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Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Guía de seguros hipotecarios privados (PMI)

Es un mito que hay que depositar el 20% del precio de compra de una casa para obtener una hipoteca. Muchos prestamistas ofrecen programas de préstamos que tienen requisitos de pago más bajos para adaptarse a los presupuestos y necesidades de los diferentes compradores. Sin embargo, si sigue esta ruta, espere pagar un seguro hipotecario privado (PMI). Este costo adicional puede aumentar el costo de sus pagos hipotecarios mensuales y, en general, hacer que su préstamo sea más caro. Sin embargo, es casi inevitable si no se ahorra un anticipo del 20% o más.

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Seguro hipotecario privado (PMI)

¿Qué es PMI?

El PMI es un tipo de seguro hipotecario que los compradores suelen tener para liquidar un préstamo estándar cuando realizan un pago por adelantado que es inferior al 20% del precio de compra de la casa. Muchos prestamistas ofrecen programas de pago bajo, que le permiten depositar tan solo un 3%. El costo de esa flexibilidad es el PMI, que protege la inversión del prestamista en caso de que no pague su hipoteca, lo que se conoce como incumplimiento. Es decir, PMI asegura al prestamista, no a usted.

PMI ayuda a los prestamistas a recuperar una mayor parte de su dinero en mora. La razón por la que los prestamistas reclaman cobertura para pagos anticipados es inferior al 20% del precio de compra porque usted tiene una participación menor en su casa. Las hipotecas le están prestando más dinero por adelantado y, por lo tanto, perderá más si fracasa en los primeros años de propiedad. Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda, o los préstamos de la FHA, requieren un seguro hipotecario, pero las pautas son diferentes a las de los préstamos tradicionales (lo cubriremos más adelante).

Costo PMI

Generalmente, paga entre $ 40 y $ 80 al mes por cada $ 100,000 prestados, según Freddie Mac, una empresa patrocinada por el gobierno que compra y vende hipotecas en el mercado secundario de hipotecas. Tenga en cuenta que esto puede variar según su puntaje crediticio y la relación préstamo-valor: cuánto pidió prestado en su hipoteca en comparación con el valor de la casa.

En años anteriores, se le permitió deducir el costo del PMI de sus impuestos federales. Para 2017 y más allá, el Congreso ha decidido no renovar esa disposición, por lo que ya no puede deducir los pagos de PMI en sus impuestos anuales. (En realidad, revisaron la deducción más tarde solo para 2017. A partir de 2018, desapareció).

Pagando por PMI

Tiene dos opciones para pagar el PMI: una prima única antes de tiempo pagada en las primas finales o mensuales. En muchos casos, los prestamistas de PMI ingresan su pago mensual mensual como una prima mensual. Una vez que haya recibido la estimación del préstamo y los documentos de divulgación final, el monto de su PMI se desglosará en la sección Pagos proyectados en la primera página de cada documento.

Otra opción es pagar el PMI como uno de sus gastos finales. En las estimaciones de préstamos y los formularios de divulgación final, encontrará esta prima en la página 2, sección B. Sin embargo, la desventaja de esta opción es que es poco probable que se le reembolse si se muda o refinancia su hipoteca. En algunos casos, es posible que deba pagar primas iniciales y mensuales.

Cancelar la cobertura de PMI

La buena noticia es que no pagará el PMI durante toda la duración del préstamo tradicional.

La Ley Federal de Protección a los Propietarios de Vivienda elimina el PMI de una de estas tres formas:

  • Cancelación de PMI iniciada por prestatarios
  • PMI de cuerda automática
  • terminación definitiva del PMI

Puede solicitar la cancelación del PMI una vez que su relación préstamo-valor (el monto del saldo del préstamo dividido por el valor de mercado de la casa) sea menor al 80% del valor tasado original de la casa (o antes, si su anterior casa agradecida). Los prestamistas enumeran esta fecha programada en el formulario de divulgación de PMI, que probablemente recibió como parte de sus documentos finales.

Para cancelar un PMI, necesitará:

  • Haga su solicitud por escrito.
  • Manténgase al día con sus pagos hipotecarios mensuales.
  • Tener un historial de pagos positivo (no más de un pago con 30 días de retraso en un período de 12 meses o no más de un pago con 60 días de retraso en un período de 24 meses, según Fannie Mae y Freddie Mac).
  • Confirme que no tiene médicos subalternos (como segunda hipoteca).

Terminación automática de PMI

Otra forma de eliminar el PMI se llama terminación automática del PMI, que comienza en la fecha en que se espera que el saldo restante de su hipoteca alcance el 78% del LTV. Por ley, los prestamistas deben cancelar automáticamente el PMI antes de esta fecha. Aquí también se aplican las mismas condiciones para la cancelación de PMI iniciada por un préstamo (historial de pago puntual y sin gravamen). Si ha tenido pagos atrasados, su prestamista no cancelará su PMI hasta que sus pagos estén al día.

PMI de terminación final

Finalmente, hay algo llamado la terminación final del PMI. Esto es cuando un prestamista debe eliminar automáticamente el PMI del mes después de que el plazo de su préstamo alcance su punto medio en un programa de pago, incluso si no ha alcanzado el 78% de LTV.

Por ejemplo, si tiene un préstamo fijo a 30 años, el punto medio sería después de los 15 años. Nuevamente, debe estar al día con sus pagos para calificar. Este tipo de cancelación de PMI generalmente involucra préstamos con características especiales, como pagos globales, período de solo interés o violencia importante.

Valor de la vivienda y PMI

Su elegibilidad para cancelar un PMI también afecta si el valor de su casa se aprecia o deprecia con el tiempo. Si aumenta, puede cancelar el PMI antes de lo esperado; si disminuye, permanecerá más tiempo de lo esperado para cancelar el PMI.

Antes de cancelar un PMI, un prestamista establecerá el valor de mercado actual de su casa con una Opinión de precio del corredor (hecha por un agente de bienes raíces que valora su casa según el valor de casas comparables en su vecindario), un certificado de valor , u otro tipo de tasación de la propiedad.

Si el valor de su casa ha caído debido a una recesión del mercado, su prestamista probablemente rechazará su solicitud de cancelación de PMI a menos que el valor de su casa se base en una nueva tasación y usted pague el saldo restante del préstamo hasta el LTV 80% de nuevo valor tasado.

Por otro lado, el valor de tu vivienda puede aumentar más rápido de lo esperado, debido a las condiciones del mercado o porque la has remodelado, lo que significa que podrías bajar el umbral del 80% de LTV. Alcanzar pronto. En ese caso, puede solicitar una cancelación prematura del PMI y su prestamista ordenará una tasación para confirmar el valor actual de la casa. (Nota: Usted es responsable de pagar la tasación de la propiedad, que costará entre $ 300 y $ 400. Esta cantidad puede variar según el tamaño y la ubicación de la casa).

Préstamos convencionales sin PMI

Algunos prestamistas ofrecen sus propios productos de préstamos estándar sin el PMI requerido; sin embargo, tienden a cobrar tasas de interés más altas para protegerse si usted no paga su préstamo. A largo plazo, esto puede ser más caro o más barato que pagar un PMI, dependiendo de cuánto tiempo permanezca en su casa o cuánto tiempo mantenga la misma hipoteca.

Aquí es donde puede ayudar la comparación de precios de su hipoteca. Eche un vistazo a las tasas de interés que se ofrecen para préstamos sin PMI en comparación con los que tienen un PMI. Calcule la diferencia entre los dos para saber cuánto más pagará por un préstamo sin un PMI. ¿Es eso menos que los pagos de PMI que hará hasta que alcance el índice LTV del 80% para cancelaciones? Recuerde, los valores de la vivienda pueden subir o bajar, lo que afecta la cantidad de tiempo que puede pagar el PMI.

Requisitos de pago hacia abajo

El PMI elimina el 20% del precio de compra de la vivienda, que es la mejor manera de hacerlo si se lo puede permitir. Además de ahorrar con regularidad para un pago por adelantado, considere comprar una casa más barata.

Un presupuesto de búsqueda de viviendas más conservador reducirá lo que se necesita para hacer un pago reducido del 20%.

Hipotecas a cuestas y PMI

Algunos prestamistas recomiendan utilizar una segunda hipoteca «a cuestas» para evitar el PMI. Esto puede ayudar a reducir los costos iniciales de la hipoteca en lugar de pagar el PMI. Funciona así: Usted saca la primera hipoteca por la mayor parte del precio de compra de la casa (menos el monto de su pago anticipado). Luego, saca una segunda hipoteca mucho más pequeña por el resto del precio de compra de la casa, menos la primera hipoteca y los montos del pago inicial. Como resultado, evita el PMI y combina pagos menores que el costo de la primera hipoteca con el PMI.

Sin embargo, una segunda hipoteca generalmente tiene una tasa de interés más alta que la primera. La única forma de deshacerse de una segunda hipoteca es liquidar el préstamo en su totalidad o refinanciarlo (junto con la primera hipoteca) en una nueva hipoteca independiente, probablemente cuando el LTV alcance el 80% (para evitar el PMI). Sin embargo, estos préstamos pueden ser costosos, especialmente si las tasas de interés aumentan desde el momento en que obtiene el préstamo inicial y cuando refinancia ambos préstamos en una hipoteca. Recuerde que tendrá que pagar los costos de cierre nuevamente para refinanciar ambos préstamos en un solo préstamo.

(Para obtener más información, consulte Cómo obtener un seguro hipotecario privado.)

Prima de seguro hipotecario de la FHA

Si no puede calificar para un producto de préstamo estándar, podría considerar un préstamo de la FHA. Al igual que algunos productos de préstamo estándar, los préstamos de la FHA tienen una opción de pago bajo (tan solo un 3,5% de anticipo) y requisitos de crédito más relajados.

Los prestamistas requieren un seguro hipotecario para todos los préstamos entre FHA, que se pagan en dos partes: una prima de seguro hipotecario inicial, o UFMIP, y una prima de seguro hipotecario anual, o un MIP anual. Ambos costos se enumeran en la primera página de la estimación de su préstamo y la divulgación final.

Prima de seguro inicial

La prima del seguro hipotecario inicial (UFMIP) es el 1,75% del monto del préstamo. Puede pagarlo por adelantado al cierre o puede incorporarse a su hipoteca. Si elige incluir UFMIP en su hipoteca, sus pagos mensuales serán más altos y los costos totales de su préstamo aumentarán.

La prima anual

Además del UFMIP, usted paga un MIP anual, que se divide en cuotas mensuales iguales y se suma a los pagos de su hipoteca. Dependiendo del plazo y el tamaño del préstamo, pagará entre el 0,45% y el 1,05% del monto del préstamo.

Cancelación de MIP de la FHA

Si deposita un 10% o más, se puede cancelar un MIP anual después de los primeros 11 años de su préstamo. Sin embargo, a diferencia de los préstamos normales, los préstamos de la FHA con un pago inferior al 10% requieren que pague un MIP anual durante la vigencia del préstamo. Si llega a ese último campo, la única forma de eliminar los pagos de MIP es refinanciar un préstamo normal, una vez que su índice LTV sea lo suficientemente bajo como para calificar para una hipoteca normal sin un PMI.

La línea de base

Si no se ahorra suficiente dinero para un pago por adelantado, pagar un PMI para pedir prestado más dinero es una compensación. No estás solo si eliges este camino. En estos días, la mayoría de los compradores de vivienda realizan pagos por debajo del 20%. En 2017, el pago medio por adelantado de una casa fue del 10%, según una encuesta realizada por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Cuando solicite una hipoteca, observe detenidamente las estimaciones de préstamos para comparar cuánto pagará por un préstamo con PMI. Un préstamo que puede no requerir un PMI pero que tiene una tasa de interés más alta. Con pocas excepciones, es difícil evitar un PMI si necesita un préstamo de bajo pago, pero hay una luz al final del túnel: no pagará el PMI durante la vigencia del préstamo. (Para obtener información relacionada, consulte «Cómo pagar un seguro hipotecario privado – PMI»)