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¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable de 2/28 (ARM de 2/28)?

Una hipoteca de tasa ajustable de 2/28 (2/28 ARM) es un tipo de préstamo hipotecario a 30 años con un período inicial de tasa de interés fija de dos años. Después de este período de 2 años, la tasa flotará según la tasa índice más el margen.

La tasa inicial inicial suele estar por debajo de la tasa promedio de las hipotecas normales, pero la tasa ajustable puede aumentar significativamente a partir de entonces. Debido a que los bancos no ganan mucho dinero con la primera tasa teaser, 2/28 ARM incluye multas por pago anticipado durante los primeros dos años.

Conclusiones clave

  • 2/28 hipotecas de tasa ajustable (ARM) ofrecen una tasa fija inicial durante dos años, después de lo cual la tasa de interés cambia semestralmente durante otros 28 años.
  • Cuando las ARM cambian, las tasas de interés cambian según sus tasas marginales y los índices a los que están vinculadas.
  • Los propietarios de viviendas generalmente tienen pagos hipotecarios más bajos durante el período inicial, pero están sujetos a riesgos de tasa de interés a partir de entonces.

Comprenda las hipotecas de tasa ajustable 2/28

Los ARM de 2/28 fueron muy populares durante un boom inmobiliario a principios de la década de 2000, cuando los altos precios hicieron subir los pagos hipotecarios ordinarios para muchos compradores. Por ejemplo, un pago mensual de $ 1,610 en una hipoteca tradicional a 30 años generaría $ 300,000. Pero ARM 2/28 con una tasa de avance inicial del 3% requeriría pagos mensuales de solo $ 1265.

Hay otras estructuras ARM, como las ARM 5/1, 5/5 y 5/6, que tienen un período inicial de cinco años después del cual las tasas se ajustan cada cinco o seis meses, respectivamente. En particular, los ARM 15/15 cambian una vez después de 15 años y luego permanecen fijos durante el resto del préstamo. Menos comunes son los ARM de 2/28 y 3/27. Con el primero, la tasa de interés fija solo se aplica durante los dos primeros años, seguida de 28 años de tasas ajustables; con este último, la tasa fija es de tres años, con ajustes en cada uno de los 27 años siguientes. En estos casos, las tarifas varían semestralmente.

Las posibles trampas de 2/28 ARM

El problema potencial de una hipoteca de tasa ajustable 2/28 es que la tasa se ajusta cada seis meses, generalmente hacia arriba, por un margen ARM en exceso de una tasa índice, como la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) después de dos años. ). 2/28 ARM tienen una serie de características de seguridad incorporadas, como un límite de tasa de interés de por vida y límites sobre cuánto puede aumentar o disminuir la tasa con cada período. Pero incluso con límites máximos, los propietarios de viviendas pueden reducir los picos en los pagos iniciales en mercados volátiles.

En el ejemplo anterior en el préstamo de $ 300,000 a 30 años 3% ARM 2/28, si la LIBOR es 2.7 después de dos años y el margen es 1.5, el interés aumentaría 4.2 por ciento, hasta un total de 7.2 por ciento. Esta tasa de 7.2% podría ser mucho más alta que las tasas hipotecarias normales actuales. El pago mensual de un propietario de una casa durante la noche aumentaría en más del 60%, a $ 2,036.

Muchos propietarios durante el auge no se dieron cuenta de cómo un pequeño aumento como la tasa podría aumentar significativamente su pago mensual. E incluso aquellos que eran plenamente conscientes de los riesgos consideraron a 2/28 ARM como un vehículo de financiación a corto plazo. La idea era aprovechar la baja tasa de interés y luego refinanciar después de dos años con una hipoteca estándar o, si su crédito no era lo suficientemente bueno para eso, una nueva hipoteca ajustable. Y, ante el aumento de los precios de las propiedades inmobiliarias, la búsqueda se intensificó más adelante. Para muchos, esto tenía cierto sentido, ya que, después de todo, el valor líquido de la vivienda del prestatario estaba aumentando rápidamente.

Los problemas estallaron cuando el mercado colapsó en 2008. El valor de la vivienda cayó. Muchos propietarios de ARM 2/28 se dieron cuenta de que no podían refinanciar, hacer sus pagos o vender sus casas por el valor del préstamo pendiente. La erupción transmitida resultó en estándares de préstamos más estrictos. Hoy en día, los bancos están evaluando más detenidamente la capacidad de los prestatarios para realizar pagos con tasa ajustable.