En este momento estás viendo Hipoteca de tasa fija o variable: ¿cuál es la mejor ahora?

Al 28 de marzo de 2018, una encuesta de prestamistas de Bankrate.com informó tasas hipotecarias de 4.30% para un acuerdo de 30 años, 3.72% para un acuerdo de 15 años y 4.05% para los primeros cinco años en un 5/1 ajustable – hipoteca de tasa (ARM). Estos son medios nacionales; Las tasas hipotecarias varían según la ubicación y dependen en gran medida de su puntaje crediticio.

Por lo tanto, el primer paso para decidir si una hipoteca de tasa fija o ARM es la mejor opción en el mercado actual es hablar con algunos prestamistas para averiguar para qué tasa califica y qué términos de préstamo tienen. Tiene sentido para usted a la luz de su puntaje crediticio. , Tu ingreso. , deuda, pago mínimo y el pago mensual que puedes pagar.

Una vez que sepa qué prestamistas de tasa y plazo lo firmarán, ¿cómo puede elegir entre una hipoteca de tasa fija y una ARM? Considere estos factores.

Fijo vs ARM: Diferencia de pago mensual

Por cada $ 100,000 que pida prestado, esto es lo que pagaría por mes por cada uno de los principales tipos de hipotecas a las tasas de interés promedio nacionales mencionadas anteriormente:

– Hipoteca a tasa fija a 30 años: $ 495

– Hipoteca a tasa fija a 15 años: $ 726

– Hipoteca de tasa ajustable 5/1: $ 480 durante los primeros 60 meses

Mirando solo el pago mensual, parece que una hipoteca de tasa ajustable podría ser la mejor opción. Es la opción más barata por menos de $ 15 al mes. Cuanto mayor sea su hipoteca, mayores serán los ahorros mensuales. Si pide prestado medio millón, ahorrará $ 73 al mes con una tasa ajustable.

¿Es esta diferencia lo suficientemente grande como para asumir los riesgos adicionales de ARM?

Tipos de hipotecas de tasa ajustable

Hay muchos tipos de ARM. El ARM híbrido es el más popular, y de estos, la opción más popular es el ARM 5/1, seguido del ARM 3/1, 7/1 y 10/1.

Así es como funcionan los ARM híbridos: ARM 5/1, por ejemplo, tiene una tasa de interés fija durante los primeros cinco años, llamado período inicial. A partir de entonces, la tasa de interés cambia una vez al año durante el resto del plazo del préstamo (digamos, otros 25 años). Hay ARM que cambian con menos frecuencia que una vez al año, como ARM 3/3 y 5/5, pero son difíciles de encontrar. Cuanto más largo sea el período inicial, menor será la diferencia entre la tasa de interés ARM y la tasa de interés hipotecaria de tasa fija.

En los Estados Unidos, la tasa de interés para la mayoría de ARM se basa en la tasa del Tesoro de EE. UU. Las tasas del Tesoro son actualmente muy bajas, por lo que si construye un ARM ahora, es muy probable que su tasa de interés aumente cuando finalice el período inicial del ARM. La Reserva Federal elevó las tasas de interés una vez en marzo y se espera que lo haga el doble en 2018, con un 0,25% cada aumento.

Tolerancia al riesgo y planes futuros

Cuando obtenga una hipoteca de tasa fija, antes de firmar sus documentos finales, sabrá exactamente cuánto será el pago de su hipoteca cada mes durante el tiempo que tenga la hipoteca. Mucha gente valora esta estabilidad.

Los ARM están sujetos al riesgo de tasa de interés o la posibilidad de fluctuaciones en la tasa de interés. Después del plazo inicial, la tasa de interés para este tipo de hipoteca cambia para reflejar las condiciones actuales del mercado. ¿Cómo saber qué tasa de interés tendrá ARM cuando se restablezca después del período inicial?

Ciertos datos de ARM, conocidos como la estructura del límite de la tasa de interés, le indican qué tan alto podría llegar su pago mensual. Por ejemplo, ARM 5/1 puede tener una estructura de límite 2-2-6, lo que significa que la tasa de interés puede aumentar en un 2% en el año seis (después del vencimiento del período inicial de cinco años), en los años siguientes el interés La tasa puede aumentar en un 2% adicional anual y el aumento total de la tasa de interés no puede exceder el 6% durante la vigencia del préstamo.

Si su tasa inicial fuera del 4%, durante los primeros cinco años, su tasa de interés sería del 4%. En el sexto año, podría aumentar hasta un 2%, dependiendo de la tasa anual del Tesoro de EE. UU., Por lo que su tasa podría llegar hasta el 6%. En el séptimo año, su tasa puede aumentar en otro 2%, hasta el 8%, y en el octavo año, su tasa puede aumentar nuevamente en un 2%, llevando su tasa al 10%. En este punto, habría alcanzado el límite máximo del 6%; su tasa nunca superaría el 10%.

Si bien el límite reduce levemente su riesgo, en una hipoteca de $ 200,000 a 30 años, la diferencia entre el 4% de interés y el 10% de interés es un pago mensual de aproximadamente $ 955 frente a aproximadamente $ 1,755. Debe preguntarse si puede sobrevivir a lo peor de los $ 800 adicionales al mes durante ocho a 30 años.

Si su tasa se ajusta alguna vez a ese nivel alto depende de la tasa del índice ARM. Si su ARM está indexado a la tasa del año del Tesoro y esa tasa es la misma en el año seis que en el año uno, su tasa de interés no aumentará en el año seis. Sin embargo, si la tasa del Tesoro aumenta en un 3%, su tasa de interés en el año seis no aumentará en más del 2% debido al límite.

Las personas que reciben ARM a menudo piensan que sucederá uno de los siguientes eventos:

– Venderán la casa antes de que se restablezca el préstamo.

– Sus ingresos aumentarán antes de que se restablezca el préstamo.

– Podrán refinanciar antes de que se restablezca el préstamo.

– Las tasas de interés se mantendrán estables o descenderán, dándoles una tasa similar a la tasa inicial cuando se restablezca el préstamo.

Si vivió la Gran Recesión, cuando muchos prestatarios tenían ARM que no podían pagar después de la reajuste de la tasa de interés, sabrá que las expectativas de las personas y la realidad financiera pueden ser muy diferentes. Los prestatarios que deseen obtener una ARM bajo cualquiera de estos supuestos comunes deben considerar si aún podrían administrar la hipoteca si sus supuestos no se materializan, especialmente si la tasa de interés aumenta tanto como sea posible. De lo contrario, una hipoteca de tasa fija puede ser una mejor opción.

BRAZOS FHA

La Administración Federal de Vivienda (FHA) garantiza hipotecas a una tasa ajustable, lo que permite a los prestamistas ofrecerlas a los prestatarios que necesitan requisitos más indulgentes para calificar. La FHA ofrece ARMS de un año y ARM híbridos de 3, 5, 7 y 10 años. La tasa de interés en las versiones de un año y 3 años no puede aumentar en más del 1% anual después del período inicial o en más del 5% durante la vigencia del préstamo. La tasa de interés de las ARM de 5, 7 y 10 años no puede aumentar más del 2% por año después del período inicial, y el límite de vida es del 6%.

Como todas las hipotecas de la FHA, aunque ARM FHA puede tener calificaciones más indulgentes, requiere a los prestatarios una prima de seguro hipotecario inicial del 1.75% del monto del préstamo (generalmente incluido en el préstamo y, como resultado, usted paga intereses). También requiere un pago mensual de la prima del seguro hipotecario, cuyo costo depende del plazo de su préstamo y del pago inicial. Por ejemplo, si realiza el pago mínimo requerido por la FHA del 3,5% y obtiene un préstamo a 30 años, pagará el 0,85% del saldo pendiente del préstamo cada año en el seguro hipotecario hasta que haya pagado el préstamo en su totalidad. Esta cantidad se divide por 12 y se agrega a su pago mensual. En un préstamo de $ 200,000, la prima inicial le costaría $ 3,500, y las primas mensuales del seguro hipotecario le costarían alrededor de $ 142 al mes durante el primer año y disminuirán gradualmente a partir de entonces. Estos costos aumentan el costo de ser propietario de una casa a corto y largo plazo y pueden hacerla más asequible.

Elección entre préstamo con tasa fija y ARM

Ahora que sabe cómo se comparan los ARM con los préstamos a tasa fija, ¿cómo decide cuál tiene más sentido para su situación?

De esta manera pesó Sean O. McGeehan, un oficial de préstamos en Homer Glen, Illinois, en las afueras de Chicago. “La mayoría de nuestros clientes entran en el segmento de tasa fija. Tradicionalmente son compradores de vivienda por primera vez que compran un condominio o una casa unifamiliar y no conocen sus planes para el futuro ”, dice. «Si eventualmente tienen hijos y tienen que quedarse allí por un largo tiempo, una tasa fija les dará certeza y estabilidad en los pagos de la hipoteca».

Dado que las tasas de interés no tienen a dónde ir más que en el mercado actual, la mayoría de los compradores de vivienda no están interesados ​​en correr el riesgo de ARM.

“Dado el entorno actual de bajas tasas de interés, he estado usando la opción de préstamo fijo a 30 años el 90% del tiempo durante los últimos seis años para compradores de vivienda por primera vez”, dice Lauren Abrams, asesora hipotecaria de Absolute Mortgage Banking en San Ramon, Calif .;

“Sin embargo, es importante tener una conversación sobre los planes a largo plazo del comprador para la propiedad. En la mayoría de los casos, los compradores no saben o no pueden predecir cuáles serán esos planes ”, dice. «Los clientes a veces argumentan que esto es solo una entrada y [they] No estaré allí por más de tres a cinco años. «En su experiencia, este período de tiempo puede ser tan corto como un año si hay un divorcio, transferencia de trabajo, matrimonio o hijos, pero ese período de tiempo puede extenderse fácilmente a 10 años o más.

Los prestatarios que piensan que estarán en casa por un período de tiempo más corto y que desean mitigar el ARM pueden arriesgar su riesgo almacenando los ahorros mensuales en una cuenta que devengue intereses para cubrir un pago futuro potencialmente más alto, si todavía están en casa cuando el cambios de tarifa. Pero «en realidad, los compradores de viviendas por lo general no ahorran ese dinero», dice Abrams.

Los clientes e inversionistas adinerados que tienen un plan de cuánto tiempo llevarán la hipoteca y que pueden hacer pagos que pueden ser más altos probablemente verán más adelante el atractivo de ARM y es más probable que se beneficien de su frente de tasas.

Si puede pagar los pagos mensuales más altos en una hipoteca de tasa fija a 15 años y planea quedarse en casa durante mucho tiempo, le ahorrará la mayor cantidad de dinero a largo plazo, ya que los pagos totales de intereses serán mucho más bajos. Y ciertamente será más barato fijar el costo en tarifas de 15 años que aún son muy bajas que transportar un ARM a largo plazo, aunque el ARM es más barato ahora.

La línea de base

Menos del 10% de los prestatarios optaban por ARM en agosto de 2017, según datos de CoreLogic y Freddie Mac.

Si desea utilizar una ARM porque su tasa de interés más baja lo ayudará a calificar para el financiamiento para comprar una propiedad más cara, considere si la diferencia en la calidad de la propiedad que puede obtener con la ARM vale el riesgo de la tasa de interés. Te sentirás tentado a decir: «¡Sí! ¡Por supuesto!» debido a la excelente área de la escuela, los nuevos pisos de madera noble o un excelente vecindario. pero trate de imaginar cómo se sentiría con respecto a esa propiedad, y si aún podría pagarla o no, si el pago mensual se duplicara después de unos años. Para la mayoría de los prestatarios en el mercado de tasas de interés en alza, una tasa fija probablemente sea más prudente.

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