Hipotecas Jumbo Vs Convencionales: Descripción general
Las hipotecas jumbo y ordinarias son dos tipos de financiación que utilizan los prestatarios para comprar viviendas. Ambos requieren que los propietarios cumplan con ciertos requisitos de elegibilidad, incluidos puntajes de crédito mínimos, umbrales de ingresos, capacidad de pago y requisitos de pago mínimo. Las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como Fannie Mae y Freddie Mac, la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos de los EE. UU. (VA) o el Servicio de Vivienda Rural del USDA no respaldan ninguno de los productos hipotecarios. Si bien pueden usarse para el mismo propósito, para asegurar la propiedad, son fundamentalmente diferentes.
Las hipotecas gigantes se utilizan para comprar propiedades con etiquetas de precio reducido, a menudo aquellas que cuestan millones de dólares. Por el contrario, las hipotecas tradicionales están más en línea con las necesidades del comprador de vivienda promedio y pueden ser proporcionales o inconsistentes.Siga leyendo para obtener más información sobre estos dos tipos de productos hipotecarios.
Conclusiones clave
- Dos productos que los prestatarios utilizan para asegurar una propiedad son las hipotecas ordinarias convencionales y las jumbo.
- Las hipotecas tradicionales pueden cumplir con las pautas gubernamentales o ser desproporcionadas.
- Las hipotecas gigantes generalmente quedan fuera de las restricciones de préstamos proporcionales, generalmente porque exceden el máximo respaldado por empresas patrocinadas por el gobierno como Fannie Mae o Freddie Mac.
Hipotecas Jumbo
Como se mencionó anteriormente, las hipotecas jumbo son préstamos que se utilizan para financiar la compra de propiedades. A diferencia de las hipotecas regulares, estos préstamos están destinados a propiedades de alto precio. Las casas de lujo y las que se encuentran en los mercados inmobiliarios locales altamente competitivos generalmente se financian mediante hipotecas gigantes.
Estas hipotecas, también conocidas como préstamos gigantes, son inconsistentes. Esto significa que quedan fuera de las restricciones de préstamos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y, por lo tanto, no cuentan con el apoyo de Fannie Mae o Freddie Mac. Sin embargo, muchos se adhieren a las pautas para hipotecas calificadas establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). Superan el límite máximo de préstamos proporcionales en sus respectivos condados. Otros factores que los descalifican para estar en línea con los préstamos pueden incluir prestatarios adinerados con necesidades únicas o solo hipotecas que devengan intereses que terminan con pagos globales, donde el saldo total prestado vence al final del plazo del préstamo.
Para calificar para un préstamo jumbo, los prestatarios deben tener un puntaje crediticio excelente. Los prestatarios deberían estar en un nivel de ingresos más alto. Después de todo, se necesita mucho dinero para mantenerse al día con los pagos regulares de la hipoteca y otros gastos relacionados. Y a medida que los requisitos de endeudamiento se endurecen después de la crisis financiera, los prestatarios deben tener una relación deuda / ingreso (DTI) baja.
En el pasado, las tasas de interés de los préstamos gigantes eran mucho más altas que las tasas hipotecarias tradicionales. Si bien la brecha se está cerrando, todavía son un poco más altos. Las estructuras de pago inicial se estructuraron de manera similar: en un momento llegaron al 30%. Pero ahora es más común ver préstamos jumbo que requieren un pago por adelantado de alrededor del 10% al 15%. Las tasas de interés más altas y los pagos bajos en el pasado generalmente se han aplicado principalmente para compensar el mayor nivel de riesgo asociado con estos productos hipotecarios, ya que no están garantizados por las AES mencionadas anteriormente.
Hipotecas convencionales
Las hipotecas tradicionales son préstamos ofrecidos por prestamistas privados, como bancos y otras instituciones financieras, como cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Al igual que los préstamos jumbo, los prestatarios requieren un pago por adelantado, un puntaje crediticio mínimo, un cierto nivel de ingresos, así como un índice DTI bajo, y GSEn tampoco los respalda.
A diferencia de los préstamos gigantes, las hipotecas tradicionales pueden ser proporcionadas o no cumplir. Los préstamos proporcionales son aquellos cuyos límites son establecidos por la FHFA. Fannie Mae y Freddie Mac también establecieron las pautas de suscripción para estos préstamos. Para 2021, el máximo nacional para cumplir con los préstamos tradicionales para una vivienda de una sola unidad es $ 548,250, en comparación con $ 510,400 en 2020. Sin embargo, más de 200 condados en los EE. UU. Están designados como áreas competitivas de alto costo con límites máximos. Estas áreas de préstamos puede subir hasta $ 822,375 en 2021, frente a $ 765,600 en 2020. La ciudad de Nueva York, Los Ángeles y Nantucket son algunos de esos lugares.
Los límites proporcionales de préstamos se ajustan anualmente para mantenerse al día con el precio promedio de la vivienda en EE. UU., De modo que a medida que aumentan los precios, los límites de préstamos también aumentan en el mismo porcentaje.
Sin embargo, no todas las hipotecas cumplen con estas pautas y aquellas que no se consideran préstamos tradicionales en incumplimiento. Calificar para estos suele ser más difícil que cumplir con las hipotecas porque no están respaldados por el gobierno, por lo que los prestamistas se quedan con la elegibilidad y los términos. Una al revés es que a menudo cuestan menos.
Consideraciones Especiales
Fannie Mae y Freddie Mac comprarán, empaquetarán y revenderán casi cualquier hipoteca siempre que se adhiera a sus correspondientes pautas de préstamos. La puntuación y el historial crediticio, la relación deuda-ingresos (DTI), la relación préstamo-valor (LTV) de la hipoteca y otro factor clave: el tamaño del préstamo, son factores en estas pautas.Estas cifras gubernamentales son establecidas por el gobierno.
Debido a que las agencias federales no apoyan los préstamos gigantes, los prestamistas corren más riesgos cuando los ofrecen.Tendrá requisitos de crédito más estrictos si desea obtener uno. Como se mencionó anteriormente, deberá cumplir una serie de requisitos mínimos para calificar, que incluyen:
- Prueba de ingreso: Esté preparado para dos años de documentación fiscal o papeleo similar para demostrar que tiene una fuente de ingresos confiable y consistente. Los prestamistas querrán ver que tenga suficientes activos líquidos disponibles para cubrir los pagos de la hipoteca de seis meses o más.
- Historial y puntaje crediticio: Por lo general, necesitará al menos un puntaje de crédito de 580 (considerado «justo») antes de que un prestamista lo apruebe para una hipoteca estándar, pero existe una probabilidad muy baja de que los prestamistas lo aprueben para una hipoteca gigante si su puntaje de crédito es inferior a 670 .
- Relación deuda-ingresos (DTI): Su relación deuda-ingresos (sus obligaciones de deuda mensuales en comparación con sus ingresos mensuales) debe ser del 43 por ciento o menos para calificar para una hipoteca estándar.Los prestamistas con un DTI aún más bajo generalmente buscarán hipotecas gigantes ya que los préstamos son muy grandes.
