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¿Qué es una hipoteca de reubicación?

Diseñada explícitamente para reubicar y trasladar a los empleados, una reubicación es un tipo de producto hipotecario alternativo (reubicación). Las corporaciones aprovechan estos préstamos como parte de la firma o paquete de empleo para empleados de alto nivel. Las hipotecas Relo hacen que el proceso de mudanza sea más cómodo y económico.

Conclusiones clave

  • La hipoteca de reubicación (relocalización) es un tipo de producto hipotecario alternativo que está diseñado explícitamente para reubicar y transferir empleados como parte de un paquete de incentivos.
  • Las hipotecas de reubicación a menudo involucran contribuciones financieras del empleador como parte del paquete. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir costos de cierre, reducciones de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado.
  • Los préstamos de reubicación, así como los préstamos cooperativos y ciertos préstamos de amortización, se consideran préstamos hipotecarios con características especiales.

Comprensión de las hipotecas de reubicación

Las hipotecas de reubicación a menudo involucran contribuciones financieras del empleador como parte del paquete. Estas contribuciones pueden incluir subsidios para cubrir costos de cierre, reducciones de tasas de interés y tasas de interés por debajo del mercado. Las tasas hipotecarias de reasentamiento pueden iniciarse a tasas de 25 a 50 puntos básicos por debajo de las tasas de interés del mercado para hipotecas ordinarias similares. Un punto básico equivale a 1/100 del 1% y reduce la tasa de interés del préstamo.

El prestamista puede proporcionar un equipo dedicado de asesores de préstamos hipotecarios que estén capacitados para abordar las necesidades de los empleados que compran o venden una casa. Esto puede conducir a un procesamiento de préstamos más rápido y económico.

Empleado que se muda con hipotecas de reubicación

Algunos datos muestran que es probable que un empleado que se traslade de su trabajo se traslade repetidamente a intervalos de tiempo predecibles, a menudo dos o más traslados en cinco años. Es poco probable que un empleador ayude a reubicar a un empleado a menos que espere que permanezca en la nueva ubicación hace un año o más. Como resultado, es menos probable que estos compradores refinancian al principio de la vida de un préstamo.

Además, los subsidios del empleador tienden a reducir el pago mensual del prestatario y reducen la sensibilidad del prestatario al refinanciamiento relacionado con las tasas durante el período de apoyo, que generalmente es al principio de la vida del préstamo.

Si las tasas de interés suben, los avances tienden a mantenerse relativamente rápidos después del primer año o dos debido a los ciclos naturales de reasentamiento entre estos prestatarios. Una reducción en las tasas de interés puede hacer que el empleador anime al empleado a refinanciar el préstamo mediante cláusulas obligatorias de refinanciamiento.

Inversión en grupos de hipotecas de reubicación

Fannie Mae ofrece valores respaldados por hipotecas (MBS).El conjunto de viviendas se compone de préstamos totalmente reubicados. Préstamos para reubicación, sin embargoasí como ciertos préstamos cooperativos y de comprase consideran préstamos hipotecarios con características especiales. Como préstamos de características especiales, hay límites en la cantidad de propiedades que se pueden incluir en los grupos elegibles.

Los préstamos para reubicación también pueden incluirse en otros grupos. Si más del 10 por ciento de los préstamos se reubican en un grupo de tasa fija, el prefijo del grupo identificará el grupo como un grupo de préstamos de reubicación y la sección de estadísticas del grupo del suplemento del prospecto mostrará el porcentaje de préstamos de reubicación en el grupo.

Cualquier fondo común de garantía respaldado por hipotecas está sujeto al riesgo de pago anticipado del préstamo del comprador. La capacidad de predecir este riesgo es de gran valor para los traders. Las hipotecas de reubicación suelen tener una función de prepago más predecible que permite que los valores respaldados por hipotecas se negocien con una prima. Las hipotecas de reubicación tienen características de riesgo de pago anticipado más predecibles que las hipotecas sin reubicación.

Además, los prepagos respaldados por valores con una hipoteca prepaga han sido históricamente más rápidos que los productos tradicionales similares en la mayoría de los entornos de tasas de interés y podrían proteger al inversor en entornos de tasas de interés en aumento.