¿Qué es una hipoteca de participación?
El término hipoteca de compromiso se refiere a un tipo de préstamo hipotecario que permite a diferentes partes alquilar y compartir cualquier ingreso o producto del alquiler o venta de una propiedad hipotecada. Los acuerdos pueden incluir asociaciones entre prestatarios, entre prestatarios y prestamistas, o entre diferentes prestamistas.
Las hipotecas de participación reducen el riesgo de los participantes y les permiten aumentar su poder adquisitivo. Muchas de estas hipotecas tienden a tener tasas de interés más bajas, especialmente cuando también están involucrados varios prestamistas.
Conclusiones clave
- Una hipoteca de compromiso se comparte entre varios prestatarios que comparten los ingresos o las ganancias generadas por el alquiler o la venta de la propiedad.
- Estas hipotecas son las más comunes en las transacciones comerciales de bienes raíces.
- Los prestamistas hipotecarios participantes no suelen ser tradicionales, ya que son empresarios que buscan inversiones inmobiliarias que no son necesarias para desarrollar o mantener propiedades directamente.
- Las hipotecas participativas pueden reducir el riesgo de incumplimiento, lo que resulta en tasas de interés más bajas.
Cómo funcionan las hipotecas de participación
Donde han sido comunes en el pasado, las hipotecas de participación se financian en cierta medida. Involucran a dos o más partes que acuerdan asumir el riesgo de financiar una propiedad a cambio de un cierto porcentaje de las ganancias de alquilarla o venderla.
Como se mencionó anteriormente, dos o más prestatarios pueden decidir aceptar este tipo de préstamos. En otros casos, los prestatarios y prestamistas, o varios prestamistas, pueden unirse para compartir el capital. Estos tipos de préstamos otorgan a los prestatarios más poder adquisitivo y también reducen el riesgo de incumplimiento de los prestamistas.
Las hipotecas de participación se utilizan a menudo en transacciones inmobiliarias comerciales, como la compra de edificios de oficinas y complejos de apartamentos, que proyectan ingresos de alquiler continuos.
Las partes involucradas generalmente se dividen por los ingresos operativos netos (NOI), la suma de los ingresos de la operación de la propiedad menos los costos operativos. 55/45 sería una división de beneficios normal, con el prestamista adquiriendo la participación más pequeña. El prestamista recibe una parte de los ingresos de la reventa, a menudo todas las ganancias por encima de un determinado punto de referencia, incluido el reembolso del principal del préstamo.
Puede utilizar una hipoteca de participación para financiar la compra de una propiedad comercial u otro activo que desee alquilar, como un barco.
Los términos de pago de las hipotecas de participación varían según el prestamista y el tipo de acuerdo. Algunos pueden requerir pagos solo de intereses. En otros casos, es posible que se requiera que los prestatarios paguen el principal y los intereses, como en una hipoteca tradicional. Sin embargo, hay algunos casos en los que los prestamistas requieren un pago global. Esto es cuando el saldo restante se paga al final del préstamo.
Las hipotecas de participación suelen ser prestamistas no tradicionales. Pueden ser empresarios que buscan inversiones inmobiliarias sin el problema de desarrollar o mantener propiedades ellos mismos. En otros casos, estos prestamistas pueden ser fondos de pensiones que buscan inversiones de calidad que rindan más que los bonos, pero que no tengan volatilidad en las acciones. Al participar en este tipo de acuerdos, estos inversores actúan eficazmente como socios silenciosos.
Consideraciones Especiales
Los prestamistas ceden una gran cantidad de capital como compensación a una tasa más baja por parte de un prestamista en una hipoteca de compromiso. Pero dependiendo de la estructura del mercado, el ahorro de intereses podría compensar la pérdida de capital. En resumen, es posible que el prestatario desarrolle una propiedad más sustancial de la que de otro modo hubiera podido pagar.
El problema de monitorear el flujo de efectivo es una consideración para los prestamistas. Deben auditar los libros del prestatario para asegurarse de que cualquier ingreso neto declarado sea exacto. De lo contrario, un prestamista no sabría si el desarrollador estaba incurriendo en gastos para reportar ingresos netos más bajos. Además, un desarrollador puede hacer recortes en las mejoras o incluso en las características de seguridad, ya que paga el costo de todas las reparaciones pero recibe solo una parte de los ingresos netos, una especie de riesgo moral.
Un atractivo particular para los fondos de pensiones es la prueba de inflación incorporada de las hipotecas participantes. La mayoría de las pensiones incluyen ajustes por costo de vida (COLA) que aumentan los pagos durante épocas de inflación. Debido a que los precios inmobiliarios suelen seguir la inflación, las hipotecas participativas garantizan una mayor rentabilidad de las acciones durante los períodos de inflación.
Beneficios de las hipotecas participativas
La ventaja de una hipoteca de compromiso para un prestamista es la tasa de interés más baja que cobra un prestamista. Esto representa ganancias reducidas sobre el préstamo con el flujo de ingresos y los ingresos por ventas futuras.
Desde el punto de vista del prestamista, los préstamos de compromiso son similares a las tasas iniciales teaser que se ofrecen con una hipoteca de tasa ajustable (ARM). La diferencia, sin embargo, es que la tasa baja es constante durante la vigencia del préstamo. Debido a que pueden participar en las ganancias, los prestamistas pueden reducir la cantidad de riesgo que surge de cualquier incumplimiento potencial.
