Fannie Mae, oficialmente conocida como la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (FNMA), es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) autorizada por el Congreso para fomentar la propiedad de viviendas y proporcionar liquidez al mercado hipotecario. Fue establecido en 1938 durante la Gran Depresión como parte del New Deal. Su objetivo es ayudar a los prestatarios de ingresos moderados a bajos a obtener financiamiento para su vivienda.
Conclusiones clave
- Fannie Mae es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) creada por el Congreso.
- Fannie Mae no inicia ni otorga hipotecas a propietarios de viviendas que buscan financiamiento, pero compra y garantiza hipotecas a través del mercado secundario de hipotecas.
- Al invertir en hipotecas, Fannie Mae crea más liquidez para los prestamistas, incluidos bancos, balizas y uniones de crédito, lo que les permite suscribir o financiar más hipotecas.
- Fannie Mae y Freddie Mac casi caen en medio de la crisis financiera de 2008, fueron rescatados y puestos bajo custodia del gobierno; finalmente, pagaron los miles de millones que recibieron para sobrevivir.
- Fannie Mae tiene programas para ayudar a los afectados por la pandemia COVID-19, incluida una moratoria sobre el cierre y el desalojo hasta el 31 de marzo de 2021, y el presidente Biden ha pedido que los programas se extiendan hasta el 30 de junio de 2021..
Lo que hace Fannie Mae
Como participante del mercado secundario, Fannie Mae no inicia préstamos hipotecarios. En cambio, mantiene el flujo de fondos para los prestamistas comprando o garantizando hipotecas emitidas por cooperativas de crédito, bancos, entidades de ahorro y otras instituciones financieras. Es uno de los dos principales compradores de hipotecas del mercado secundario. El otro es su hermano Freddie Mac, o Federal Home Loan Mortgage Corporation, que es una ESA que también está autorizada por el Congreso.
Después de comprar hipotecas en el mercado secundario, Fannie Mae las agrupa para formar valores respaldados por hipotecas (MBS). Los MBS son valores respaldados por activos garantizados por una hipoteca o un grupo de hipotecas. Luego, las instituciones compran valores respaldados por hipotecas de Fannie Mae, como compañías de seguros, fondos de pensiones y bancos de inversión. Garantiza los pagos de capital e intereses en sus MBS.
Fannie Mae también tiene su propia cartera, comúnmente conocida como cartera retenida, que invierte en sus propios valores y en valores respaldados por hipotecas de otras instituciones. Fannie Mae emite deuda, conocida como deuda de agencia, para financiar su cartera retenida.
Al invertir en el mercado hipotecario, Fannie Mae crea liquidez para los prestamistas, lo que les permite suscribir o financiar hipotecas adicionales. En 2019, Fannie Mae proporcionó $ 650 mil millones en liquidez para el mercado hipotecario, lo que ayudó a los estadounidenses de bajos ingresos a comprar, refinanciar o alquilar alrededor de tres millones de viviendas.
Stock Fannie Mae
Fannie Mae cotiza en bolsa desde 1968.Hasta 2010, cotizaba en la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). Tras la Gran Recesión y su impacto en el mercado de la vivienda, Fannie Mae se vio obligada a cotizar sus acciones porque no cumplía con el requisito de precio de cierre mínimo exigido por la NYSE. Fannie Mae ahora cotiza sin receta.
En la segunda mitad de 2008, el gobierno se hizo cargo de Fannie Mae y Freddie Mac a través de la tutela de la Agencia Federal de Vivienda (FHFA). El Tesoro de los Estados Unidos proporcionó $ 191.5 mil millones para mantener ambos solventes. El dinero es reembolsado por ambas agencias, y algo más.
En agosto de 2012, los términos que rigen las obligaciones de dividendos de Fannie Mae se cambiaron para que el Tesoro de los EE. UU. No reclamara ganancias al final de cada trimestre y también proporcione capital si hay un déficit.En septiembre de 2019, el Tesoro y la FHFA anunciaron que Fannie Mae y Freddie Mac podrían comenzar a retener sus ganancias para obtener reservas de capital de $ 25 mil millones y $ 20 mil millones, respectivamente. La medida es un paso hacia la eliminación de ambos del consumo.
Requisitos del préstamo de Fannie Mae
Para hacer negocios con Fannie Mae, un prestamista hipotecario debe cumplir con la Declaración de préstamo de alto riesgo emitida por el gobierno federal. La declaración aborda una serie de riesgos asociados con los préstamos de alto riesgo, como las tasas iniciales bajas y, posteriormente, las tasas variables más altas; límites muy altos sobre lo que podría aumentar la tasa de interés; limitado a la documentación de ingresos sin préstamos; y características del producto que hacen que el préstamo se refinancia con frecuencia.
Las hipotecas que compra y garantiza Fannie Mae deben cumplir con criterios estrictos. El límite, por ejemplo, para un préstamo hipotecario tradicional para una sola familia en 2021 es de $ 548,250 (en comparación con $ 510,400 en 2020) para la mayoría de las áreas y $ 822,375 (en comparación con $ 765,600 en 2020) para áreas de alto costo que incluyen Hawái. y Alaska. Estos límites los establece la FHFA.
Para obtener un préstamo con el apoyo de Fannie Mae, deberá pasar por un prestamista aprobado. Además de evitar los préstamos de alto riesgo, mencionados anteriormente, los prestamistas deben cumplir con los criterios de elegibilidad y suscripción que aseguren la calidad crediticia del financiamiento.
Los préstamos hipotecarios comprados y garantizados por Fannie Mae se denominan préstamos proporcionales. Los préstamos proporcionales generalmente tienen tasas de interés más bajas que los préstamos no conformes o los préstamos gigantes, que Fannie Mae generalmente no apoya porque exceden los límites de tamaño de los préstamos.
Cómo solicitar una hipoteca respaldada por Fannie Mae
Cuando encuentre un prestamista que sea elegible para emitir un préstamo respaldado por Fannie Mae, se le indicará que complete una Solicitud de préstamo residencial uniforme.Deberá recopilar y proporcionar información y documentación financiera. Esto incluye un registro de empleo e ingresos brutos y declaraciones para respaldarlos, en forma de W-2 o 1099. Deberá proporcionar todas sus obligaciones de deuda mensuales, como saldos de tarjetas de crédito, pagos del automóvil, pensión alimenticia y manutención infantil. .
Los prestamistas generalmente prefieren seguir la Regla 28/36, es decir, un hogar no debe gastar más del 28% de sus ingresos mensuales en costos de vivienda y no más del 36% en el servicio de la deuda (incluyendo hipotecas y préstamos para automóviles). Fannie Mae asumirá una proporción máxima de deuda a ingresos (DTI) del 36%, aunque esto puede llegar al 45% si el prestatario cumple con los requisitos de una calificación crediticia y una reserva.Si su DTI es demasiado alto, puede hacer un adelanto mayor, lo que reducirá sus gastos mensuales. Si bien se considera apropiado un pago reducido del 20%, algunos prestatarios pueden depositar tan solo un 3%.
Los compradores de vivienda deben cumplir con los requisitos mínimos de crédito para ser elegibles para hipotecas respaldadas por Fannie Mae. Para una vivienda unifamiliar que sea su residencia principal, se requiere una puntuación FICO de al menos 620 para préstamos de tasa fija y 640 para hipotecas de tasa ajustable (ARM).Por supuesto, cuanto mejor o más alto sea su puntaje FICO, más elegible será para las tasas de interés más bajas disponibles.
Modificaciones de préstamos
Después del colapso hipotecario, Fannie Mae comenzó a centrarse en las modificaciones de préstamos. Las modificaciones de préstamos alteran las condiciones hipotecarias existentes para ayudar a los prestatarios a evitar el incumplimiento, poner fin a su cierre y eventualmente perder su casa. Las modificaciones pueden incluir una tasa de interés más baja y extender el plazo del préstamo, lo que reduciría los pagos mensuales. Desde septiembre de 2008, Fannie Mae y Freddie Mac han completado más de 2,37 millones de modificaciones de préstamos.
Fannie Mae HomePath
Cuando surgen ejecuciones hipotecarias sobre hipotecas propiedad de Fannie Mae, o cuando las propiedades se adquieren a través de escrituras en lugar de ejecución hipotecaria o decomiso, Fannie Mae intenta vender la propiedad de manera oportuna para generar un impacto potencial en la comunidad. HomePath.com Este es el sitio web de Fannie Mae donde los compradores e inversores de viviendas pueden ofertar y ofertar por estas propiedades, y HomeReady con Fannie Mae ofrece productos financiados por el comprador para las propiedades.
En algunos casos, puede haber fondos especiales disponibles. Estos incluyen asistencia para los costos de cierre, pagos reducidos del 3% y costos de mejora incluidos en el préstamo.
HomePath.com ofrece locales exclusivamente a Fannie Mae e incluye viviendas unifamiliares, adosados y condominios. Fannie Mae utiliza profesionales inmobiliarios locales para preparar, mantener y listar las propiedades a la venta. La mayoría de los listados contienen fotos, descripciones de propiedades y otros detalles, incluida información sobre la escuela y el vecindario.
Los números de venta, el tipo y los precios varían mucho según el mercado, al igual que la condición de las propiedades en HomePath.com. Si bien algunas casas están listas para mudarse, otras requieren reparaciones extensas o incluso renovaciones extensas. Todas las propiedades se venden «tal cual».
Fannie Mae y COVID-19
Debido al impacto financiero de la pandemia de coronavirus en curso, es posible que innumerables propietarios de viviendas no puedan pagar sus pagos hipotecarios. Para ayudar con esta situación, la Ley CARES requiere que los prestamistas con hipotecas respaldadas por el gobierno federal otorguen el impacto de la pandemia a sus clientes hasta por 180 días y mantengan los desalojos relacionados con los cierres.
Como parte de esto, Fannie Mae ofrece las siguientes opciones de asistencia y alivio hipotecario a los prestatarios de sus hipotecas unifamiliares que se han visto afectados financieramente por la actual emergencia nacional:
- Posibilidad de solicitar asistencia hipotecaria poniéndose en contacto con un agente hipotecario.
- Suspender los cierres de ventas y desalojos hasta al menos el 28 de febrero de 2021
- Elegibilidad para un plan de ocupación para reducir o suspender los pagos de la hipoteca hasta por 12 meses
- Suspensión de informes de la agencia de crédito sobre pagos debidos anteriormente a prestatarios en un plan de ocupación debido a dificultades atribuibles a la pandemia en curso
- No hay cargos por pagos atrasados para los prestatarios incurridos en un plan de ocupación
- Requisito para que un administrador trabaje después de la violencia, con prestatarios en un plan permanente para ayudar a mantener o reducir los montos de los pagos mensuales según sea necesario, incluida la modificación del préstamo
Si no está seguro de si Fannie Mae es su proveedor hipotecario respaldado por el gobierno o no, puede usarlo herramienta de búsqueda de préstamos averigüe y solicite asistencia financiera en consecuencia.
Además, la FHFA ha implementado estándares de préstamos y evaluación más flexibles para préstamos respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac para garantizar que los compradores de viviendas puedan cerrar préstamos durante la pandemia y que todas las partes involucradas puedan mantener distancias sociales durante todo el proceso. Estos estándares ahora permiten:
- Tasaciones alternativas de préstamos para compra y refinanciamiento (evaluaciones en línea y basadas en el sitio)
- Métodos alternativos para documentar los ingresos y verificar el empleo antes de que se cierre el préstamo (por ejemplo, verificación del empleo por correo electrónico)
- Ampliar el uso del poder para ayudar en el cierre de préstamos (por ejemplo, firmas electrónicas)
Los estándares de préstamos y evaluaciones para compradores de vivienda que soliciten una hipoteca durante la pandemia están vigentes hasta el 31 de marzo de 2021, y el presidente Biden ha solicitado que se extiendan hasta el 30 de junio de 2021.
