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¿Qué son los Fondos de Operaciones (FFO)?

Fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra que utilizan los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para definir los flujos de efectivo de sus operaciones. Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como medida de rendimiento operativo.

El FFO se calcula sumando la depreciación y amortización a las ganancias y luego restando cualquier ganancia sobre las ventas. A veces se cotiza por acción. La relación de FFO por acción debe usarse en lugar de las ganancias por acción (EPS) al considerar los REIT y otros fideicomisos de inversión similares.

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Fondos de operaciones (FFO)

Fórmula y cálculo de fondos de operaciones

A continuación se muestra la fórmula para calcular los fondos de operaciones (FFO).

La fórmula de FFO es:

FFO = Ingreso neto + Depreciación + Amortización – Ganancias por venta de propiedad.

Estos son los pasos para calcular FFO:

Todos los componentes de un cálculo de FFO se enumeran en el estado de resultados de REIT.

  1. Encuentre la cifra de ingresos netos, que es la ganancia de la empresa y se encuentra en la parte inferior del estado de resultados.
  2. La depreciación y amortización son las partes gastadas de los activos tangibles (físicos) e intangibles de una empresa durante el período. La depreciación y amortización son simplemente medidas contables para ayudar a las empresas a distribuir el costo de sus activos. Los montos cobrados finalmente reducen los ingresos netos del período contable. Como resultado, la depreciación y amortización se devuelven a los ingresos netos para determinar las entradas de efectivo o los ingresos de las operaciones REIT.
  3. Reste las ganancias o ingresos obtenidos por la venta de la propiedad de la cifra total de ingresos netos, depreciación y amortización para obtener los fondos de las operaciones para el período.

Por ejemplo, si un REIT tuviera una depreciación de $ 20 000, las ganancias por ventas de propiedad de $ 40 000 y una ganancia neta de $ 100 000 serían un FFO.

En la mayoría de los casos, un inversor no tendría que calcular un REIT FIT ya que se requiere que cada REIT muestre sus cálculos FFO en sus estados financieros públicos. La cifra de FFO generalmente se divulga en las notas a pie de página del estado de resultados.

Conclusiones clave

  • Fondos de operaciones (FFO) se refiere a la cifra que utilizan los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para definir los flujos de efectivo de sus operaciones.
  • Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como medida de rendimiento operativo.
  • FFO no incluye las entradas de efectivo extraordinarias como ingresos por la venta de un activo; en cambio, solo incluye los ingresos por actividades comerciales.

Qué pueden decirle los fondos de las operaciones

FFO es una medida del efectivo generado por un REIT; Las empresas inmobiliarias utilizan FFO como punto de referencia de rendimiento operativo. Esta cifra, que no es una medida GAAP, fue iniciada por primera vez por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT).

No es necesario confundir FFO con los flujos de efectivo REIT de las operaciones, que se describen en el estado de flujos de efectivo (CFS). En cambio, un FFO mide la cantidad neta de efectivo y sus equivalentes que ingresan a una empresa a partir de actividades comerciales regulares y en curso. FFO no debe verse como una alternativa al flujo de efectivo o una medida de liquidez.

Por ejemplo, el flujo de efectivo típico de una empresa afectaría el dinero ganado por la venta de un activo, pero FFO no incluye esas ganancias. Además, una empresa típica mostraría entradas de efectivo en su CFS si la empresa recibiera fondos del préstamo de un banco. Sin embargo, FFO no incluye tales entradas de efectivo, sino que es solo una medida de los ingresos de las actividades comerciales.

Por qué FFO es una buena medida del rendimiento de REIT

FFO compensa los métodos de contabilidad de costos que pueden expresar de manera inexacta el verdadero desempeño de un REIT. La contabilidad GAAP requiere que todos los REIT deprecien sus propiedades de inversión con el tiempo utilizando uno de los métodos de depreciación estándar. Sin embargo, muchas propiedades de inversión aumentan de valor con el tiempo, lo que resulta en una depreciación inexacta al describir el valor de un REIT. La depreciación y amortización deben restablecerse a los ingresos netos para resolver este problema.

FFO también resta cualquier ganancia en las ventas de propiedades porque este tipo de ventas se consideran no recurrentes. Los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles en forma de dividendos, que son pagos en efectivo a los inversores. Las ganancias por las ventas de propiedades no contribuyen a la renta imponible REIT y, por lo tanto, no deben incluirse en la medición del valor y el rendimiento.

Como se mencionó, las empresas a veces proporcionan FFO por acción para complementar su EPS. Las ganancias por acción son los ingresos netos de una empresa divididos por las acciones en circulación. EPS y FFO por acción proporcionan una medida de la cantidad de ingresos generados por acción. Estas medidas ayudan a los inversores a determinar si la dirección está utilizando el dinero de forma eficaz. Además, muchos analistas e inversores evalúan la relación precio-FFO de REIT como un complemento a la relación precio-ganancias, es decir, el precio de las acciones dividido por EPS. En el caso de un REIT, el precio de mercado del REIT se dividiría por su FFO por acción.

Fondos de operaciones ajustados

Cada vez más, los analistas inmobiliarios están calculando los fondos de operaciones ajustados de REIT (AFFO). Este cálculo toma un REIT FFO y luego capitaliza y amortiza cualquier gasto recurrente, así como cualquier línea directa de rentas. Estos gastos de capital recurrentes pueden incluir costos de mantenimiento como proyectos de pintura o reemplazo de techos. AFFO ha logrado tracción como una estimación más precisa del potencial de ganancias de REIT.

La medida AFFO se desarrolló para proporcionar una mejor medida del potencial de efectivo generado o del pago de un dividendo REIT. Además de AFFO, esta medida alternativa a veces se denomina fondos disponibles para distribución o efectivo disponible para distribución.

Ejemplo de cómo utilizar fondos para operaciones

REIT Common Mall Simon Property Group reportó fondos de operaciones en su estado de resultados de 2017 de $ 4 mil millones, un 6% más que en 2016. Mientras tanto, el ingreso neto de la empresa fue de $ 2,2 mil millones.

Con la llegada de FFO, la empresa agregó alrededor de $ 1.8 mil millones en depreciación y amortización, que se ajustó aún más para otras cifras más pequeñas, incluida una reducción de $ 5.3 millones para pagar distribuciones y dividendos seleccionados, y parte de la depreciación y amortización de intereses no controlados. resultando en una nueva disminución de $ 17,1 millones. Además, Simon informó una cifra de FFO diluido por acción de $ 11,21, en comparación con una cifra de dilución de EPS de $ 6,24.