En este momento estás viendo Evitación de una factura de impuestos sobre las ganancias inmobiliarias importantes

Vender una propiedad de alquiler para obtener una gran ganancia es un sueño hecho realidad. Después de todo, ¿quién no querría sacar un centavo muy bueno de su inversión inmobiliaria? Aún así, para maximizar las ganancias de dicha venta, es posible que desee diferir para tomar sus ganancias como una suma global. Siga leyendo para averiguar por qué y para conocer otra opción: las ventas a plazos.

Conclusiones clave

  • El IRS permite a los contribuyentes diferir parte de la ganancia en la venta de propiedades de inversión con un acuerdo de venta a plazos, evitando así una gran factura de impuestos.
  • Los ingresos por ventas a plazos se pueden desglosar en ganancias, capital (o, para una base ajustada en las instalaciones) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040.
  • El porcentaje bruto de la ganancia se utiliza luego para generar ingresos por ventas a plazos para un año fiscal en particular.
  • Si el comprador acepta una hipoteca u otro pagaré sobre la propiedad, la base de costo de la propiedad debe reducirse por el tamaño de la hipoteca / pagaré.

Gran pago = gran factura de impuestos

Veamos un escenario común:

Hal Bookman miró la oferta del comprador por su casa de alquiler y no podía creer el número que vio. El valor de su propiedad solo aumentó significativamente en cinco años. Sin embargo, cuando Hally le contó a su asesor fiscal sobre la venta, el asesor estaba menos emocionado; Hal no beneficiaría a los intereses fiscales de considerar los ingresos como una única suma global.

Si Hal confirma el producto total de la venta el mismo año en que vende la propiedad, pagará el 25% de la parte de la ganancia correspondiente a las deducciones por depreciación que haya realizado previamente sobre la propiedad de alquiler. Además, cualquier ganancia que exceda la recuperación de la depreciación se grava al 15% (para contribuyentes con una renta imponible de entre $ 80,000 y $ 441,450 si es soltero, o $ 496,600 si es casado que presenta una declaración conjunta) o 25% (para contribuyentes que superan estos límites). ).Hal le pregunta a su asesor fiscal si hay algo que pueda hacer para reducir su renta imponible del año.

El consultor solo conoce la herramienta a utilizar: un contrato de venta a plazos.

Propósito de las ventas a plazos

Las ventas a plazos se definen como la venta de una propiedad por la que no se realiza al menos un pago hasta después del año fiscal de la venta. Como se detalla en «Publicación 537», el Servicio de Impuestos Internos (IRS) permite a los contribuyentes diferir parte de la ganancia en la venta de propiedades de inversión con un acuerdo de venta a plazos. Este arreglo permite a los proveedores declarar una parte proactiva de sus ganancias de capital durante varios años. Sin embargo, un vendedor no puede utilizar el método de venta a plazos cuando informa una pérdida. Además, el vendedor puede optar por el método de venta a plazos cuando informa una ganancia.

Cómo funciona el método de venta a plazos

Declarar ganancias en una venta a plazos es teóricamente simple. La tributación de las ventas a plazos es la misma que la de las anualidades, en las que los ingresos del principal se consideran una parte proactiva de todos los pagos. La única condición es que la propiedad que se vende no puede ser un valor que cotice en bolsa o parte del inventario regular de una empresa, y el contribuyente no puede ser un trader de la propiedad vendida (que no sean concesionarios de acciones). Cierto tiempo elige un cargo por interés especial en la venta a plazos método).

Veremos cómo Hal, a partir de la historia anterior, podría estructurar su venta a plazos si quisiera aplazar sus impuestos sobre las ganancias de capital a un año en el futuro. Hal recibe una oferta de 400.000 dólares para alquilar su casa. Compró la propiedad por $ 300,000. A lo largo de los años, ha recibido $ 100,000 en deducciones por depreciación, lo que hace que su base ajustada sea de $ 200,000. Por lo tanto, Hal tiene $ 200,000 ($ 400,000 – $ 200,000) de ganancia imponible para declarar.

El asesor de Hal le aconseja dividir los ingresos de la venta en ocho cuotas anuales de 50.000 dólares cada una, en lugar de declarar 400.000 dólares en un año. Siempre que las cuotas se reciban de manera constructiva cada año, este método permitirá a Hal registrar las ganancias y, por lo tanto, una parte proactiva de las ganancias durante los ocho años.

Informe de ingresos por ventas a plazos

Los ingresos por la venta de una cuota se pueden dividir en tres categorías separadas: ganancias, capital (o, para una base ajustada en la propiedad) e intereses. Cada una de estas categorías se trata de manera diferente en el Formulario 1040. El porcentaje bruto de la ganancia se utiliza para generar ingresos por ventas a plazos para un año fiscal en particular.

Ganancia capital

En el ejemplo anterior, Hal debe declarar la ganancia cada año como una ganancia a largo o a corto plazo, dependiendo de si la ganancia fue a largo o a corto plazo desde el año de la venta. Las ganancias a largo plazo se gravan a una tasa más baja y las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos normales.Como la casa fue propiedad de Hal durante cinco años, la ganancia sería, en este caso, a largo plazo.

Si la ganancia fue a corto plazo, Hal puede estar sujeto a impuestos sobre los ingresos en cuotas a una tasa más baja que la que habría cobrado si tuviera que declarar la ganancia global. Esto se debe a que las ganancias a corto plazo se gravan como ingresos normales, con la tasa máxima marginal del contribuyente.Si la ganancia profesional no la empuja a la siguiente categoría impositiva, esta tasa tiene el potencial de ser más baja. La ganancia de una venta a plazos se informa en el Formulario 6252 del IRS y luego se transporta al Anexo D en el Formulario 1040.

Interesar

Los contribuyentes con ingresos por ventas a plazos deben declarar los intereses cobrados al comprador, que se gravan a las tasas de ingresos normales. El interés proporcionado en el contrato de venta se denomina interés cotizado. Si el interés cotizado (o cero) es insuficiente, una parte de la parte principal de la venta debe recapitalizarse como «interés no liquidado».

Principal

El IRS considera que parte de cada venta a plazos es una devolución del principal libre de impuestos. Esta cantidad puede ser determinada por la Hoja de Trabajo A en la Publicación 537. La cantidad principal (base ajustada) a los efectos de las ventas totales a plazos es la base ajustada real en las instalaciones más los costos de venta y recuperación de la depreciación.

En este ejemplo, Hal tiene $ 200,000 como base de ajuste en su casa. Debe devolver $ 100,000 por su recuperación de depreciación y $ 10,000 por el costo de venta a fin de calcular su base ajustada para propósitos de ventas a plazos. Esta cifra es de $ 310.000.

Porcentaje bruto de beneficio

Para calcular el porcentaje bruto de ganancia, debe restar la base ajustada para propósitos de ventas a plazos ($ 310,000, en este ejemplo) del precio de venta para calcular la ganancia total. La ganancia total aquí es de $ 90 000 ($ 400 000 – $ 310 000). Luego, divida la ganancia total por el precio de venta, que en este caso es 22.5% ($ 90 000 / $ 400 000), y tendrá el porcentaje de utilidad bruta. Finalmente, para calcular la ganancia imponible cada año, multiplique este porcentaje por el monto de la cuota. Por lo tanto, la ganancia imponible de Hal cada año se estima en $ 11,250 ($ 50,000 x 22.5%).

Hay muchas reglas y regulaciones que se aplican a las ventas a plazos y deben seguirse cuidadosamente.

Precio de las hipotecas y del contrato

Si el comprador de la propiedad acepta una hipoteca o algún otro pagaré con la compra, la base de costo de la propiedad debe reducirse por el tamaño de la hipoteca / pagaré. Si, por ejemplo, la propiedad en alquiler que vende Hal tiene una hipoteca de $ 100.000 por $ 400.000, el precio del contrato se reduce a $ 300.000 ($ 400.000 – $ 100.000).

Si el monto de la hipoteca excede la base total ajustada de la propiedad, la diferencia debe reportarse como un pago en el primer año y el precio del contrato se incrementa en ese monto. Suponemos, por ejemplo, que la propiedad de Hal tiene una hipoteca de 250.000 dólares. En este caso, además del pago a plazos, Hal deberá reportar un pago en exceso de $ 50,000 durante el primer año.

La línea de base

Hay muchas reglas y regulaciones que se aplican a las ventas a plazos y deben seguirse cuidadosamente. Para obtener más información sobre subtemas como cambios en el precio de venta, las diferentes formas de pago que se pueden obtener y cuándo sería mejor celebrar un acuerdo de pago a plazos y aceptar un pago de suma global, visite Sitio web del IRS. Como siempre, asegúrese de consultar a su asesor fiscal para analizar su situación fiscal particular.