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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Inversión directa inmobiliaria frente a REIT

¿Se pregunta cómo invertir en bienes raíces? Muchos inversores que buscan aprovechar el sector inmobiliario comparan los REIT con los bienes raíces tangibles. Los REIT, o fideicomisos de inversión inmobiliaria, son corporaciones que actúan como fondos mutuos para la inversión inmobiliaria. Puede invertir en un REIT sin poseer ni administrar ninguna propiedad usted mismo. O puede seguir la ruta directa de la inversión inmobiliaria y la compra de propiedades residenciales o comerciales.

Conclusiones clave

  • Los REIT permiten a los inversores individuales ganar dinero en bienes raíces sin poseer o administrar propiedades físicas.
  • Los bienes raíces solo ofrecen más exenciones fiscales que las inversiones REIT y les da a los inversores más control sobre la toma de decisiones.
  • Muchos REIT cotizan en bolsa, por lo que son más fáciles de comprar y vender que los bienes raíces tradicionales.

Real Estate Direct

Con la inversión directa inmobiliaria, usted compra una propiedad separada o una participación en una, como un complejo de apartamentos (residencial) o un centro comercial (comercial). Los inversores directos de bienes raíces ganan dinero a través de los ingresos por alquileres, la apreciación y las ganancias generadas por cualquier actividad comercial que dependa de los bienes raíces.

Beneficios de la inversión inmobiliaria directa

Una ventaja de invertir en propiedades físicas es la capacidad de generar un flujo de efectivo significativo, así como la capacidad de aprovechar muchas exenciones fiscales para compensar esos ingresos. Por ejemplo, puede deducir los costos normales y necesarios de administrar, conservar y mantener la propiedad. Otra importante exención fiscal implica la depreciación, en la que se reducen los costes de compra y mejora de una propiedad durante su vida útil (y se reduce la base imponible en el proceso).

Por supuesto, también hay respeto. Si bien el mercado inmobiliario cambia al igual que el mercado de valores, los precios de las propiedades tienden a subir con el tiempo, por lo que es posible que pueda vender más tarde a un precio más alto.

Otra ventaja: tiene más control sobre la toma de decisiones que con los REIT. Por ejemplo, solo puede seleccionar propiedades que se adapten a sus preferencias en términos de ubicación, tipo de propiedad y estructura de financiación. También puede establecer precios de alquiler, seleccionar inquilinos y decidir la cantidad de propiedades que desea comprar.

Desventajas de la inversión inmobiliaria directa

Una de las mayores desventajas de la inversión directa es que requiere una cantidad significativa de tiempo y energía (capital de sudor) si tiene la intención de tener éxito. Tiene que lidiar con los problemas de los inquilinos, las emergencias de mantenimiento y su responsabilidad si ocurre algún accidente en la propiedad.

La financiación es otra desventaja. Muchos inversores tienen que contratar una hipoteca o alguna otra forma de financiación para pagar las inversiones. Si hay tanques de mercado o tiene dificultades para encontrar inquilinos de calidad, es probable que pueda incumplir con el préstamo.

Otro aspecto negativo es que los inmuebles no son un activo líquido. Esto significa que es poco probable que pueda venderlo rápidamente si necesita efectivo en caso de emergencia.

Hijo

  • Flujo positivo de dinero y respeto

  • Beneficios fiscales

  • Control de decisiones

Contras

  • Se necesita tiempo y energía

  • Riesgo de incumplimiento de financiación

  • Ilegal (no es fácil de comprar y vender)

REIT

Un REIT es una corporación que posee, opera o financia bienes raíces o activos relacionados con bienes raíces. Con la forma de los fondos mutuos, los REIT reúnen el capital de numerosos inversores.

En la actualidad, hay más de 225 REIT en los EE. UU. Que cotizan en las principales bolsas de valores y están registrados en la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Estos REIT tienen una capitalización bursátil combinada de más de 1 billón de dólares.En todo el mundo, más de 35 países ofrecen actualmente REIT.

Los REIT pueden ser ideales para nuevos inversores con experiencia inmobiliaria limitada y que buscan diversificar su cartera sin mucho riesgo.

Ventajas de los REIT

Quizás la mayor ventaja de los REIT es que los inversores individuales pueden acceder a las ganancias de los inmuebles sin necesidad de poseer, operar o financiar directamente. Proporcionan una forma económica de invertir en el mercado inmobiliario. Puede invertir en un fondo por tan solo $ 500, un punto de entrada mucho más bajo que la inversión inmobiliaria directa.

Otro beneficio es que los REIT ofrecen un recurso completo y atractivo. Por ley, los REIT están obligados a pagar a los accionistas al menos el 90% de la renta imponible, y no es raro que tengan un rendimiento de dividendos del 5% o más. Los REIT también deben recibir una revalorización del capital a medida que aumenta el valor de los activos subyacentes.

La liquidez es otro beneficio importante. Al igual que las acciones, puede comprar y vender acciones REIT en un intercambio. Los REIT generalmente se negocian con un gran volumen, lo que significa que puede entrar o salir de un lugar cuando lo desee (o necesite).

Desventajas de los REIT

Por supuesto, los REIT tienen algunas desventajas. Primero, la mayoría de los dividendos REIT no se consideran «dividendos calificados», por lo que se gravan a una tasa más alta. Esto es algo a lo que se debe prestar especial atención si tiene REIT en una cuenta de corretaje sujeta a impuestos. Tenga en cuenta que puede tener REIT en una cuenta IRA Wheel con ventajas fiscales.

Otra cosa es que los REIT pueden ser muy sensibles a las fluctuaciones de las tasas de interés, y las tasas de interés están subiendo mucho para los precios de los REIT. En general, los precios de los REIT y la producción del Tesoro están inversamente relacionados: cuando uno sube, el otro baja y viceversa.

Otra desventaja es que, si bien los REIT pueden ayudarlo a diversificar su cartera de inversiones general, la mayoría de los REIT individuales no se diversifican en absoluto. Eso es porque se enfocan en un tipo específico de propiedad, como oficinas o centros comerciales. Si un REIT invierte solo en hoteles, por ejemplo, y los tanques económicos o las personas dejan de viajar (considere COVID-19), puede estar expuesto a riesgos específicos de la propiedad.

Hijo

  • Beneficios inmobiliarios sin poseer, administrar o financiar propiedades

  • Dividendos y potencial de apreciación superiores al promedio

  • Líquido (fácil de comprar y vender)

Contras

  • Sin beneficios fiscales

  • Sensible a las fluctuaciones de las tasas de interés

  • Riesgos específicos de la propiedad

La línea de base

La inversión directa en bienes raíces puede ser una mejor opción si desea flujo de efectivo, una exención fiscal para compensar esos ingresos y un gran potencial de apreciación. También es bueno si desea tener más control sobre sus inversiones y si le gusta un enfoque de arranque en el terreno.

Los REIT tienen sentido para los inversores que no quieren operar y administrar bienes raíces, así como para aquellos que no tienen el dinero o no pueden obtener el financiamiento para comprar bienes raíces. Los REIT también son una buena forma para que los inversores inmobiliarios novatos adquieran experiencia en la industria.