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¿Qué es un tope ARM anual?

Un tope ARM anual es una cláusula en un contrato hipotecario de tasa ajustable (ARM), que limita el aumento potencial en la tasa de interés del préstamo durante cada año. El tope, o límite, generalmente se define en términos de una tasa, pero el monto en dólares del capital y el pago de intereses también pueden ser limitados.

Los topes anuales están diseñados para proteger a los prestatarios de un aumento repentino y excesivo de sus pagos mensuales cuando las tasas suben bruscamente en un período corto de tiempo.

Conclusiones clave

  • Un tope ARM anual es un límite de tasa de interés, que representa la tasa más alta posible que los prestatarios deben pagar en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en un año determinado.
  • Con mayor frecuencia, las ARM tendrán un tope a la tasa de interés, pero en su lugar, ciertas ARM pueden limitar la cantidad de dólares que se pagan mensualmente o anualmente.
  • Además de los topes anuales que se restablecen cada 12 meses, el préstamo puede tener un límite de tasa de interés de por vida.

Comprensión de los límites anuales de ARM

Con ARM, la tasa de interés inicial se establece por un período de tiempo, cinco años, por ejemplo, en el caso de ARM 5/1, después del cual se restablece periódicamente en función de las tasas de interés actuales. Los ARM generalmente tienen límites máximos de tasa de vida que establecen límites sobre cuánto pueden aumentar los intereses durante la vigencia del préstamo.

Los ARM con una tasa de interés limitada tienen una estructura de tasa variable, incluida una tasa de indexación y un margen por encima de ese índice. Se utilizan varios índices populares para diferentes tipos de ARM, como la tasa preferencial o la tasa de fondos federales. Una tasa de interés en ARM es un ejemplo con su índice de tasa de interés totalmente indexado. Una tasa de indexación se basa en los acreedores más bajos que estén dispuestos a ofrecer. El diferencial o margen se basa en el perfil crediticio de un prestatario y lo determina el asegurador.

La tasa de interés anual del préstamo ARM con un tope anual no aumentará tanto como lo permitan los términos en puntos porcentuales, sin importar cuántas tasas puedan aumentar realmente durante el período inicial. Por ejemplo, un ARM del 5% fijo durante tres años con un límite del 2% no se puede ajustar al 7% en el cuarto año, incluso si las tasas aumentan un 4% durante el plazo fijo inicial del préstamo. No es posible hacer un aumento tan grande en un préstamo con un tope en dólares, aunque este tipo de tope puede llevar a una amortización negativa.

La estructura de tope de la tasa de interés de la ARM describe las disposiciones que rigen los aumentos de las tasas de interés durante el plazo del préstamo.

Ejemplo de un ARM limitado

Los ARM tienen muchos cambios en las estructuras de los límites de las tasas de interés. Por ejemplo, digamos que los prestatarios están considerando ARM 5/1, que requiere una tasa de interés fija durante cinco años y una tasa de interés variable a partir de entonces, que se restablece cada 12 meses.

Con este producto hipotecario, al prestatario se le ofrece una estructura de límite de tasa de interés de 2-2-5. La estructura del tope de tipos de interés se desglosa de la siguiente manera:

  • El primer número se refiere al límite de aumento incremental inicial después de la expiración del período de tasa fija. Es decir, el máximo que puede aumentar la tasa una vez finalizado el período de tasa fija en cinco años es del 2%. Entonces, si la tasa fija se estableciera en 3.5%, el límite sería de 5.5% después del final del período de cinco años.
  • El segundo número es un límite de aumento incremental periódico de 12 meses, lo que significa que después del período de cinco años, la tasa de las tasas de mercado actuales cambiará una vez al año. En este ejemplo, el ARM se limitaría al 2% para ese ajuste. Es bastante común que la tapa periódica sea idéntica a la tapa frontal.
  • El tercer número es el límite de por vida, que establece el techo de la tasa de interés. En este ejemplo, los cinco representan los incrementos máximos en la tasa de interés de la hipoteca.

Entonces, digamos que la tasa fija fue del 3,5% y la tasa se ajustó un 2% más durante el aumento incremental inicial al 5,5%. Después de 12 meses, las tasas hipotecarias subieron al 8%; la tasa del préstamo se ajustaría al 7.5% debido al tope del 2% para el ajuste anual. Si las tasas luego subieran otro 2%, el préstamo solo aumentaría entre un 1% y un 8,5%, porque el límite de vida es cinco puntos porcentuales por encima de la tasa base fija.

Brazo de altibajos

Los ARM a menudo permiten a los prestatarios calificar para préstamos hipotecarios iniciales más grandes porque aseguran un pago más bajo durante un período de tiempo. Los usuarios de ARM pueden aprovechar cuando bajan las tasas de interés, reduciendo la tasa de interés anual pagada. Al mismo tiempo, por supuesto, durante un período de tasas en aumento, las ARM pueden aumentar mucho más que una hipoteca de tasa fija.

Por ejemplo, si un comprador ARM aumenta un 3,5% en tres años fijos y las tasas aumentan un 4% durante ese período, este aumento anual inicial en la tasa se limitará al límite anual. Sin embargo, en años posteriores, es posible que la tasa continúe aumentando, y eventualmente se pondrá al día con las tasas actuales, que pueden seguir subiendo.

Eventualmente, ARM 3.5%, que inicialmente era competitivo con una tasa fija de 4.25%, eventualmente podría volverse mucho más alta. Los prestatarios de ARM a menudo buscan un cambio a una tasa fija cuando las tasas están subiendo, pero pueden pagar aún más después de usar el ARM.