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¿Qué es el ingreso operativo neto – NOI?

El ingreso operativo neto (NOI) es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias generadoras de ingresos. NOI representa todos los ingresos de la propiedad, menos todos los costos operativos necesarios. NOI es una cifra antes de impuestos, que se muestra en el estado de resultados y flujos de efectivo de la propiedad, que excluye los pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital, depreciación y amortización. Cuando esta métrica se utiliza en otras industrias, se denomina «EBIT», que significa «ganancias antes de intereses e impuestos».

Conclusiones clave

  • El ingreso operativo neto mide la rentabilidad de una propiedad que produce ingresos antes de incluir cualquier costo de financiamiento o impuestos.
  • Los costos operativos utilizados en las métricas NOI se pueden manipular si el propietario de una propiedad define o acelera ciertos elementos de ingresos o costos.
  • Las métricas NOI no incluyen gastos de capital.

La fórmula para NOI es:

El margen de explotación=R.R.O.MI.dónde:R.R.=ingresos inmobiliariosO.MI.=costos de operacion begin {align} & text {Ingresos operativos netos} = RR – OE \ & textbf {donde:} \ & RR = text {ingresos inmobiliarios} \ & OE = text {gastos operativos} end {alineado}

El margen de explotación=R.R.O.MI.dónde:R.R.=ingresos inmobiliariosO.MI.=costos de operacion

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El margen de explotación

¿Qué te dice NOI?

Los ingresos operativos netos son un método de valoración utilizado por los profesionales inmobiliarios para determinar el valor exacto de sus locales que generan ingresos. Para calcular el NOI, los costos operativos de la propiedad deben deducirse de los ingresos producidos por una propiedad.

Además de los ingresos por alquiler, una propiedad puede generar ingresos de servicios tales como estructuras de estacionamiento, máquinas expendedoras y lavandería. Los costos operativos incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, los honorarios legales, los servicios públicos, los impuestos a la propiedad, los costos de reparación y los honorarios del portero. Los gastos de capital, como los costos de un nuevo sistema de aire acondicionado para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.

NOI ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar la tasa de capitalización, lo que les ayuda a calcular el valor de una propiedad, lo que les permite comparar diferentes propiedades que pueden estar considerando comprar o vender.

Para financiar propiedades, NOI también se usa en el índice de cobertura de deuda (DCR), que les dice a los prestamistas e inversionistas si los ingresos de la propiedad cubren sus costos operativos y pagos de deuda. NOI también se utiliza para calcular el multiplicador de ingresos netos, el rendimiento en efectivo de la inversión y el rendimiento total de la inversión.

Ejemplo de cómo utilizar el ingreso operativo neto

Supongamos que tiene una propiedad que genera $ 120 000 en ingresos cada año e incurre en $ 80 000 en gastos operativos. En este caso, resultará en un NOI de $ 40 000 ($ 120 000 – $ 80 000). Si el total es negativo, donde los costos operativos superan los ingresos, el resultado se denomina pérdida operativa neta (NOL).

Los acreedores y los prestamistas comerciales dependen en gran medida del NOI para determinar el potencial de generación de ingresos de la propiedad que se hipotecará, incluso más de lo que toman en cuenta el historial crediticio de un inversionista en sus decisiones. En pocas palabras: esta métrica básicamente ayuda a los prestamistas a estimar el valor inicial de una propiedad al predecir sus flujos de efectivo. Si una propiedad se considera rentable, los prestamistas también usan esta cifra para determinar el monto del préstamo que están dispuestos a otorgar. Por otro lado, si la propiedad muestra una pérdida operativa neta, es probable que los prestamistas rechacen por completo la solicitud de hipoteca del prestatario.

Los propietarios pueden manipular sus costos operativos difiriendo ciertos costos y acelerando otros costos. El NOI también se puede aumentar aumentando los alquileres y otras tarifas, al tiempo que se reducen los costos operativos razonablemente necesarios. Como ejemplo de lo último, considere una situación en la que el propietario de un apartamento renuncia al alquiler anual de un inquilino de $ 12,000, a cambio de que ese inquilino actúe como administrador de la propiedad. Si el propietario del apartamento normalmente pagaría un salario de $ 30,000 a un administrador del edificio, por lo tanto, podría deducir el costo «razonablemente necesario» de $ 30,000 de los ingresos, en lugar del costo real de $ 12,000. (Para obtener lecturas relacionadas, consulte «NOI frente a EBIT: comparación de diferencias»)