujo de efectivo de una inversión inmobiliaria es el dinero que queda después de que se hayan pagado todos los costos, impuestos y pagos de la hipoteca. El flujo de caja negativo se produce cuando el flujo de caja es menor que el flujo de caja, lo que significa que está perdiendo dinero.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Las principales causas del flujo de caja negativo incluyen:

  • Alta vacancia
  • Demasiado mantenimiento
  • Altos costos de financiamiento
  • No cobrar suficiente alquiler
  • No utilizar la mejor estrategia de alquiler.

La mejor manera de reducir el riesgo de flujo de caja negativo es hacer los deberes antes de comprar. Tómese el tiempo para calcular sus ingresos y gastos proyectados con precisión (y de manera realista), y haga su debida diligencia para asegurarse de que la propiedad esté en una buena ubicación.

4. Tasas elevadas de vacantes

Ya sea que tenga una casa unifamiliar o un edificio de oficinas, debe llenar esas unidades con inquilinos para generar ingresos por alquiler. Desafortunadamente, siempre existe el riesgo de una alta tasa de vacantes en la inversión inmobiliaria. Las vacantes altas son particularmente riesgosas si depende de los ingresos por alquiler para pagar hipotecas, seguros, impuestos a la propiedad, mantenimiento y similares.

La principal forma de evitar el riesgo de altas tasas de desocupación es comprar una propiedad de inversión que tenga una gran demanda, en una buena ubicación (lo adivinó). También puede reducir su riesgo de vacante:

  • Precio de las tarifas de alquiler dentro del rango de mercado de la zona.
  • Anuncie, comercialice y promueva su propiedad, y recuerde dónde podría buscar su inquilino objetivo para obtener información sobre la propiedad (por ejemplo, métodos tradicionales? ¿En línea?).
  • Empiece a buscar nuevos inquilinos tan pronto como uno de los actuales notifique que se están mudando
  • Asegúrese de que su propiedad esté limpia, ordenada y bien mantenida
  • Ofrezca incentivos y recompensas para mantener contentos a los inquilinos
  • Incluya su propiedad con un profesional de bienes raíces
  • Desarrolle una reputación de ser amable y alquilar propiedades de calidad (piense: reseñas de Airbnb)

5. Inquilinos con problemas

Para evitar el riesgo de vacante, desea mantener sus propiedades de inversión llenas de inquilinos. Pero eso puede crear otro riesgo: un problema para los inquilinos. Un mal inquilino puede ser más una pérdida financiera (y un dolor de cabeza) que no tener un inquilino en absoluto. Los problemas comunes con los inquilinos incluyen:

  • No pague a tiempo o no pague en absoluto (lo que puede llevar a un proceso de desalojo largo o costoso)
  • Tirar la propiedad a la basura
  • No informe problemas de mantenimiento hasta que sea demasiado tarde
  • Alojamiento de habitación adicional (personas o animales)
  • Ignore las responsabilidades de sus inquilinos

Si bien es imposible eliminar el riesgo de tener un inquilino problemático, puede protegerse implementando un proceso exhaustivo de selección de inquilinos. Asegúrese de realizar una verificación de crédito y una verificación de antecedentes penales de todos los solicitantes. Además, comuníquese con los propietarios anteriores de cada solicitante para buscar señales de alerta tales como pagos atrasados, daños a la propiedad y desalojo.

Asegúrese de que usted y su propiedad de inversión estén adecuadamente asegurados contra pérdidas y responsabilidad.

Se le aconseja investigar el historial laboral de un posible inquilino. Asegúrese de que tengan un salario fijo que pueda cubrir razonablemente el alquiler y los gastos de manutención. Es una buena idea prestar atención a un historial de trabajo disperso. Un solicitante que rebota de un trabajo a otro puede tener dificultades para pagar el alquiler y es más probable que se mude en medio de un contrato de arrendamiento.

6. Problemas estructurales ocultos

Una forma definitiva de perder dinero en una inversión es subestimar el costo de las reparaciones y el mantenimiento. Para una casa unifamiliar típica, por ejemplo, podría estar buscando tanto como $ 12,000 para reparar una base o $ 16,000 para reparar el revestimiento.Las reparaciones estructurales, o las mejoras al moho o al asbesto, fácilmente podrían costar miles de dólares a los edificios comerciales.

Afortunadamente, puede reducir este riesgo si inspecciona minuciosamente la propiedad antes de comprarla. No omita la contratación de un inspector de propiedades, contratista, inspector de modelos y especialista en control de plagas calificado y de buena reputación para «mirar bajo el capó» y revelar cualquier problema oculto. Si se encuentra un problema, averigüe cuánto le costará solucionarlo e incorpore ese costo a su mercado o aléjese si eso le impide obtener una ganancia razonable.

7. Falta de liquidez

Si tiene acciones, son fáciles de vender si necesita dinero o no quiere ganar dinero en efectivo. Esto no es típico de las inversiones inmobiliarias. Debido a la falta de liquidez, podría vender por debajo del mercado o con pérdidas si desea deshacerse de su propiedad rápidamente.

Si bien se puede hacer poco para reducir este riesgo, existen formas de aprovechar el valor de su propiedad si necesita efectivo. Por ejemplo, puede obtener un préstamo con garantía hipotecaria (para propiedades residenciales de alquiler), refinanciar dinero o, en el caso de una propiedad comercial, obtener un préstamo con garantía hipotecaria comercial o una línea de crédito con garantía hipotecaria.

La línea de base

Los bienes raíces se han considerado tradicionalmente como una inversión que vale la pena, y los inversores ocasionales pueden obtener ingresos pasivos, excelentes rendimientos, beneficios fiscales, diversificación y la oportunidad de generar riqueza. Sin embargo, al igual que con otros tipos de inversiones, la inversión inmobiliaria puede ser riesgosa.

Puede limitar sus riesgos haciendo su debida diligencia y realizando un análisis exhaustivo del mercado inmobiliario y de propiedades de alquiler. Además, asegúrese de contratar profesionales para que inspeccionen la propiedad, evalúen a los posibles inquilinos y aprendan todo lo que puedan sobre el mercado inmobiliario.

Tenga en cuenta que hay muchas formas de invertir en bienes raíces sin poseer, financiar y operar propiedades físicas. Las opciones incluyen fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), acciones inmobiliarias, crowdfunding inmobiliario crowdfunding y asociaciones inmobiliarias.

También podría considerar invertir en usted mismo aprendiendo una nueva habilidad o obteniendo una nueva licencia. Muchos inversores de bienes raíces, por ejemplo, son agentes o corredores de bienes raíces con licencia, no necesariamente para actuar como uno, sino para cosechar los beneficios, como el acceso a un servicio de listado múltiple (MLS), redes y comisiones.