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Inversión inmobiliaria/ Inversiones alternativas

Estimaciones de Zillow: no tan precisas como podría pensar

Zillow es una de las bases de datos inmobiliarias en línea más populares. Fundada en 2006 por los ex ejecutivos de Microsoft Rich Barton y Lloyd Frink, Zillow, con sede en Seattle, enumera información sobre millones de viviendas en venta y alquiler en los Estados Unidos y Canadá.Los usuarios pueden buscar una casa en un área específica utilizando una variedad de criterios que incluyen, entre otros, precios, cantidad de dormitorios y baños, pies cuadrados, tipo de casa y otras comodidades.

Una de las principales características de Zillow es Zestimates, una herramienta popular para que los consumidores vean cuánto valen las casas. Estas estimaciones se basan en información de fuentes como ventas comparables y datos públicos. Zestimates se lanzó en 2011 con información sobre 90 millones de hogares y ha alcanzado su alcance, proporcionando a los usuarios datos sobre más de 100 millones de hogares en los Estados Unidos.

Ya sea que desee ver cuánto ha cambiado el valor de su casa, si el valor tasado de su casa es lo suficientemente alto como para permitirle refinanciar, o si desea saber cuánto gastó su sobreviviente en su nueva casa, Zestimates hace hincapié en los principales usuarios en valoración de viviendas.

Pero hay varias razones por las que estos números pueden no ser tan precisos como le gustaría.

Conclusiones clave

  • Zestimates de Zillow permite a los usuarios ver cuánto valen las casas.
  • Las cifras se basan en información de fuentes como ventas comparables y datos públicos.
  • Los Zestimates son tan precisos como los datos detrás de ellos, lo que significa que pueden estar desactualizados o ser incorrectos.
  • Puede haber errores en los impuestos a la propiedad pagados o en las evaluaciones de impuestos, y es posible que Zestimates no incluya ninguna actualización o mejora realizada por los propietarios de viviendas.
  • Zillow también tiene en cuenta la tasa de rotación, por lo que un área donde las personas mantienen sus hogares durante períodos más largos puede no ser tan precisa.

Información básica inexacta

Los algoritmos únicos de Zillow actualizan su colección de valores de propiedad tres veces por semana, según la información de los datos públicos y los datos enviados por los usuarios. Según Zillow, la mayoría de los Zestimates están «dentro del 10 por ciento del precio de venta de la casa».Pero Zestimates es tan preciso como los detalles detrás de ellos, por lo que si la cantidad de dormitorios o baños en una casa, sus pies cuadrados o el tamaño inexacto del lote de Zillow, el Zestimate estará apagado.

Los usuarios pueden corregir estos errores. Sin embargo, Zillow advierte que la actualización de los datos de la propiedad no cambiará inmediatamente el Zestimate de la casa y, a veces, no habrá ningún cambio en absoluto. Por ejemplo, un cuarto baño puede no necesariamente hacer mucho por el valor de la vivienda en su hogar. Por lo tanto, es posible que ingresar esta información no tenga ningún efecto.

Además de aceptar los datos enviados por los usuarios, Zillow se ocupa de los problemas inexactos al informar los rangos de valores estimados para las propiedades individuales. Cuanto menor sea el rango, más confiable será el Zestimate porque significa que Zillow tiene más detalles disponibles sobre esa propiedad. Mirar el extremo alto y bajo del rango le dará una mejor idea del valor de la vivienda.

Zillow llama a sus Zestimates como un punto de partida para determinar los valores de la vivienda, por lo que los usuarios no deben considerarlos como tasaciones de ninguna manera.

Errores en ratios

Zillow incluye la fecha y el precio de la última venta en su presupuesto. En algunas áreas, esta información es una gran parte de esa cifra. Pero si esta información es inexacta, puede descartar el Zestimate. Y dado que las ventas comparables afectan el Zestimate de viviendas, un error en el registro de precios de venta de viviendas puede afectar a otros Zestimates de viviendas en el área.

El Zestimate también incluye impuestos a la propiedad reales pagados, exenciones de evaluaciones de impuestos y otros datos de impuestos a la propiedad disponibles públicamente. Sin embargo, los valores de propiedad del tasador de impuestos pueden ser inexactos. Puede haber un error en la base de datos del tasador de impuestos relacionado con la información básica de la propiedad, lo que podría resultar en que el valor de tasación sea demasiado alto o demasiado bajo.

Los propietarios de viviendas que vean discrepancias pueden informar datos de ventas o registros de impuestos incorrectos a Zillow en línea.

¿Dónde están las actualizaciones?

A veces, un propietario hace mejoras o mejoras a una propiedad, lo que aumentaría el valor de la casa. Pero es posible que Zillow no necesite conocer estos factores. Es decir, si el tasador de impuestos a la propiedad local no tiene esa información. Si un propietario obtiene el permiso de la ciudad para realizar mejoras, esa información puede ser enviada a las autoridades de impuestos a la propiedad e ingresada en el registro público. Zillow solo puede actualizar sus listados cuando esta información esté disponible.

Por ejemplo, si agrega un quinto dormitorio aprobado a su hogar y el tasador de impuestos sobre la propiedad considera que la mejora aumenta el valor de su hogar, es probable que esa información llegue al Zestimate de su hogar en algún momento. Pero si su casa tiene una cocina de diseño moderno que no necesitaba ningún permiso importante, pero la casa de su vecino tiene su cocina original de 1975, Zillow venderá ambas casas de la misma manera, aunque el precio de su casa pueda obtener una venta más alta.

Sin embargo, las actualizaciones no siempre son tan valiosas como podría pensar. Depende mucho de las condiciones del mercado inmobiliario local y de los proyectos que hayas realizado. Entonces, solo porque el valor de su casa en Zillow no ha cambiado desde que agregó ese dormitorio o remodeló su cocina, no asuma que puede agregar $ 30,000 adicionales al Zestimate. Por el contrario, si Zillow dice que su casa vale $ 300,000 pero sabe que no ha actualizado tantas casas similares en su vecindario, es posible que una venta tarde más o menos tiempo en encontrar un comprador interesado.

Tasa de rotación de viviendas

Cuantas más ventas de viviendas haya en su área, más detalles tendrá Zillow sobre lo que los compradores creen que valen esas viviendas. Esto hace que los Zestimates sean más precisos. Entonces, si vive en un mercado de moda en el Área de la Bahía de San Francisco, su Zestimate puede ser más preciso que si vive en una ciudad rural donde la gente permanece en sus hogares durante muchos años y las ventas son raras.

Actualizaciones del algoritmo de Zillow

Zillow actualiza su algoritmo a medida que se le ocurren otras formas de mejorar su precisión. Cuando esto sucede, Zestimates puede cambiar drásticamente aunque nada haya cambiado en esas casas o en el mercado inmobiliario.

En enero de 2019, Zillow anunció que había otorgado un contrato de $ 1 millón a un equipo de científicos e ingenieros de datos para ayudar a mejorar la precisión de los Zestimates del sitio. El equipo aprovechó varios factores que influyeron en el valor de la vivienda, incluidos los datos públicos, los tiempos de viaje, el ruido de la carretera y otra información para tener en cuenta su algoritmo. Zillow estimó que la tasa de error a nivel nacional caería por debajo del 4%.

La compañía fue objeto de una demanda por acción colectiva, presentada en 2017 por propietarios de viviendas en Chicago que afirmaron que engañó a los compradores de viviendas al proporcionarles cifras muy bajas. Los denunciantes también afirmaron que la mayoría de los usuarios trataron a Zestimates como avalúos. Según un informe de MarketWatch, Zillow dijo que los abogados no tenían ningún mérito, negando que los Zestimates fueran tasaciones.En cambio, les dio un punto de referencia donde los usuarios pueden comenzar su búsqueda de valores inmobiliarios.

La línea de fondo

Zillow no quiere ocultar las imperfecciones de sus Zestimates a los consumidores, y tampoco puede esperar estimaciones precisas de sitios competitivos. El punto es que los propietarios utilizarán los precios de Zestimates como una pauta general y contrastarán estas cifras con otras fuentes. No debe considerarse, en modo alguno, una tasación. Un análisis de mercado comparable de un agente inmobiliario local y una tasación profesional de la vivienda son las mejores formas de conocer su valor.

Incluso estas herramientas son imperfectas: a veces, casas similares no se han vendido recientemente y las evaluaciones, que son solo personas, pueden ser un poco subjetivas en sus evaluaciones. Al final, no hay forma de obtener una evaluación perfecta del valor de la vivienda, pero solo hay pautas que debemos seguir al comprar, vender, solicitar un préstamo y cuando necesitamos tener el valor de la vivienda que conocemos.