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Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Hipoteca inconsistente

¿Qué es una hipoteca inconsistente?

Una hipoteca que no cumple es una hipoteca que no cumple con las pautas de empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac y, por lo tanto, no se les puede vender. Las pautas de la ESA cubren el máximo del préstamo, las propiedades adecuadas, los requisitos de pago inicial y los requisitos de crédito, entre otros factores.

Una hipoteca inconsistente puede contrastarse con una hipoteca proporcional.

Conclusiones clave

  • Una hipoteca no conforme es un préstamo hipotecario que no se adhiere a las pautas de las empresas patrocinadas por el gobierno (ESA) y, por lo tanto, no se puede revender a agencias como Fannie Mae o Freddie Mac.
  • Estos préstamos suelen tener tasas de interés más altas que las hipotecas proporcionales.
  • Las hipotecas que exceden el límite de préstamo proporcional se clasifican como no proporcionales y se denominan hipotecas jumbo.
  • Aparte del tamaño del préstamo, las hipotecas inconsistentes pueden basarse en la relación préstamo-valor-préstamo (monto del pago inicial), relación deuda-ingresos, puntaje e historial crediticio y requisitos documentados.

Comprender las hipotecas inconsistentes

Las hipotecas inconsistentes no son préstamos incobrables en el sentido de que son riesgosos o demasiado complejos. No les gustan las instituciones financieras porque no cumplen con las directrices de la ESA y, como resultado, son más difíciles de vender. Por esta razón, los bancos normalmente piden una tasa de interés más alta en un préstamo incoherente.

Si bien la mayoría de las hipotecas están suscritas inicialmente por bancos privados, a menudo terminan en las carteras de Fannie Mae y Freddie Mac. Ambas ESA compran préstamos de bancos y luego los empaquetan en valores respaldados por hipotecas (MBS) que se venden en el mercado secundario. MBS es un tipo de valor respaldado por activos (ABS) garantizado por una colección de hipotecas que se originan en una institución financiera regulada y autorizada. Si bien hay compañías financieras privadas que comprarán, empaquetarán y revenderán MBS, Fannie y Freddie son los dos compradores más importantes.

Los bancos utilizan el dinero de las ventas de hipotecas para invertir en la oferta de nuevos préstamos, a la tasa de interés actual. Pero Fannie Mae y Freddie Mac solo pueden comprar cualquier producto hipotecario. Ambas ESA tienen límites de reglas federales sobre la compra de préstamos que se consideran relativamente libres de riesgo. Estos préstamos están en línea con las hipotecas, y a los bancos les gustan precisamente porque se venden fácilmente.

En contraste, las hipotecas que Fannie Mae y Freddie Mac no pueden comprar son esencialmente un riesgo para los bancos suscriptores. Los préstamos difíciles de vender deben permanecer en la cartera del banco o venderse a entidades especializadas en el mercado secundario de préstamos morosos.

Tipos de hipotecas inconsistentes

Hay varios escenarios de préstamos y tipos de préstamos que Fannie y Freddie consideran inconsistentes.

La hipoteca no garantizada más común a menudo se llama hipoteca jumbo: préstamos emitidos a un tamaño más sustancial que los límites de Fannie Mae y Freddie Mac. En 2021, ese límite es de $ 548,250 en la mayoría de los condados de EE. UU., Pero en algunas áreas de alto costo, como la ciudad de Nueva York o San Francisco, puede llegar a $ 822,375.

Las hipotecas gigantes no tienen por qué ser desproporcionadas. Los pagos bajos también pueden fomentar un estado incoherente. El umbral varía, pero puede ser del 10 por ciento en una hipoteca normal o de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) del 3 por ciento.

La relación deuda-ingresos (DTI) del comprador también es un factor, que generalmente tiene que estar por debajo del 42 por ciento para calificar como un préstamo proporcional. Por lo general, también se requiere una puntuación de crédito superior a 630-650.

El tipo de propiedad puede determinar si una hipoteca es inconsistente. Por ejemplo, los compradores de condominios a menudo se sienten abrumados cuando se enteran de que la unidad de vacaciones de sus sueños es incompatible porque el complejo se considera sin garantía. Esto incluye asociaciones de condominios en las que una entidad, como desarrollador, posee más del 10 por ciento de las unidades. Otras deficiencias incluyen si la mayoría de las unidades no están ocupadas por el propietario, si más del 25 por ciento de los pies son pies cuadrados comerciales o si una asociación de propietarios (HOA) está en litigio.