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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

¿Históricamente, los bienes raíces o el mercado de valores se desempeñaron mejor?

Durante la mayor parte de la historia de EE. UU., O al menos hasta donde llega la información confiable, los precios de la vivienda han aumentado solo ligeramente por encima del nivel de inflación en la economía. Los ingresos por vivienda compitieron con los rendimientos del mercado de valores solo durante el período 1990 a 2006, conocido como la moderación mayor. El mercado de valores siempre ha estado más en auge y oxidado que el mercado de la vivienda, pero también está obteniendo mejores resultados generales.

Cualquier resultado derivado de una comparación del rendimiento relativo de las acciones y los precios inmobiliarios depende del período de tiempo examinado. Examinar los resultados del siglo XXI es muy diferente a los resultados que cubren la mayor parte del siglo XX o todo el siglo XX.

Evidencia histórica

Los datos confiables sobre el valor de las propiedades inmobiliarias en los EE. UU. Son relativamente lagunas antes de la década de 1920. De acuerdo con la Índice de vivienda de Case-Shiller, la tasa de rendimiento anual promedio de la vivienda aumentó un 3,7% entre 1928 y 2013. Las acciones volvieron un 9,5% anual durante el mismo período.

La estimación ajustada a la inflación del Dow Jones Industrial Average (DJIA) durante el mismo período de 84 años fue del 1,9% anual. Complicada con el tiempo, esta diferencia resultó en un aumento de cinco veces en el desempeño del mercado de valores.

Sin embargo, pocos inversores tienen un horizonte de inversión de 84 años. Tome un período de tiempo diferente: los 38 años entre 1975 y 2013. Una inversión de $ 100 en la casa promedio (según el índice de precios de la vivienda de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA)) en 1975 aumentaría a aproximadamente $ 500 para 2013 .Una inversión similar de $ 100 en el S&P 500 aumentaría durante ese período de tiempo a aproximadamente $ 1,600.

Manzanas y naranjas

Si bien los precios de las acciones y los precios de la vivienda reflejan el valor de mercado de un activo, la comparación de casas y acciones no debe basarse únicamente en los resultados del mercado.

Las acciones representan un interés de propiedad en una empresa que cotiza en bolsa. No son activos físicos tangibles y no sirven para ninguna otra utilidad que no sea una reserva de valor y un instrumento de seguridad líquido. Si bien hay alguna razón para creer que el mercado de valores en general ganará valor real (en lugar de nominal) con el tiempo, hay pocas razones para creer que las acciones individuales deberían crecer a perpetuidad.

Los bienes raíces no son como las acciones. Algunas personas especulan sobre los precios de los bienes raíces, pero los bienes raíces comerciales y residenciales cumplen funciones tangibles. La gente vive en casas y condominios. Las empresas operan fuera de la propiedad comercial. La propiedad física tiene valor en sí misma.

Esto introduce dos fenómenos en conflicto. Por un lado, las estructuras inmobiliarias existentes deberían perder valor con el tiempo debido al desgaste, el deterioro y la depreciación. Una casa inalterada no tiene por qué aumentar de valor con el tiempo; los pisos, techos, electrodomésticos y la antigüedad del aislamiento son igualmente valiosos.

Por otro lado, se puede decir que las casas ordinarias construidas en 2015 fueron mejores que las casas ordinarias construidas en 1915. Si bien las estructuras existentes no deberían tener valor, las nuevas estructuras deberían ser más valiosas sobre la base de sus mejoras estructurales y funcionales.

Advisor Insight

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Grupo Financiero Artifex, Dayton, OH

De 1968 a 2009, la tasa promedio de valorización de las viviendas existentes aumentó en aproximadamente un 5,4% anual.Mientras tanto, el S&P 500 tuvo una rentabilidad media del 7,5%; las acciones de pequeña capitalización promediaron el 11,5% anual. La tasa de inflación se situó en torno al 4,6%.No esperamos que las inversiones inmobiliarias crezcan mucho más que la inflación.

Pero los números no cuentan toda la historia del desempeño. También debe tener en cuenta el impacto de los beneficios fiscales, el rendimiento de los ingresos y el hecho de que las inversiones inmobiliarias a menudo permiten un apalancamiento significativo (puede financiar la compra de una vivienda, sin depositar más del 20% de su propio dinero, por ejemplo). Por supuesto, si está comprando bienes raíces directamente, también debe incluir su tiempo para administrar la propiedad y los costos de mantenimiento y reparación. Todos estos elementos deben tenerse en cuenta si se comparan las tasas de rendimiento.