La franja de capital, el proceso de reducción del valor del capital de un activo inmobiliario, es una de las estrategias de protección de activos más antiguas. Esencialmente, implica agregar propiedad a la deuda en la medida en que haya poco o ningún capital que los acreedores puedan adquirir. Al hacer un reclamo contra otra parte contra la propiedad, los propietarios mantienen el control sobre los flujos de efectivo y el uso del activo, lo que hace que la propiedad sea poco atractiva para aquellos que buscan perfeccionar cualquier forma de juicio legal. Si bien este es un enfoque sencillo, parece haber ciertos requisitos que deben cumplirse para garantizar su efectividad. Varias formas de implementar esta estrategia proporcionan niveles crecientes de interés para los propietarios.
Conceptos básicos de la liquidación de acciones
No debe confundirse con la estafa del remedio de ejecución hipotecaria, la eliminación del capital social o la garantía, para proteger la propiedad de los activos inmobiliarios al hacer que el capital social de esos activos no tenga valor a los ojos de los acreedores. Si bien existen muchas estrategias diferentes para eliminar el capital social, todas involucran el control de activos inmobiliarios sin intereses de capital importantes. Al hacer que la equidad en la propiedad sea difícil o costosa de obtener, los propietarios esperan aislar sus casas y otras propiedades de embargos en procedimientos legales. La idea es simple: mantener el control y el disfrute de la propiedad, pero dejar poca o ninguna equidad a un acreedor. (Para más, lea Evitar estafas de ejecución hipotecaria.)
Al mismo tiempo, al igual que con cualquier tipo de estrategia de protección de activos, una franja de capital debe ejecutarse mucho antes de que se requiera la protección. Los tribunales generalmente considerarán inapropiado ejecutar cualquier estrategia de proyección de activos en el curso de un procedimiento legal. Por ejemplo, intentar poner activos a nombre de otra persona, con el propósito de ocultar activos, se consideraría una transferencia fraudulenta.
Tradicionalmente, el tipo más común de franquicia de equidad (conocida como franquicia del cónyuge) ha sido la terminación del título para un cónyuge, que es menos probable que sea demandado por razones financieras. Esta estrategia anteriormente efectiva no se utiliza ya que el divorcio es ahora una mayor amenaza para los activos que la responsabilidad legal.
Usar HELOC
En estos días, la forma más común de reducir la probabilidad de un embargo es pedir prestado contra el activo y otorgar un gravamen a otra parte por la obligación de la deuda. El tipo de préstamo más común es la línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Con HELOC, el prestamista recibe un gravamen sobre el capital de la propiedad, que actúa como garantía del préstamo. Incluso un préstamo de capital no financiado reducirá significativamente el capital social de una persona en los libros sin crear ningún riesgo significativo para el prestatario. La mayoría de las líneas de crédito de capital no cobran una tarifa por no usar los fondos y su instalación es muy barata (si no gratuita). Las HELOC hacen que sea mucho más difícil y costoso para un acreedor obtener el valor real de una propiedad y, a menudo, evitarán que los acreedores inicien procedimientos legales, sin interrumpir el flujo de efectivo del prestatario.
Colocar un HELOC sin fondos en una propiedad inmobiliaria es la primera línea de defensa para cualquier propiedad; también proporciona una fuente de fondos que puede utilizarse para emergencias u otras obligaciones financieras imprevistas. Si permanece sin financiamiento, HELOC no asumirá ningún riesgo financiero en forma de intereses requeridos o reembolsos primarios. Debido a que los acreedores no pueden decir cuánto se le debe realmente al banco, esta estrategia puede ser eficaz para disuadir a una de las partes de perseguir la propiedad, pero será menos eficaz si el acreedor decide acudir al tribunal del banco.
Elaboración de una segunda hipoteca
Una forma más eficaz de protección, aunque más arriesgada, es utilizar préstamos de financiación en forma de HELOC o una segunda hipoteca. Una vez financiado el préstamo, el prestamista recibe un gravamen preferencial, es decir, un reclamo contra el patrimonio por el monto prestado, que reemplaza el juicio de cualquier acreedor. En este caso, el capital social de la propiedad se reduce en realidad por la cantidad de capital prestado, que no puede recuperarse por medios legales, lo que reduce el incentivo del acreedor para seguir demandando.
Uso de exenciones de vivienda
Muchos estados tienen exenciones para la vivienda, que limitan la cantidad de garantía hipotecaria que un acreedor puede embargar para satisfacer una obligación financiera. Para la mayoría de las personas, sin embargo, la exención de la vivienda solo costará una fracción del valor del valor neto de la vivienda. Por ejemplo, en una casa de $ 400,000 sin hipoteca y una exención de vivienda de $ 100,000, $ 300,000 de equidad estarían expuestos a posibles reclamaciones legales. En este caso, tendría sentido mantener algún tipo de préstamo sobre la propiedad, de modo que la equidad nunca exceda los $ 100,000. Si algo sucede y se emite un juicio, un acreedor examinaría los registros de la propiedad, evaluaría el valor de la casa y decidiría que hay poco que ganar con acciones legales costosas.
Sin embargo, existen dos problemas con la financiación del préstamo. Por un lado, el propietario debe usar el capital que es tan productivo o más productivo como la inversión en una propiedad. En segundo lugar, el propietario debe poder mantener el préstamo mediante los pagos mensuales de capital e intereses requeridos, o el cierre del riesgo por parte del prestamista. Hay muchas cuentas de propietarios que despojan de su propiedad para obtener capital e invierten en el mercado de valores. Celebrada en los mercados alcistas, esta estrategia ha promovido las tasas de cierre durante largos períodos de recesión del mercado. Al considerar esta estrategia, la mayoría de la gente no deja de pensar en cómo utilizar o invertir adecuadamente las ganancias que han obtenido de su propiedad. (Para obtener información general, consulte nuestra Característica especial de Investopedia: Hipotecas de alto riesgo.)
Estrategia de préstamos amistosos
Para reducir el riesgo de cierre, algunos propietarios obtienen un préstamo amistoso de una empresa o fideicomiso controlado por alguien que conocen personalmente. Debido a la relación personal, los propietarios asumen que el prestamista no ejecutará la ejecución hipotecaria en caso de un período de pago del préstamo atrasado o inexistente. Muchos de estos préstamos amistosos finalmente se descartan como fraudes porque no parece que se tomen en serio.
Si bien cada jurisdicción tiene sus propias regulaciones específicas, para ejecutar el cobro, el préstamo debe otorgarse para un propósito económico específico, debidamente documentado y el gravamen hipotecario presentado. Lo más importante es que los pagos principales y los pagos de intereses deben realizarse a tiempo y de acuerdo con los documentos del préstamo. Muchos tribunales enviados para proteger la propiedad son desestimados por los tribunales porque el prestatario nunca ha realizado o documentado el pago de la hipoteca.
Colateral cruzado
La garantía cruzada es otra estrategia de protección de activos que incluye la equidad en una propiedad, y esta equidad se utiliza como garantía para otros múltiples activos. Si bien es posible que no tenga un gravamen pendiente, no se puede consolidar porque protege los intereses de otro préstamo o garantía.
Así es como funciona: suponga que dos empresas pertenecen al mismo grupo. La Compañía # 1 presta a la Compañía # 2 y usa su propiedad como garantía. La Compañía # 2 luego usa los fondos del préstamo para hacer un préstamo equivalente a la Compañía # 1 y promete su propiedad como garantía. Sin dinero saliendo del mismo grupo de propietarios, ambas propiedades tienen mentiras de propiedad y ahora están protegidas de los acreedores. Si la Compañía # 1 ha sido demandada y se obtiene una sentencia contra la propiedad, esta última aún puede usarse sin problema.
Finalmente, cuando se vende, los ingresos se utilizan para liquidar el préstamo hipotecario existente, dejando al acreedor sin relación con la propiedad. Si bien este es un ejemplo muy simple y transparente, las estructuras más complejas, que utilizan entidades extraterritoriales y fideicomisos privados, a menudo se utilizan para dificultar que los acreedores determinen la propiedad real o prueben que las transacciones no son de buena fe.
LLC de bienes raíces
El alquiler de bienes raíces es una empresa de alto riesgo. Es muy difícil proteger el activo de la responsabilidad legal asociada con la propiedad y administración de la propiedad. Sin embargo, al utilizar LLC de bienes raíces, los propietarios han encontrado un método para proteger sus otros activos de sus actividades inmobiliarias y viceversa. Al poseer una propiedad dentro de una LLC de un solo activo, solo la propiedad en sí puede ser demandada, lo que aísla a otros propietarios de activos del embargo.
Debido a que una LLC es una entidad legal, los acreedores que deseen demandar al propietario no pueden perseguir el interés del propietario en la LLC. Con el fin de aislar aún más los activos, las LLC de un solo activo a menudo son propiedad de una sociedad de cartera administrada por LLC registrada en Nevada, lo que permite una orden de cobro como el único medio para atacar a la entidad. Debido a que la orden de cobro solo permite que los acreedores intervengan como miembros, no recibirán distribuciones de ingresos del administrador más que incurrir en obligaciones tributarias; esto es increíble financieramente. Curiosamente, la mayoría de las estrategias basadas en LLC sugieren la eliminación de capital a través de HELOC, utilizando los fondos para invertir o actualizar otras propiedades inmobiliarias.
La línea de fondo
Cuando se realiza como parte de un plan reflexivo y bien elaborado, una franja de capital puede ser una herramienta muy poderosa para proteger los activos. A menudo se usa mejor con otras estrategias de protección, como la estructura de bienes raíces LLC, que protege tanto a la propiedad como al propietario. Estas estrategias deben considerar el uso estratégico de los recursos del préstamo y ejecutarlos mucho antes de que sean necesarios, para que los tribunales no los vean como transferencias fraudulentas. Al igual que con cualquier estrategia de protección de activos, se debe consultar a un abogado con conocimientos en esta área antes de ejecutar cualquier préstamo o documento legal. (Para obtener más información, consulte nuestro Lección hipotecaria básica.)
