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¿Qué es una hipoteca de pago gradual (GPM)?

Una hipoteca de pago gradual (GPM) es un tipo de hipoteca de tasa fija en la que los pagos aumentan gradualmente desde un nivel inicial bajo a un nivel final superior. Por lo general, los pagos crecerán entre un 7 y un 12 por ciento anual desde su monto de pago inicial hasta que se alcance el monto total del pago mensual.

Cómo funcionan las hipotecas de pago escalonado

Una hipoteca de pago gradual está diseñada para comenzar con el propietario debido a los pagos mínimos. Luego, con el tiempo, la cantidad de pago aumenta. Se utiliza una tasa de interés inicial baja para calificar al comprador. Esta tasa más baja permite que muchos, que de otro modo no calificarían para una hipoteca de vivienda, califiquen porque pueden pagar los bajos pagos iniciales. Si el pagaré se emitió a una tasa de interés más alta, es posible que esos compradores no califiquen debido a los pagos mensuales más altos. Este tipo de sistema de pago de hipotecas puede ser óptimo para los propietarios jóvenes o por primera vez, ya que sus niveles de ingresos tienden a aumentar gradualmente.

Una hipoteca de pago gradual puede ser o no un préstamo amortizado negativo. Si el monto del pago inicial es menor que el interés acumulado sobre el préstamo hipotecario, la hipoteca de pago escalonado es un préstamo amortizado negativo. Con un préstamo amortizado negativo, los pagos realizados por el prestatario son menores que los intereses cargados en el pagaré. Esta estructura de pago de intereses más pequeña crea intereses diferidos que se suman al principal total del préstamo.

Las hipotecas de pago escalonado solo están disponibles para préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos de la FHA permiten a los prestatarios de ingresos relativamente bajos que no pueden realizar grandes pagos financiando hasta el 96,5% del valor de la vivienda.

Conclusiones clave

  • Una hipoteca de pago gradual (GPM) es un tipo de hipoteca de tasa fija con un calendario de amortización que proporciona pagos anticipados más bajos en ese aumento con el tiempo.
  • El propósito de GPM es permitir que los propietarios comiencen con pagos hipotecarios mensuales más bajos para ayudar a ciertas personas a calificar para su préstamo.
  • Los costos totales durante la vigencia de un préstamo GPM tienden a exceder una hipoteca estándar, y los propietarios que han podido pagar pagos anteriores pueden tener problemas financieros a medida que las facturas mensuales aumentan con el tiempo.

Desventajas de la hipoteca de pago escalonado

La principal desventaja de una hipoteca de pago gradual es que los costos totales de la hipoteca son más altos que los de una hipoteca tradicional. A medida que los pagos aumentan a tasas de interés más altas, el prestatario puede encontrar que solo está pagando los cargos por intereses y no reduciendo el capital prestado.

Además, si la hipoteca de pago escalonado es un préstamo amortizado negativo, el prestatario pagará más intereses sobre el préstamo. A medida que el interés diferido se suma al principal prestado, este valor crece. El mes siguiente, los cálculos de intereses son más sustanciales.

Otra gran desventaja que debe tenerse en cuenta es que con una hipoteca de pago gradual no hay garantía de que los ingresos del prestatario aumenten en consonancia con el aumento de los pagos de la hipoteca. Si los ingresos del prestatario no aumentan en relación con la deuda mensual, es posible que no pague el préstamo. El incumplimiento dañará aún más su crédito y el prestamista ejecutará la hipoteca de la propiedad.

Hipoteca de pago para graduados versus hipoteca de tasa ajustable

Si bien una hipoteca de pago gradual puede parecer un tipo de hipoteca de tasa ajustable (ARM), no es lo mismo.

Una hipoteca de tasa ajustable cambia periódicamente para reflejar la tasa de interés del mercado. La tasa ARM se ajusta periódicamente, pero no en un horario fijo. Además, la tasa de interés puede disminuir o subir debido a su base en la tasa de mercado actual. Por el contrario, la tasa de interés de una hipoteca de pago gradual solo aumenta.