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Hipoteca a 15 años frente a 30 años: descripción general

Puede haber una variedad moral de hipotecas disponibles, pero para la mayoría de los compradores de vivienda, en realidad, solo hay una. La hipoteca de tasa fija a 30 años es prácticamente un arquetipo estadounidense, un pastel de manzana de instrumentos financieros. Es la forma en que generaciones de estadounidenses adquirieron por primera vez la propiedad de una vivienda.

Pero muchos de esos compradores pueden estar mejor atendidos si optan por una hipoteca de tasa fija a 15 años.

Los préstamos son similares, la principal diferencia es el plazo. Si bien una hipoteca a 30 años puede hacer que los pagos mensuales sean más asequibles, una hipoteca a 15 años generalmente cuesta menos a largo plazo.

Conclusiones clave

  • La mayoría de los compradores de vivienda eligen una hipoteca de tasa fija a 30 años, pero una hipoteca a 15 años puede ser una buena opción para algunos.
  • Una hipoteca a 30 años puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles.
  • Si bien los pagos mensuales de una hipoteca a 15 años son más altos, el costo del préstamo es menor a largo plazo.

Cómo influyen los términos hipotecarios en el costo

Una hipoteca es solo un cierto tipo de préstamo a plazo, uno que está garantizado por bienes raíces. Para un préstamo a plazo, el prestatario paga los intereses calculados anualmente contra el saldo del préstamo pendiente. Se establecen tanto la tasa de interés como el pago mensual.

Debido a que el pago mensual es fijo, la parte que paga intereses y la parte que paga el principal cambian con el tiempo. Primero, debido a que el saldo del préstamo es tan alto, la mayor parte del pago son intereses. Pero a medida que el saldo disminuye, la participación en intereses del pago disminuye y la participación que se destina al principal aumenta.

Un préstamo a corto plazo significa un pago mensual más alto, lo que hace que la hipoteca a 15 años sea menos asequible. Pero a corto plazo abarata el préstamo de muchas formas. De hecho, durante toda la vigencia del préstamo, una hipoteca a 30 años costará más del doble que la opción a 15 años.

Debido a que los préstamos a 15 años son menos riesgosos para los bancos que los préstamos a 30 años, y debido a que a los bancos les cuesta menos prestar a plazos más cortos que a más largo plazo, una hipoteca a 30 años tiende a tener una tasa de interés más alta.

Hipoteca a 30 años

En una hipoteca a 30 años, por supuesto, ese saldo disminuye mucho más lentamente; de ​​hecho, el comprador de la vivienda está pidiendo prestada la misma cantidad de dinero durante más del doble de tiempo. De hecho, en el caso de una hipoteca a 30 años, el saldo del capital no disminuye tan rápidamente como en un préstamo a 15 años.

Cuanto mayor sea la tasa de interés, mayor será la brecha entre las dos hipotecas. Cuando la tasa de interés es del 4%, por ejemplo, el prestatario paga casi 2,2 veces más de interés por pedir prestado la misma cantidad de capital durante 30 años en comparación con un préstamo a 15 años.

La principal ventaja de una hipoteca a 30 años es el pago mensual relativamente bajo. E incluso si no es un problema de asequibilidad, existen otros beneficios:

  • El pago más bajo puede permitir que un prestamista compre más viviendas de las que podría pagar con un préstamo a 15 años, ya que el mismo pago mensual permitiría al prestatario pedir prestado más durante 30 años.
  • El pago más bajo permite a un prestamista acumular ahorros.
  • El pago más bajo genera fondos para otros objetivos.

90%

Porcentaje de compradores de vivienda que optaron por una hipoteca de tasa fija a 30 años en 2019, según Freddie Mac.

Hipoteca a 15 años

Los consumidores pagan menos en una hipoteca a 15 años, desde un cuarto por ciento hasta un porcentaje completo (o un punto) menos, y con el paso de los años eso puede sumarse.

Las agencias respaldadas por el gobierno que respaldan la mayoría de las hipotecas, como Fannie Mae y Freddie Mac, cobran tarifas adicionales, conocidas como ajustes de precios a nivel de préstamo, que encarecen las hipotecas a 30 años.

Por lo general, estas tarifas se aplican a los prestatarios con puntajes de crédito más bajos, pagos mínimos o ambos. La Administración Federal de Vivienda cobra a los prestatarios de 30 años primas de seguro hipotecario más altas.

«Algunos de los ajustes de precios al nivel del préstamo a 30 años no existen hasta dentro de 15 años», dice James Morin, vicepresidente senior de préstamos minoristas de Norcom Mortgage en Avon, Connecticut. Según Morin, incorporar estos costos en su hipoteca como parte de una tasa más alta, en lugar de pagarlos en su totalidad.

Imagine, entonces, un préstamo de 300.000 dólares, disponible al 4% durante 30 años o al 3,25% durante 15 años. El efecto combinado de una amortización más rápida y tasas de interés más bajas significa que pedir prestado $ 79,441 costaría el dinero durante 15 años, en comparación con $ 215,609 durante 30 años, o casi dos tercios menos.

Por supuesto, hay una trampa. El precio de ahorrar tanto dinero a largo plazo es un desembolso mensual mucho más alto: el pago del préstamo hipotético a 15 años es de $ 2,108, $ 676 (o aproximadamente el 38%) que el pago mensual del préstamo a 30 años ($ 1,432 ).

Para algunos expertos, si puede pagar el pago más alto, se reserva un fondo de emergencia. Lo que les gusta a muchos planificadores financieros de una hipoteca a 15 años es que se trata de un «ahorro obligatorio» en forma de capital en un activo valorado comúnmente (aunque, como las acciones, las viviendas suben y el valor cae).

Si un inversionista puede pagar el pago más alto, le conviene optar por el préstamo más corto, especialmente si se acerca a la jubilación cuando depende de un ingreso fijo.

Consideraciones Especiales

Hay varios casos en los que los prestatarios pueden tener un incentivo para invertir el dinero extra gastado cada mes en una hipoteca a 15 años en otro lugar, por ejemplo, en una cuenta 529 para la matrícula universitaria o en un plan de impuestos diferidos 401 (k), especialmente si el empleador iguala las contribuciones del prestatario. Con las tasas hipotecarias tan bajas, un inversionista seguro y disciplinado podría optar por el préstamo a 30 años y colocar la diferencia entre los pagos a 15 y 30 años en valores de mayor rendimiento.

Usando el ejemplo anterior, si el pago mensual de un préstamo a 15 años es de $ 2,108 y el pago mensual del préstamo a 30 años es de $ 1,432, los prestatarios podrían invertir esa diferencia de $ 676 en otra parte. El cálculo en el reverso del sobre es cuánto (o si) el rendimiento de la inversión externa, menos el impuesto sobre las ganancias de capital adeudado, excede la tasa de interés de la hipoteca después de contabilizar la deducción de los intereses de la hipoteca. Para alguien en el tramo impositivo del 24%, la deducción podría reducir la tasa de interés hipotecaria efectiva de, por ejemplo, 4% a 3%.

Generalmente, el prestatario se presenta si el rendimiento de la inversión después de impuestos es mayor que el costo de la hipoteca menos la deducción de intereses.

Esta táctica, sin embargo, requiere una aversión al riesgo, según Shashin Shah, un planificador financiero certificado en Dallas, Texas, porque el prestatario tendrá que invertir en acciones volátiles.

“Actualmente no hay inversiones de renta fija que produzcan un rendimiento lo suficientemente alto como para que esto funcione”, dice Shah. Es posible que ese riesgo no siempre dé sus frutos si coincide con el tipo de caídas bruscas en el mercado de valores que ocurrieron durante la pandemia de COVID-19. También requiere la disciplina para invertir sistemáticamente el equivalente a esos diferenciales mensuales y el tiempo para concentrarse en las inversiones, que, a su vez, la mayoría de la gente no tiene.

Los prestamistas requieren un seguro hipotecario privado cuando realiza un pago por adelantado de menos del 20% del valor de la vivienda.

La mejor elección de ambos mundos

Está claro que la mayoría de los prestatarios no pueden, o al menos sienten que no tienen el espacio para hacer los pagos más altos requeridos para una hipoteca a 15 años. Pero existe una solución simple para capturar gran parte de los ahorros hipotecarios más cortos: simplemente realice los pagos más grandes de un cronograma de 15 años en su hipoteca a 30 años, asumiendo que la hipoteca no tiene una multa por pago anticipado.

Los prestatarios tienen derecho a dirigir los pagos adicionales al principal y, si los pagos son consistentes, la hipoteca se liquidará en 15 años. Si el clima es más difícil, el prestatario siempre puede recurrir a pagos normales más bajos del calendario de 30 años. Sin embargo, los préstamos que aceleran los pagos tendrán intereses a la tasa relativamente más alta a 30 años, cuando puede ser mejor pagar la hipoteca en 15 años de cualquier manera a la tasa más baja ofrecida en el préstamo más corto.

La línea de fondo

La decisión entre una hipoteca a 30 o 15 años es una decisión que afectará sus finanzas durante los próximos años, así que asegúrese de calcular los números antes de decidir cuál es la mejor. Si su objetivo es liquidar la hipoteca antes y puede pagar pagos mensuales más altos, un préstamo a 15 años puede ser una mejor opción. Por el contrario, el pago mensual más bajo para un préstamo a 30 años puede permitirle comprar más viviendas o liberar fondos para otras metas financieras.