¿Qué es el Pool Factor?
El factor de agrupación es una medida del monto del préstamo principal que queda en valores respaldados por activos (ABS). El factor de agrupación está fuertemente asociado con los valores respaldados por hipotecas (MBS), que reúnen las hipotecas en una agrupación para la venta a los inversores. Los pagos de la hipoteca se envían al inversor hasta que se cancela el préstamo.
El factor de grupo se expresa como un factor numérico entre cero y uno y todos los valores respaldados por hipotecas comienzan con un solo factor de grupo. Luego se mueven hacia cero (pago total) con el tiempo a medida que se realizan los pagos de las hipotecas subyacentes. Si se paga el 50% del valor original total de MBS, el factor de reserva es 0.500. El factor de la reserva se calcula dividiendo el saldo del principal pendiente (nominal actual) por el saldo del principal original (nominal original).
Conclusiones clave
- El factor común mide el monto pendiente del principal del préstamo.
- Los factores de agrupación generalmente se calculan en MBS.
- Los factores de la reserva varían de cero a uno, comenzando en uno cuando comienza el préstamo y terminando en cero cuando está completamente pagado.
- El factor de agrupación ayuda a determinar el valor de ABS.
Comprender el factor de la piscina
Freddie Mac (FHLMC), Fannie Mae (FNMA) y Ginnie Mae (GNMA) emiten mensualmente el factor de agrupación de valores respaldados por hipotecas. Es esencialmente una medida del valor que queda dentro de un MBS. Una vez que se crea un MBS, hay un calendario planificado de pagos que coincide con un factor de reserva previsto en varias etapas de la vida del MBS. Esto ayuda a un inversor a determinar el valor del MBS antes de decidir invertir en él, así como a determinar el riesgo del MBS.
Por ejemplo, si el factor de agrupación está disminuyendo más rápido de lo esperado, indicaría pagos anticipados de la hipoteca. Esta es una señal de alerta para los inversores, ya que generalmente significa que menos propiedades inmobiliarias actúan como garantía para ese MBS en particular porque algunas hipotecas se pagan en su totalidad. Menos propiedades significarían un aumento en el riesgo relativo si una hipoteca incumple.
Calcular el factor de la piscina
La fórmula se muestra a continuación:
- Factor de piscina = Saldo de principal pendiente / saldo de principal original
Si el valor nominal original de un MBS combinado es de $ 100.000 y el factor de reserva publicado ese mes es 0,6325, el saldo restante del valor es de $ 63.250. Esos $ 63,250 es la cara actual del MBS. Puede encontrar la cara original ($ 100,000) dividiendo la cara actual por el factor de agrupación.
Los beneficios del factor piscina
A pesar de ser un cálculo simple, el factor de agrupación no es muy útil sin contexto. Los inversores observan los cambios en el factor de agrupación en busca de signos de problemas en el modelo sobre el que se basa el MBS.
Al igual que con cualquier seguridad estructural, los supuestos originales pueden resultar en cambios y desequilibrios en el riesgo de compensación originalmente previsto. Ese cambio, a su vez, puede hacer que el valor sea mayor o menor que el del inversionista que originalmente lo pagó. El factor de agrupación es uno de los puntos de datos clave que un inversor estará atento al intentar estimar el precio justo de mercado de los valores respaldados por hipotecas.
