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Inversión en renta variable frente a deuda inmobiliaria: descripción general

El financiamiento de bienes raíces masivo ha cesado desde la aprobación de la Ley Jumpstart Our Business Startups Act en 2012, y se espera que el mercado se expanda aún más.En octubre de 2015, la SEC emitió su decisión final sobre las disposiciones del Título III de la Ley JOBS, que permite a los inversores no acreditados participar en transacciones inmobiliarias financiadas mediante crowdfunding con inversores acreditados.

Hay algunas ventajas de invertir en bienes raíces a través de una plataforma de crowdfunding sobre los REIT o la propiedad directa de la propiedad. Uno de estos beneficios es la posibilidad de elegir entre inversiones de capital y de deuda. Antes de comenzar a financiar el crowdsourcing de bienes raíces, es útil comprender en qué se diferencian los dos de los riesgos involucrados. (Para obtener más información sobre los conceptos básicos del crowdfunding inmobiliario, consulte: Financiamiento colectivo y de bienes raíces: un nuevo camino para los inversores).

Conclusiones clave

  • El financiamiento colectivo de bienes raíces es una alternativa cada vez más popular a los REIT y los ETF de bienes raíces para agregar propiedades a la cartera de una persona.
  • La inversión en acciones inmobiliarias obtiene un rendimiento a través de los ingresos por alquileres pagados por los inquilinos o las ganancias de capital por la venta de la propiedad.
  • La inversión inmobiliaria de deuda implica la emisión de préstamos o la inversión en hipotecas (o valores respaldados por hipotecas).

Elementos básicos de la inversión de capital

La mayoría de los acuerdos de financiación mediante crowdfunding implican inversiones de capital. En este caso, el inversor es accionista de una propiedad en particular, y su participación es proporcional a lo que ha invertido. Las devoluciones se realizan en forma de participación en los ingresos por alquiler generados por la propiedad, menos los cargos por servicios pagados a la plataforma de financiación colectiva. Se puede pagar una parte de cualquier valor valorado a los inversores si se vende la propiedad.

Hijo:

  • Sin límite de devoluciones: Las inversiones en acciones ofrecen un horizonte más amplio en términos de potencial de ganancias. Las rentabilidades anualizadas se pueden ver entre el 18% y el 25%. Sin embargo, dado que no hay límite, el cielo es realmente el límite desde el punto de vista de un inversor.
  • Beneficios fiscales: Una ventaja de la propiedad de una propiedad de inversión es poder deducir ciertos costos asociados con su propiedad, como la depreciación y el costo de las reparaciones. Con el crowdfunding de capital, los acuerdos generalmente se estructuran a través de una LLC, que se trata como una entidad fluida a efectos fiscales. Esto significa que los inversores pueden aprovechar los beneficios de la deducción por depreciación sin la propiedad directa.
  • Tarifas más bajas: Las inversiones en acciones tienen el potencial de ser más económicas en concepto de tarifas. En lugar de pagar tarifas por adelantado y tarifas de servicio mensuales, los inversores pueden pagar una tarifa anual para mantener su posición en las instalaciones. La tarifa se calcula como un porcentaje del monto total invertido y, a menudo, oscila entre el 1% y el 2%.

Contras:

  • Más riesgo: El financiamiento de capital masivo puede poner más dinero en los bolsillos de los inversionistas, pero significa construir más juegos de azar. Los inversores son los segundos después de obtener un retorno de su inversión, y si la propiedad no cumple con sus expectativas de rendimiento, eso puede traducirse fácilmente en una pérdida.
  • Período de tenencia más largo: Los inversores de renta variable esperan un plazo mucho más largo en comparación con los inversores de deuda. Los tiempos de mantenimiento pueden extenderse a más de cinco o incluso diez años, lo cual es importante si está interesado en mantener un alto nivel de liquidez en su cartera.

Cómo funcionan las inversiones de deuda

Al invertir en instrumentos de deuda inmobiliaria, el inversor actúa como prestamista del propietario o patrocinador del trato. El préstamo está garantizado por la propiedad en sí y los inversores reciben una tasa de rendimiento fija que determina la tasa de interés del préstamo y la cantidad que han invertido. En una medida de deuda, el inversor se encuentra en la parte inferior de la pila de capital, lo que significa que tiene prioridad para exigir el pago de la propiedad. (Para obtener más información, consulte el tutorial: Cómo ganar dinero en bienes raíces).

Hijo:

  • Menor tiempo de adquisición: Las inversiones de deuda a menudo se asocian con proyectos de desarrollo. Como resultado, normalmente tienen un período de tenencia más corto en comparación con las inversiones de capital. Dependiendo del tipo de mercado, el tiempo de adquisición puede durar entre seis y 24 meses. Esta es una ventaja para los inversores que no se sienten cómodos inmovilizando sus activos a largo plazo.
  • Riesgo menor: Debido a la forma en que se estructuran las ofertas; los inversores de deuda corren menos riesgos con las inversiones. El préstamo está garantizado por la propiedad, que actúa como una póliza de seguro contra el reembolso del préstamo. En caso de que el propietario o el patrocinador de la propiedad quiebre, los inversores tienen la capacidad de compensar la pérdida de su inversión a través de una acción delimitada.
  • Renta fija: Las inversiones en deuda son más predecibles en términos de monto y frecuencia de los reembolsos. Si bien cada medida es diferente, no es raro que los inversores obtengan un rendimiento de entre el 8% y el 12% cada año. Por lo general, estas devoluciones se pagan de forma mensual o trimestral.
  • Devoluciones limitadas: Las inversiones en deuda son menos riesgosas, pero un gran inconveniente es que la tasa de interés del préstamo tiene rendimientos limitados. Los inversores deben tener claro si están dispuestos a permitirse obtener mayores rendimientos a cambio de una apuesta más segura.
  • Tarifas más altas: Si bien la mayoría de las plataformas de financiamiento colectivo no cobran a los inversores por crear una cuenta e investigar las inversiones de deuda, generalmente hay algún tipo de tarifa involucrada en participar en una transacción. La plataforma de financiación colectiva generalmente toma un porcentaje de la cosecha antes de que se pague cualquier interés, que puede consumirse en sus devoluciones. Puede haber una tarifa de inicio de préstamo separada que se transfiere a los inversores. (Para obtener más información sobre las plataformas de financiación colectiva, lea: Las 5 principales empresas de financiación inmobiliaria de montaña.)

Contras:

  • Rendimientos posibles más bajos: con menor riesgo, se obtiene un menor resultado esperado.
  • Exposición al riesgo de pago anticipado: a veces, las hipotecas cancelan sus préstamos antes de tiempo, ya sea vendiendo una casa o refinanciando. Si lo hace, puede interrumpir los flujos de efectivo asociados con su inversión de deuda y reducir la duración de su cartera de préstamos.

La línea de base

El crowdfunding es una opción atractiva para los inversores que buscan invertir en acuerdos inmobiliarios privados de forma rentable. La inversión mínima con muchas plataformas varía de $ 5,000 a $ 10,000, a un precio relativamente pequeño a pagar para acceder a esta clase de activos. Hay aspectos positivos y negativos de las inversiones en acciones y deudas, que los inversores ocasionales deben tomarse el tiempo para sopesar cuidadosamente. Si comprende lo que tiene que recuperar frente a lo que está arriesgando, puede decidir si uno o ambos tipos de inversión son adecuados para su cartera.