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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria

¿Qué es un fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria?

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces cautivo es simplemente un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) con control de propiedad exclusiva de la empresa. Puede ser ventajoso para una empresa que posee bienes inmuebles relacionados con su negocio combinar la propiedad en un REIT para las exenciones fiscales especiales. Los minoristas y los bancos con muchas tiendas o sucursales pueden utilizar esta estrategia de mitigación de impuestos.

Conclusiones clave

  • Un REIT cautivo es cualquier REIT propiedad de una empresa con más del 50% de propiedad.
  • Los REIT de arresto suelen ser subsidiarias.
  • Como REIT, los REIT cautivos obtienen todos los beneficios fiscales de un REIT estándar.
  • De manera integral, la contabilidad cautiva de REIT puede ser compleja tanto para una empresa matriz como para una subsidiaria cautiva de REIT.
  • Los profesionales de contabilidad e impuestos deben asegurarse de cumplir plenamente con todas las leyes federales y estatales que cubren los REIT cautivos.

Comprensión de los fideicomisos de inversión inmobiliarios auxiliares

Se puede crear un fideicomiso cautivo de inversión inmobiliaria para aprovechar las ventajas fiscales que ofrece un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT). Las empresas pueden desarrollar o controlar una opción de propiedad en un REIT para el estado de arresto. El estado de control o captura se define como más del 50% de la participación con derecho a voto de propiedad de un REIT.

Las empresas que construyen un REIT suelen ser cautivas para administrar sus propias propiedades inmobiliarias, como REIT alquilados o hipotecas. Los REIT hipotecarios (MREIT) proporcionan capital hipotecario para garantizar ingresos recíprocos, que a menudo son la base de los ingresos REIT. Las compañías fiduciarias de inversión inmobiliaria cautivas también pueden usarlo transfiriendo bienes raíces a un REIT y luego alquilando las propiedades de esos REIT.

Fideicomisos de inversión inmobiliaria

Un REIT es un REIT cautivo propiedad de una empresa individual controladora. Aparte de eso, los REIT de captura son solo REIT. Una entidad puede clasificarse como REIT si cumple con ciertos requisitos del Servicio de Impuestos Internos y el Título 26 del Código de Impuestos Internos. Los REIT pueden ser fideicomisos, asociaciones o corporaciones, pero no importa que todos tengan que optar por pagar impuestos como corporaciones.

El Código de Rentas Internas permite que cada REIT distribuya todos sus ingresos a sus accionistas. Esto hace que los REIT sean similares a las sociedades según el código tributario, ya que las sociedades generalmente no tienen ingresos y distribuyen todos sus ingresos a través de K-1.

Los REIT deben cumplir una serie de requisitos para calificar para las deducciones del impuesto sobre la distribución de ingresos que generalmente se caracterizan por los REIT. Específicamente, una empresa debe cumplir con los siguientes requisitos para calificar como REIT:

  • Sujeto a impuestos como corporación
  • Pagar al menos el 90% de la renta imponible en forma de dividendos para accionistas cada año
  • Obtenga al menos el 75% de los ingresos brutos de alquiler, intereses sobre hipotecas de financiamiento de bienes raíces o ventas de bienes raíces
  • Al menos el 75% de los activos totales se invierten en bienes raíces, efectivo o fondos estadounidenses
  • Tener al menos 100 accionistas (las empresas controladas pueden designar ejecutivos como accionistas para cumplir con este requisito)

Si una entidad cumple con los requisitos de un REIT, debe pagar a los accionistas al menos el 90% de sus ingresos y, por lo tanto, se le permite tomar la distribución de los ingresos como una deducción. Cualquier saldo restante después de la distribución requerida se grava a la tasa de impuesto de sociedades requerida.

Contabilidad subsidiaria

Los REIT capturados se consideran subsidiarias y, por lo tanto, su propiedad debe tenerse en cuenta de alguna manera en los asuntos financieros de la matriz. Por lo general, hay tres formas de contabilizar las subsidiarias y la propiedad subsidiaria de los estados financieros de una matriz. Las empresas pueden informar estados financieros consolidados, o pueden contabilizar la propiedad por el método de participación o costo.

Bajo los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (GAAP), las empresas tienen la opción de crear estados financieros consolidados que integren todos los aspectos de las finanzas de una subsidiaria si la empresa matriz posee más del 50% de los derechos de propiedad. Normalmente no es beneficioso ni exigible que un REIT matriz incluya un arresto en un estado financiero consolidado. Esto se debe a los beneficios fiscales que recibe un REIT en cautiverio por su propio bien, y estos suelen ser el motivo de su creación. Por lo tanto, la propiedad cautiva de un REIT generalmente se contabiliza en los asuntos financieros de una empresa matriz por el método de participación o costo.

Beneficios fiscales de arresto de REIT

Los impuestos cautivos REIT pueden tener algunos beneficios fiscales. La tributación federal de los REIT se analiza en el Código de Rentas Internas del Título 26, pero los estados pueden tener sus propias reglas tributarias para los REIT que pueden aumentar o disminuir los beneficios tributarios.

Generalmente, un REIT matriz cautiva puede pagar el alquiler o los costos de pago de la hipoteca que paga a su REIT cautivo, lo que reduce sus ingresos imponibles. Esto no es necesariamente un gran beneficio porque normalmente eliminaría estos costos de todos modos. Aún así, puede crear algunas ventajas útiles en el procesamiento de pagos, etc. Una de las mayores ventajas es que la empresa matriz recibe parte de la distribución de dividendos del REIT cautivo, que se puede gravar a una tasa más baja.

El REIT captura todos los beneficios fiscales del estado REIT. Puede deducir el 90% o más de sus ingresos que distribuye a los accionistas. También paga la tasa del impuesto de sociedades federal sobre cualquier ingreso restante.

Leyes que rigen los REIT de arresto

Debido a que las subsidiarias vinculadas a REIT pueden generar una serie de beneficios, hay una serie de disposiciones federales y estatales que se dirigen a ellas. En general, la mayoría de la legislación cautiva define el 50% de propiedad controlada. Las leyes federales exigen que los tratamientos sean justos y estén en consonancia con las valoraciones y transacciones inmobiliarias en condiciones de plena competencia.

Algunos estados tienen sus propias necesidades especiales. En algunos casos, existen limitaciones que pueden eliminar las medidas de elusión fiscal de manera integral. En general, los profesionales de la contabilidad y los impuestos deben asegurarse de que la contabilidad REIT cautiva y REIT cumpla con todas las leyes federales y estatales.