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¿Qué son los Fondos de Ajuste de Operaciones – AFFO?

Los fondos de ajuste operativo (AFFO) se refieren a la medida de desempeño financiero utilizada principalmente en el análisis de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). AFFO REIT, aunque está sujeto a varios métodos de cálculo, generalmente es igual a los fondos fiduciarios de operaciones (FFO) y se realizan ajustes a los gastos de capital recurrentes utilizados para mantener la calidad de los activos subyacentes de REIT. El cálculo incluye el ajuste del revestimiento de alquiler directo GAAP, los costos de arrendamiento y otros factores relevantes.

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  • Los fondos de ajuste operativo (AFFO) son una medida financiera utilizada para estimar el valor de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
  • AFFO se basa en fondos de operaciones (FFO), pero se considera preferible porque toma en cuenta los costos, por lo que estima con mayor precisión los valores actuales y la capacidad de REIT para pagar dividendos.
  • Si bien no existe una medida oficial única, la fórmula de AFFO es similar a los aumentos de alquiler de AFFO = FFO + – gastos de capital – montos de mantenimiento normales.

Comprensión de los fondos de ajuste de operaciones – AFFO

No importa cómo los profesionales de la industria elijan calcular los fondos de ajuste de las operaciones (AFFO), se considera una medida más precisa del flujo de efectivo residual para los accionistas que un simple FFO. Aunque FFO se usa comúnmente, no deduce los gastos de capital necesarios para mantener la cartera de propiedades existente, por lo que no mide el flujo de efectivo residual real. Los analistas profesionales prefieren AFFO porque tienen en cuenta los costos adicionales incurridos por REIT, y también las fuentes adicionales de ingresos, como los aumentos de alquiler. Por lo tanto, proporciona un número base más preciso al estimar los valores actuales y predecir mejor la capacidad de un REIT para pagar dividendos en el futuro. Esta es una medida que no es PCGA.

Fondos de ajuste por cálculo de operaciones – AFFO

Antes de que se calcule el AFFO, los analistas primero deben determinar los fondos REIT de operaciones (FFO). El FFO mide el flujo de efectivo de una lista específica de actividades. FFO refleja el impacto de la actividad de adquisición y arrendamiento de REIT, así como los costos por intereses. FFO incluye ingresos REIT netos, incluyendo amortización y depreciación, pero excluye ganancias de capital por ventas de propiedades. Las razones por las que estas ganancias no se tienen en cuenta son que son eventos únicos y, por lo general, no tienen un efecto a largo plazo en la capacidad de ganancia futura de un REIT.

La fórmula de FFO es:

FFO = ingreso neto + amortización + depreciación – ganancias de capital por venta de propiedades

Una vez que se determina el FFO, se puede calcular el AFFO. Aunque no existe una fórmula oficial única, los cálculos para AFFO suelen ser como:

AFFO = aumentos de alquiler de FFO + – gastos de capital – montos de mantenimiento normales

Las métricas convencionales que se utilizan para estimar las acciones, como las ganancias por acción (EPS) y la relación precio-ganancias (P / E), no son confiables al estimar el valor de un REIT.

Ejemplo de fondos ajustados de operaciones

Calcular AFFO

Como ejemplo de un cálculo de AFFO, tome lo siguiente: REIT tuvo $ 2 millones en ingresos netos durante el último período del informe. Durante ese tiempo, ganó $ 400,000 por la venta de una de sus propiedades y perdió $ 100,000 por la venta de otra. Informó $ 35,000 de amortización y $ 50,000 de depreciación. Durante el período, los aumentos netos de alquiler fueron de $ 40 000; El gasto de capital es de $ 75,000 y el mantenimiento de rutina es de $ 30,000.

Con base en esta información, el FFO se puede calcular como:

FFO = $ 2,000,000 + $ 35,000 + $ 50,000 – ($ 400,000 – $ 100,000) = $ 1,785,000

A partir de esto, el AFFO se calcula de la siguiente manera:

AFFO = FFO + $ 40,000 – $ 75,000 – $ 30,000 = $ 1,785,000 – $ 65,000 = $ 1,720,000