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Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Estrategias de amortización hipotecaria

septiembre 27, 2021

Para muchas personas, comprar una casa es la mayor inversión financiera que harán en su vida. Debido al alto precio, la mayoría de las personas generalmente necesitan una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se paga en cuotas regulares durante un período de tiempo. El período de amortización se refiere al período de tiempo, en años, que un prestatario elige para pagar una hipoteca.

Si bien el tipo más popular es la hipoteca de tasa fija a 30 años, los compradores tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. El período de amortización afecta no solo el tiempo que lleva pagar el préstamo, sino también la cantidad de intereses pagados durante la vida de la hipoteca. Los períodos de amortización más largos tienden a implicar pagos mensuales más bajos y costos totales de interés más altos durante la vigencia del préstamo.

Por otro lado, los períodos de amortización más cortos generalmente resultan en pagos mensuales más grandes y costos totales de interés más bajos. Es una buena idea que cualquier persona en el mercado de una hipoteca considere las diversas opciones de amortización para encontrar la que mejor se adapte a la gestión y al ahorro potencial. Aquí, analizamos varias estrategias de amortización hipotecaria para los compradores de viviendas de hoy.

Conclusiones clave

  • El período durante el cual debe pagar su hipoteca es una compensación entre pagos mensuales más bajos y un costo total más bajo.
  • El vencimiento de los préstamos hipotecarios va seguido de un programa de amortización que mantiene equilibrados los pagos mensuales y cambia la cantidad relativa de capital frente a intereses en cada pago.
  • Cuanto más largo sea el calendario de amortización (digamos 30 años), más asequibles serán los pagos mensuales, pero al mismo tiempo, mayor será el interés que se pagará al prestamista durante la vigencia del préstamo.

Horarios de amortización

La hipoteca muestra la cantidad exacta de capital e intereses en cada pago. calendario de amortización (o tabla de amortización). Pronto, más de cada pago mensual se destina a intereses. Los intereses de una hipoteca son deducibles de impuestos. Si se encuentra en un tramo impositivo alto, esta deducción valdrá más que aquellos con tasas impositivas más bajas. Con cada pago subsiguiente, más y más del pago se destina al principal y menos a los intereses, hasta que la hipoteca se paga en su totalidad y el prestamista presenta la satisfacción hipotecaria en la oficina del condado o en la oficina del registro de la propiedad.

Los períodos de amortización más largos reducen el pago mensual

Los prestatarios con períodos de amortización más largos tienen pagos mensuales más pequeños porque tienen más tiempo para pagar el préstamo. Esta es una buena estrategia si desea pagos más manejables. La siguiente figura muestra un ejemplo abreviado de un programa de amortización para un préstamo de tasa fija de $ 200,000 a 30 años al 4.5%:

Tabla 1: Calendario de amortización de hipotecas
Mes Pago Jefe pagado Pago interesado
1 $ 1.013,37 $ 263.37 $ 750.00
2 $ 1.013,37 264,36 $ $ 749.01
3 $ 1.013,37 265,35 $ $ 748.02
180 (15 años) $ 1.013,37 $ 516.62 496,75 $
240 (20 años) $ 1.013,37 646,70 $ $ 366.67
300 (25 años) $ 1.013,37 $ 809.53 $ 203.84
360 (pago final) $ 1.013,37 $ 1,009.58 $ 3.79
NOTA: El pago de la hipoteca para esta hipoteca de tasa fija de 4.5% 4.5% es siempre el mismo cada mes ($ 1,013.37). Sin embargo, los montos que se destinan al capital y a los intereses varían cada mes. Aquí se muestran los primeros tres meses de un calendario de amortización, seguidos de pagos a los 180, 240, 300 y 360 meses.

Resumen de préstamo a tasa fija, 4.5% fijo:

  • Monto de la hipoteca = $ 200,000
  • Pago mensual = $ 1,013.37
  • Monto de interés = $ 164,813.42
  • Costo total = $ 364,813.20

Los períodos de amortización más cortos le permiten ahorrar dinero

Si elige un período de amortización más corto, 15 años por ejemplo, tendrá pagos mensuales más altos, pero también ahorrará significativamente en intereses durante la vigencia del préstamo y será dueño de su casa antes. Además, las tasas de interés de préstamos más cortos tienden a ser más bajas que las tasas de plazos más largos. Esta es una buena estrategia si puede cumplir cómodamente con los pagos mensuales más altos sin dificultades excesivas.

Recuerde, aunque el período de amortización es más corto, aún implica realizar 180 pagos secuenciales. Es importante considerar si puede o no mantener ese nivel de pago.

La Figura 2 muestra la apariencia del cronograma de amortización para el mismo préstamo de $ 200,000 al 4.5%, pero con una amortización de 15 años (nuevamente, una versión abreviada para simplificar):

Tabla 2: Calendario de amortización de hipotecas
Mes Pago Jefe pagado Pago interesado
1 $ 1,529.99 $ 799.99 $ 750.00
2 $ 1,529.99 $ 782.91 $ 747.08
3 $ 1,529.99 $ 785.85 $ 744.14
60 (5 años) $ 1,529.99 $ 976.38 $ 553.60
120 (10 años) $ 1,529.99 $ 1,222.23 $ 307,75
180 (pago final) $ 1,529.99 $ 1,524.27 $ 5.72
NOTA: Mismo préstamo $ 200,000 4.5%, pero con 15 años de amortización. Se muestran los tres primeros meses del calendario de amortizaciones, junto con los pagos a los 60, 120 y 180 meses.

Resumen del préstamo a 15 años, tasa fija 4.5%:

  • Monto de la hipoteca = $ 200,000
  • Pago mensual = $ 1,529.99
  • Monto de interés = $ 75,397.58
  • Costo total = $ 275,398.20

Como podemos ver en ambos ejemplos, la amortización de 30 años más larga da como resultado un pago más asequible de $ 1,013.37, en comparación con $ 1,529.99 para el préstamo a 15 años, una diferencia de $ 516.62 por mes. Esto puede marcar una gran diferencia para las familias con un presupuesto ajustado o simplemente limitando los gastos mensuales.

Ambos casos también muestran que la amortización a 15 años ahorra $ 89,416 en costos por intereses. Si un prestamista puede pagar cómodamente los pagos mensuales más altos, se pueden hacer ahorros significativos con un período de amortización más corto.

Opciones de pago acelerado

Incluso con una hipoteca amortizada más prolongada, es posible ahorrar dinero en intereses y pagar el préstamo más rápido a través de la amortización acelerada. Esta estrategia implica agregar pagos adicionales a su factura hipotecaria mensual, lo que le ahorra miles y miles de dólares y le permite estar libre de deudas (al menos en términos de la hipoteca) años antes.

Tome la hipoteca de $ 200,000, a 30 años del ejemplo anterior. Si se aplicara un pago adicional de $ 100 al capital cada mes, el préstamo se reembolsaría en su totalidad en 25 años en lugar de 30, y el prestatario obtendría ahorros de $ 31,745 en pagos de intereses. Renuncie a $ 150 adicionales cada mes y el préstamo se pagaría en 23 años con un ahorro de $ 43,204.16. Incluso un pago adicional realizado cada año puede reducir la cantidad de interés y acortar la amortización, siempre que el pago se dirija al principal y no al interés (asegúrese de que su prestamista procese el pago de esta manera).

Por supuesto, no debe renunciar a sus necesidades ni sacar dinero de inversiones rentables para realizar pagos adicionales. Pero reducir los gastos innecesarios y poner ese dinero en pagos adicionales puede tener un buen sentido financiero. Y a diferencia de la hipoteca a 15 años, le brinda la flexibilidad de pagar menos en varios meses.

Calculadoras de amortización de hipotecas en línea puede ayudarlo a decidir qué hipoteca es la adecuada para usted y a calcular el impacto de los pagos hipotecarios adicionales. Además, se pueden utilizar calculadoras de hipotecas para determinar las mejores tasas de interés disponibles. Para comenzar, pruebe la calculadora a continuación.

Alternativas

Las hipotecas de tasa ajustable pueden permitirle pagar incluso menos por mes que una hipoteca de tasa fija a 30 años y es posible que pueda ajustar los pagos de otras formas que puedan coincidir con el aumento esperado de ingresos. Sin embargo, estos pueden aumentar en los pagos mensuales (la frecuencia con la que dependen de los indicadores económicos y la forma en que se redacta el contrato) y con el interés hipotecario aún en bases casi históricas, probablemente sean una apuesta inteligente para la mayoría de los propietarios de viviendas. De manera similar, las hipotecas de interés único y otros tipos de hipotecas globales a menudo tienen pagos bajos, pero también lo dejarán con un saldo enorme al final del plazo del préstamo, una apuesta peligrosa.

La línea de base

El prestamista por sí solo no debe decidir qué hipoteca puede pagar: incluso en el clima actual de préstamos con sus estándares más estrictos, es posible que se le permita pedir prestado más de lo que realmente necesita. Si le gusta la idea de un período de amortización más corto para poder pagar menos intereses y tener su casa antes, pero no puede pagar los pagos más altos, considere buscar una casa en un rango de precios más bajo. Con una hipoteca más pequeña, es posible que pueda cambiar los pagos más altos que vienen con un período de amortización más corto.

Debido a que muchos factores pueden afectar la mejor hipoteca para usted, es importante considerar su situación. Si está considerando una hipoteca enorme y se encuentra en una categoría impositiva alta, por ejemplo, es más probable que la deducción de su hipoteca sea más favorable que si tiene una hipoteca pequeña y se encuentra en una categoría impositiva más baja. O, si está obteniendo buenos rendimientos de sus inversiones, puede que no tenga sentido financiero recortar su cartera para hacer pagos hipotecarios más altos. Lo que siempre tiene buen sentido financiero es considerar sus necesidades y circunstancias, y tomarse el tiempo para determinar la mejor estrategia de amortización hipotecaria para usted.