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Para el tráfico de bienes raíces, ¿son las ejecuciones hipotecarias una buena inversión? Pueden serlo, pero invertir en un mercado limitado es una estrategia que requiere un nivel de sofisticación y diligencia mucho más allá de lo que la mayoría de la gente cree. Tiene un gran potencial, pero hace un gran esfuerzo para ganar dinero.

Conclusiones clave

  • Invertir en el mercado de las carcasas puede ser lucrativo, pero requiere mucho trabajo.
  • Los inversores necesitan estrategias bien diseñadas sobre por qué invierten en las propiedades, cómo adquirirlas y cómo usarlas y / o deshacerse de ellas.
  • Los inversores deben realizar una investigación exhaustiva sobre el mercado inmobiliario local y todas las propiedades, así como los estándares del gobierno estatal y local y la fortaleza de la comunidad empresarial.

La inversión cerrada debe abordarse como cualquier inversión significativa, que requiere enfoque, dedicación e investigación cuidadosa sobre las tendencias inmobiliarias locales, económicas y demográficas. También requiere formular una estrategia para adquirir propiedades y eventualmente venderlas.

Los cierres de inversiones no son inversores aficionados

Comprar coches reutilizados en una subasta es como invertir en locales prefabricados. Los concesionarios de automóviles reutilizables son personas que están familiarizadas con todos los fabricantes y modelos, así como con sus defectos comunes y la forma de cambiarlos para crear valor. Se arriesgan mucho menos que la persona promedio que asiste a la subasta con solo comprar un automóvil con descuento.

Muchos compradores van a la subasta en los escalones del juzgado con la esperanza de encontrar una ganga: la diferencia entre el precio de la subasta y el valor intrínseco de la propiedad. Sin embargo, es posible que no tengan un conocimiento serio de la inversión en sí ni de ninguna estrategia de mitigación de riesgos. Los inversores que tienen una buena temporada en el mercado de cierres residenciales saben que depender del diferencial de precios como fuente principal de ingresos por inversiones es una receta para el desastre.

El enfoque de escopeta no es el método correcto para adquirir una propiedad cerrada; más bien, se trata de seleccionar propiedades que se encuentran en un área local que se proponen para remodelación o mejora. Las propiedades deben tener ciertas características que las distingan de otras propiedades en el mercado local o les den alguna oportunidad de crear valor.

Estrategias de inversión

Cualquier inversor de bienes raíces debe tener una estrategia bien concebida, incluidos los objetivos y el método de adquisición, tenencia y, en última instancia, de enajenación de la propiedad. Esta estrategia es aún más crítica cuando se invierte específicamente en el mercado de cerramientos. Debe determinar si el cerramiento fue causado por circunstancias desafortunadas del antiguo propietario o por una tendencia más amplia que pueda afectar el mercado local.

Los inversores deben realizar una investigación significativa sobre el mercado inmobiliario local. La demanda de viviendas es una función del crecimiento de la población, el crecimiento del empleo, el crecimiento de la renta disponible y los cambios demográficos. Tendrá un gran impacto en los precios, así como en la capacidad de vender propiedades al final del período de inversión.

Investigue el desarrollo de infraestructura futura, como carreteras, escuelas y proyectos comunitarios. Descubra también cómo el gobierno local y estatal respalda el crecimiento empresarial y planifique solucionar problemas específicos, como el tráfico, la calidad del aire, la delincuencia y los impuestos. Todos estos elementos harán que un área sea más deseable y aumentarán el valor de la propiedad existente.

Ponerse en contacto con los propietarios que están destinados a cerrar antes de que sus casas salgan a la subasta es una decisión inteligente.

Estrategias de adquisiciones

A la mayoría de los inversores se les enseña a lavar las publicaciones que enumeran los activos que se subastan y luego a mantener correspondencia con los propietarios sobre su intención de comprar la propiedad antes de que salga a subasta. Si bien es posible conseguir ofertas en los escalones del juzgado, encontrar formas alternativas de asegurar las instalaciones en dificultades mejorará en gran medida sus posibilidades de cierre. También puede permitir que la propiedad se comprenda y analice completamente.

Por ejemplo, supongamos que un inversor obtiene acceso a propiedades mediante el uso de sus contactos en el mercado y su conocimiento de préstamos hipotecarios para ayudar a los propietarios con dificultades a negociar con sus prestamistas. Si se resuelven los problemas del préstamo, el inversor no solo aumenta su reputación tanto con los propietarios como con los prestamistas; el inversionista puede obtener referencias a otras personas que tienen problemas con los préstamos. Y si la situación no se puede resolver, el inversor es el primero en hacer fila para adquirir la propiedad, porque se ha ganado la confianza de los propietarios. Los inversores también pueden tomar una decisión informada sobre la compra de la propiedad porque han aprendido acerca de sus ventajas y desventajas.

Otra estrategia es comprar los préstamos en riesgo con un descuento de los prestamistas. A los bancos y otras instituciones crediticias no les gusta recibir ejecuciones hipotecarias. Para no aceptar propiedad inmobiliaria (REO), estas instituciones a menudo venden algunos préstamos en mora con un descuento significativo a la par. Los inversores pueden ser más flexibles que los prestamistas a la hora de resolver un préstamo en mora y, a veces, volverlo a convertir en un préstamo de rentabilidad que producirá un rendimiento mucho mayor, gracias a la menor base de inversores en la inversión. Después de condimentar los préstamos, los inversores pueden retenerlos o venderlos con una prima una vez que los préstamos han estado en funcionamiento durante algún tiempo.

Cuando los préstamos no se pueden resolver, el inversionista puede ejecutar la propiedad y tomar el título sin competir con otras partes. La única desventaja de este enfoque es que un desembolso de capital requiere más que la compra de una propiedad individual para comprar una subasta. El punto es que existen formas creativas de reducir la competencia por la adquisición de un activo improductivo.

Estrategias de propiedad

Los inversores también deben estar seguros de qué hacer cuando se adquiere el activo. ¿Se volverá a poner la propiedad en el mercado o se conservará y se sazonará hasta que se produzca un cambio en el mercado antes de venderse?

Propiedades de volteo

Los inversores que estén considerando una compra anticipada deben comprar y luego volver a discutirlos poco después de la compra para encontrar formas de mejorar la propiedad. Aquellos que brindan más alarde al dólar incluyen dormitorios y baños, cocinas remodeladas y sótanos de acabado u otros espacios no utilizados.

Debido a que la información sobre transacciones de propiedades es información pública, algunos compradores potenciales desconfiarán de pagar una prima por una propiedad inmediatamente después de una venta por ejecución hipotecaria, incluso si su precio está en línea con otras propiedades en el área. La creación de valor a través de la remodelación puede proporcionar una justificación para el precio de reventa más alto y puede reducir el riesgo de largos períodos de comercialización. Sin embargo, los inversores deben saber mejorar la propiedad tanto que su precio sea mucho más alto que el de las propiedades vecinas.

Es una mala idea mejorar tanto una casa prefabricada que la rebaje del mercado.

Propiedades de tenencia

Otra estrategia es mantener los activos como propiedades de alquiler hasta que suceda algo en el mercado para mejorar el valor de las propiedades. Los inversores necesitan saber lo suficiente sobre el mercado de alquiler para estar seguros de que hay suficientes demandas de espacio de alquiler y que la propiedad generará suficiente alquiler para cubrir el costo de su mantenimiento.

Para aquellos que pueden manejar el tiempo y el esfuerzo adicionales necesarios para ser propietario, comprar un lugar con descuento y convertirlo en una propiedad de alquiler puede generar una riqueza significativa. La capacidad de obtener una financiación atractiva, como préstamos con intereses únicamente, combinada con la deducción del interés hipotecario de los impuestos sobre la renta, puede proporcionar una forma de generar flujo de efectivo mientras se espera el momento adecuado para vender.

Si bien los bienes raíces residenciales no son tan volátiles como otras clases de activos, se caracterizan por largos períodos de bajos rendimientos y luego un aumento en el valor correspondiente a algunos grandes cambios en la demanda que explican una parte significativa del rendimiento. Nuevamente, este es el ímpetu para la investigación en curso y una estrategia de período de tenencia que ayudará a evaluar el momento del salto de valor y crear un plan para el activo en preparación para una venta.

Estrategias de jubilación

Es un gran error que cometen los nuevos inversores sin pensar en la estrategia de salida. Muchos tienen la falsa impresión de que el mejor momento para invertir en locales cerrados es cuando hay muchos disponibles. De hecho, un aumento significativo de viviendas en venta y cierres de propiedades pone de relieve algún problema que impide que las personas paguen sus préstamos o que no estén dispuestas a conservar sus viviendas. Esto podría ser el resultado de la pérdida de puestos de trabajo en el área o algún problema de infraestructura que haga que el área sea indeseable.

Estas tendencias tendrán un impacto positivo en la oferta de viviendas en venta o pre-cierre y tendrán un impacto negativo en la demanda. Esto significa que será más difícil vender la propiedad hasta que mejoren los fundamentos del mercado.

Un error común que cometen los inversores que dependen completamente del diferencial de precios para sus ganancias es que no se dan cuenta del impacto negativo de los costos de transporte. Los costos pueden incluir pagos de hipotecas, impuestos, seguros y mantenimiento durante un largo período de comercialización y ventas.

Una forma de evitar costos de transporte excesivos es establecer una fecha límite para vender una propiedad y luego descontar el precio hasta que la propiedad se venda. Es mucho mejor vender por una pequeña ganancia a cero que seguir ofreciendo una propiedad a un precio que asegurará un largo período de comercialización, acumulando costos de transporte que pueden generar pérdidas.

La línea de base

Invertir en activos inmobiliarios improductivos es una estrategia viable para generar riqueza, pero no es una forma de enriquecerse rápidamente. Por cada historia de atracción de riqueza, hay otras 10 personas que perdieron su capital porque no se mantuvieron al tanto de los cambios en las tendencias del mercado.

Aquellos que tienen éxito en el mercado de cierre han estudiado las estrategias y tácticas de otros inversores exitosos. Invirtieron el tiempo y los recursos para hacer los contactos de mercado adecuados para crear una ventaja competitiva sobre los demás. Aún así, dedicar tiempo y energía a conocer el mercado inmobiliario local es solo una de las varias estrategias que los inversores pueden utilizar para impulsar la competencia. El éxito proviene de estrategias de adquisición y salida inteligentes, cuidadosamente diseñadas y ejecutadas.