En este momento estás viendo Evite el impuesto a las ganancias de capital en las ventas de sus propiedades de inversión

Con una acción de buena reputación, puede vender sus acciones durante varios años para distribuir las ganancias de capital. Lamentablemente, no se concede el mismo lujo a las inversiones inmobiliarias; el monto total de la ganancia debe reclamarse en sus impuestos en el año en que se vende la propiedad, a menos que se tomen ciertas medidas para minimizar este riesgo. Si un inversionista usa la Sección 1031 del Código del IRS para identificar un intercambio «similar» al vender una propiedad de inversión, las ganancias de capital pueden diferirse mediante la compra de una propiedad de inversión similar.

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¿Es cierto que puede vender su casa sin pagar el impuesto sobre las ganancias de capital?

Gestión de la fecha de venta

Puede aliviar esta carga fiscal controlando el año en el que el título y la posesión caen de sus manos y, por lo tanto, el año en el que declara la plusvalía de la transacción. Es decir, puede organizar una transferencia de propiedad a un año en el que espera tener una carga fiscal menor.

Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), «el 0% o toda la ganancia neta de capital puede ser gravada si su ingreso imponible es menor a $ 80,000». Por lo tanto, si no tiene ingresos activos e ingresos pasivos mínimos, incluida la ganancia por la venta de su propiedad de inversión, puede pagar impuestos sobre su ganancia de capital mínima. Sin embargo, si sus ingresos son estables y la ganancia parece inevitable para pagar impuestos, es posible que desee considerar el uso de un intercambio de IRC de la Sección 1031.

El intercambio de la Sección 1031

El intercambio de la Sección 1031 del Código del IRS permite a un inversionista de bienes raíces negociados por inversión invertir en otros bienes raíces de inversión y sin incurrir en ninguna obligación tributaria inmediata. Según la Sección 1031, si intercambia propiedades comerciales o de inversión por propiedades comerciales o de inversión similares únicamente, no se reconocerá ninguna ganancia o pérdida hasta que se venda la propiedad recién adquirida.

A partir de 2018, la Ley de Impuestos y Empleos introdujo trabajos de intercambio similares a los bienes raíces. Los intercambios de propiedad personal de la Sección 1031, como obras de arte, no están permitidos.

Reglas y regulaciones

La Sección 1031 del Código del IRS no permitirá que se eviten los impuestos sobre las ganancias de capital en todos los casos. Por ejemplo, un intercambio de bienes raíces de EE. UU. Por bienes raíces en otro país no calificará para el estado de intercambio de impuestos diferidos. Además, las transacciones que involucren propiedad utilizada para fines personales, como el intercambio de residencia personal por propiedad alquilada, no recibirán tratamiento con impuestos diferidos. Finalmente, si se realiza un intercambio entre partes relacionadas y la propiedad de intercambio es posteriormente dispuesta por cualquiera de las partes dentro de un período de dos años, la propiedad de intercambio estará sujeta a impuestos.

Para fines de declaración de impuestos, la mayor parte de la propiedad antigua se transfiere a la nueva propiedad. Es importante entender esto porque los impuestos adeudados no se perdonan, no se difieren hasta que se venda la nueva propiedad. Para registrar el intercambio de la Sección 1031 con el Servicio de Impuestos Internos, es importante presentar el Formulario 8824 con la declaración de impuestos para el año del intercambio similar, así como para cada uno de los dos años posteriores al intercambio.

Sección 1031 y pérdidas

También se puede realizar un intercambio de impuestos diferidos si está vendiendo su propiedad de inversión con pérdidas. Primero, debe determinar la «pérdida de impuestos» o simplemente la pérdida personal de la pérdida. Para calificar como una pérdida fiscal, su base ajustada en la propiedad debe exceder el precio de venta de la propiedad. Su base ajustada tiene en cuenta las deducciones por depreciación anteriores que haya tomado (o permitido pero no tomado).

Por ejemplo, supongamos que compró una propiedad de alquiler por $ 400 000. En la última década, ha acumulado una depreciación de $ 100,000 en el edificio. Su base actual ajustada es de $ 300,000. Si vende su propiedad de alquiler por $ 350,000, puede ser una pérdida, pero en realidad es una ganancia de $ 50,000 a efectos fiscales. La ganancia se considera una ganancia de la sección 1250 que no es de arresto y se grava a una tasa del 25%. Sin embargo, puede comprar una propiedad «similar» para pagar impuestos inmediatamente sobre su ganancia de $ 50,000.

O simplemente digamos que está vendiendo la misma casa por $ 250,000. Esta es una pérdida fiscal de $ 50,000, más una pérdida personal. ¿Existe todavía algún beneficio en un intercambio «similar»? Quizás. Si compra una propiedad «similar» por $ 250,000, su base en esa segunda propiedad es inmediatamente $ 300,000 (su base ajustada en la primera propiedad).Le beneficiará cuando llegue el momento de vender una segunda propiedad, porque la base sobre la que está construyendo las deducciones por depreciación es mayor.

Intercambio totalmente con impuestos diferidos

Para que se lleve a cabo una transacción de intercambio de la Sección 1031 libre de impuestos diferidos, se deben cumplir ciertas condiciones:

  • La propiedad debe ser «similar»: Las propiedades son similares si son del mismo tipo o carácter, incluso si difieren en grado o calidad.
  • La propiedad debe estar relacionada con un negocio o inversión: La propiedad de intercambio debe conservarse para un negocio productivo o de inversión y comercializarse para el mismo uso. Por ejemplo, no es necesario mantener una propiedad de intercambio principalmente para la reventa.
  • La nueva propiedad debe identificarse dentro de los 45 días: La nueva propiedad disponible a cambio de la propiedad existente debe ser identificada por escrito, al vendedor, dentro de los 45 días posteriores a la primera transferencia.
  • La transferencia debe realizarse dentro de la ventana de 180 días: La propiedad similar debe adquirirse en una de estas dos fechas (la que sea anterior): dentro del período de 180 días después de la transferencia de la propiedad, o antes de la fecha de vencimiento de la declaración de impuestos (incluidas las extensiones) para el año en que la propiedad esta transferido.

Intercambio parcial con impuestos diferidos

Para ser completamente con impuestos diferidos, el intercambio solo requiere un intercambio similar de propiedad. En un mundo perfecto, es ideal que un intercambio de la Sección 1031 adquiera una propiedad que tenga el mismo valor comercial. Sin embargo, es difícil conseguir un intercambio equitativo y, en muchos casos, una de las partes termina pateando algo de dinero extra para que la medida sea justa. Esta propiedad adicional o el efectivo recibido se denomina “puesta en marcha” y esta ganancia se grava hasta el monto de la puesta en marcha recibida.

Cuando ambos ministros tienen hipotecas, las hipotecas se liquidan. La parte que renuncia a la hipoteca más grande y obtiene la hipoteca más pequeña trata el excedente como una startup.

La línea de base

El creciente número de ventas de bienes raíces ha permitido que muchas personas reciban un trato fiscal favorable del gobierno federal. Como resultado, se perdió una gran cantidad de ingresos fiscales. Hasta la fecha, se mantienen los intercambios de propiedad de la Sección 1031. (Como se mencionó anteriormente, a partir de 2018, se eliminaron gradualmente para otros tipos de propiedad, como objetos de colección, aeronaves, derechos de franquicia y equipo pesado).Como siempre, analice sus planes con un profesional de impuestos si tiene una propiedad de alquiler que planea vender para conocer las reglas que se aplican a su situación.