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¿Qué son los fondos de operaciones por acción (FFOPS)?

Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son una medida del efectivo generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT): empresas con una cartera generadora de propiedades e hipotecas.

La fórmula básica se calcula tomando y restando la suma de los ingresos netos (IN), la depreciación y la amortización a través de las ganancias en la venta de propiedades. Para encontrar el valor por acción, divida la fórmula anterior por el número total de acciones en circulación.

Conclusiones clave

  • Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son una medida del efectivo generado por un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT).
  • El FFOPS se calcula sumando la depreciación y amortización a las ganancias, restando cualquier ganancia en las ventas y luego dividiendo esta cifra por las acciones en circulación.
  • Se considera ampliamente que FFOPS es la mejor manera para que los inversores determinen la rentabilidad y la salud financiera de un REIT.
  • Esto hace FFOPS, que se encuentra en las notas al pie estados financieros, principal impulsor de los precios de las acciones REIT.

Comprensión de los fondos de operaciones por acción (FFOPS)

Un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) brinda a los inversores la oportunidad de obtener exposición a bienes raíces a gran escala que generan ingresos. Estas empresas suelen poseer una amplia gama de propiedades, incluidos apartamentos, hoteles, edificios de oficinas, complejos turísticos, instalaciones de almacenamiento, centros comerciales y almacenes. La mayor parte del tiempo, su modelo de negocio está involucrado. arrendar espacio, cobrar rentas y luego distribuir esos ingresos como dividendos a los accionistas.

Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) se consideran en general el mejor método para que los inversores determinen la rentabilidad y la salud financiera de un REIT. En muchos sentidos, refleja las ganancias por acción (EPS) informadas por las empresas que cotizan en bolsa sobre una base trimestral. El primero representa el valor de las ganancias del REIT, pero el segundo representa el poder adquisitivo de una empresa.

Algunos inversores incluso obtienen valoraciones básicas de mercado a partir de la relación precio / fondos de las operaciones, al igual que un inversor básico se centra en los múltiplos de precios a las ganancias. Por lo tanto, los fondos de operaciones (FFO) y los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son los principales impulsores del precio de las acciones.

Como muchas métricas financieras populares, los fondos de operaciones por acción (FFOPS) son susceptibles de manipulación, cambios contables y reexpresiones.

Los inversores de FFO y los fondos de operaciones por acción (FFOPS) se pueden encontrar en las notas a pie de página. del estado financiero trimestral. No deben confundirse con los flujos de efectivo REIT de las operaciones, un componente importante del estado de flujo de efectivo de una empresa que, en cambio, mide la cantidad neta de efectivo y sus equivalentes que ingresan a la empresa desde las actividades habituales de la empresa.

Consideraciones Especiales

Métodos de fondos de operaciones por acción (FFOPS)

En general, los fondos del cálculo por acción (FFOPS) realizan cambios en la utilidad neta (NI) para compensar los cambios en el desempeño de los métodos contables. Tomemos la depreciación, por ejemplo. En circunstancias normales, los contadores deprecian los activos tangibles que pierden valor con el tiempo. Sin embargo, los REIT a menudo ganan valor a medida que pasa el tiempo, lo que significa que NI se está depreciando significativamente.

La métrica también ajusta las ganancias en la venta de propiedades para tener en cuenta los flujos de ganancias no recurrentes. Cuando esta capa de poder de ganancia adicional se agrega a mayores rendimientos y dividendos por acción, los REIT deben pagar el 90% de todos los ingresos imponibles como dividendos.

Fondos de operaciones por acción (FFOPS) frente a fondos de ajuste operativo (AFFO)

Los fondos de operaciones por acción (FFOPS) es el estándar de la industria para determinar el crecimiento de las ganancias de los fideicomisos de inversión inmobiliaria. Sin embargo, algunos analistas prefieren ir un paso más allá y utilizar fondos de operaciones ajustados (AFFO) para medir el desempeño de estas empresas.

Se considera que AFFO es una medida más precisa del potencial de flujo de efectivo y las ganancias residuales que los fondos tradicionales de operaciones por acción (FFOPS). Factores AFFO para aumentos de alquiler y costos adicionales incurridos por REIT, tales como gastos de capital (CapEx). Se puede calcular de la siguiente manera: AFFO = FFO + aumentos de alquiler – CapEx – montos normales de mantenimiento.