fbpx
Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad

Invertir en bienes raíces puede ser muy lucrativo, pero comenzar con inversiones inmobiliarias requiere una gran cantidad de capital.

Dicho esto, si no tiene cientos de miles de dólares a mano, existen otras opciones para invertir en bienes raíces sin comprar una propiedad física. (Ver también: ¿Cuáles son las diferencias entre invertir en bienes raíces y acciones?)

Invierta en REIT

Un REIT, o fideicomiso de inversión inmobiliaria, es una empresa que posee y administra bienes raíces y activos relacionados, como hipotecas o bonos hipotecarios. La mayoría de sus ingresos y activos REIT deben estar vinculados a bienes raíces. Para calificar como REIT, las empresas deben cumplir con los siguientes estándares, además de reglas adicionales definidas por la Comisión de Bolsa y Valores:

  • Invertir al menos el 75% de los activos totales en activos inmobiliarios
  • Obtenga al menos el 75% de los ingresos brutos del alquiler de la propiedad o los intereses de la hipoteca
  • Tener al menos 100 accionistas después de su primer año como REIT
  • Cinco o menos individuos no poseen más del 50% de las acciones.
  • Pagar al menos el 90% de la renta imponible como dividendos para los accionistas.

Esa última regla es importante para los inversores individuales. Los REIT no son solo empresas inmobiliarias; son negocios que proporcionan flujo de caja a sus inversores. Si invierte en un REIT con reinversión de dividendos, puede hacer crecer su cartera hasta un punto en el que pueda comprar propiedades individuales usted mismo o continuar invirtiendo en carteras inmobiliarias administradas. (Ver también: 5 tipos de REIT y cómo invertir.)

Invertir en una empresa orientada al sector inmobiliario

Muchas empresas que poseen y administran bienes raíces no están estructuradas como REIT. Las acciones de estas empresas suelen pagar un dividendo mucho menor que un REIT, pero las empresas tienen más libertad para reinvertir las ganancias para expandirse.

Algunas empresas tienen comportamiento en otras industrias como una inmobiliaria aunque ese no es el principal servicio que ofrecen. Los ejemplos incluyen cadenas de hoteles, operadores de centros turísticos y gerentes de centros comerciales y centros comerciales.

Por supuesto, las empresas inmobiliarias tradicionales también están disponibles para inversiones. Las empresas incluyen empresas de servicios inmobiliarios como RE / MAX Holdings Inc. (RMAX), operadores inmobiliarios comerciales como CBRE Group (CBG) y empresas de centros comerciales como Equity One (EQY).

Al igual que con cualquier inversión en acciones individuales, siempre investigue mucho antes de tomar una decisión de inversión. Si invierte mucho en una acción o industria en relación con el resto de su cartera, corre un riesgo de concentración de cartera.

Invertir en la construcción de viviendas

Los bienes raíces implican solo comprar y beneficiarse de empresas existentes. Toda una industria de constructores de viviendas es responsable del desarrollo de nuevos vecindarios en áreas urbanas en crecimiento. Estas empresas pueden participar en muchos aspectos del proceso de construcción de viviendas.

Al considerar los constructores de viviendas, observe todos los aspectos del negocio. Pregúntese si la empresa se centra en una región con un rendimiento inmobiliario deficiente si la empresa solo se centra en viviendas muy altas o en un territorio bajo, y compare el enfoque con las tendencias inmobiliarias.

Los principales constructores de viviendas incluyen a Lennar Corp. (LEN), DR Horton Inc. (DHI), KB Home (KBH), PulteGroup Inc. (PHM) y NVR Inc. (NVR).

Tenga en cuenta que el desempeño de los constructores de viviendas puede tener una gran correlación con la economía. Cuando el crecimiento del empleo es fuerte, la gente quiere comprar casas nuevas. Cuando la economía es viscosa, las ventas de viviendas nuevas tienden a caer.

Invertir en un fondo mutuo de bienes raíces

Uno de los obstáculos más difíciles para la inversión inmobiliaria es la diversificación. Como inversor minorista en el mercado de valores, no es difícil encontrar una amplia gama de inversiones. Las acciones de muchas empresas se negocian a un precio lo suficientemente bajo como para lograr una cartera diversificada a un precio razonable mediante la planificación. Los bienes raíces son un poco diferentes. En el sector inmobiliario, un activo individual normalmente cuesta bien en el rango de seis cifras. Solo una empresa, Berkshire Hathaway Inc. (BRK.A) negociando a ese nivel. Pocas acciones alcanzan el nivel de cuatro cifras.

Para diversificarse en bienes raíces, los inversores pueden recurrir a fondos mutuos centrados en bienes raíces, fondos indexados y ETF. Algunos fondos inmobiliarios funcionan como un fondo mutuo tradicional, que se invierte principalmente en acciones inmobiliarias. Otros se centran en REIT o incluso en la compra directa de inmuebles.

Un ejemplo de un REIT ETF muy popular es el Vanguard REIT ETF (VNQ). Este ETF se negocia como una acción, pero le brinda exposición inmediata a su cartera de REIT. Este fondo contiene 145 acciones diferentes. Las principales participaciones incluyen Simon Property Group Inc. (SPG) y almacenamiento público (PSA).

Si prefiere un fondo mutuo de bienes raíces, Prudential Global Real Estate Fund (PURAX) es un fondo inmobiliario global. El fondo invierte el 97,5% en el sector inmobiliario: el 52% de las participaciones están en América del Norte y el resto está invertido en Europa (13%) y Asia (19%). Este fondo se centra principalmente en mercados desarrollados, con menos del 2% de los fondos invertidos en mercados emergentes.

La línea de base

Invertir en propiedades individuales requiere mucho capital y es de alto riesgo. Invertir en alternativas disponibles a través del mercado de valores (REIT, fondos mutuos y ETF) puede generar exposición inmobiliaria a su cartera sin tener que apartar cientos de miles de dólares. Al igual que con cualquier inversión, invertir en bienes raíces y empresas relacionadas conlleva cierto riesgo. Considere cualquier opción de inversión antes de comprar para asegurarse de que esté en línea con sus objetivos de inversión.

El sector inmobiliario estadounidense y mundial se ha comportado bien en los últimos años, pero no todos los mercados son iguales. Algunas exposiciones inmobiliarias proporcionan una excelente cobertura frente a otras fluctuaciones del mercado, pero demasiadas concentraciones inmobiliarias le permiten dejar pérdidas cuando el mercado inmobiliario falla, como ha sucedido en los últimos años con la crisis, la burbuja inmobiliaria y las hipotecas.

Sin embargo, una vez que comprenda bien sus objetivos de inversión y cómo pueden contribuir los bienes raíces, puede invertir con confianza parte de su cartera y lograr objetivos de inversión a corto y largo plazo.