En este momento estás viendo Invertir en propiedades fuera del estado

Comprar y ser dueño de una propiedad rara vez es fácil o simple. Cuando la propiedad en cuestión se encuentra en un lugar distante, los desafíos se multiplican. Sin embargo, invertir en propiedades fuera del estado puede ser atractivo si vive en un área donde los bienes raíces son costosos. También puede resultar atractivo si ya es propietario de su casa pero desea diversificar sus inversiones. Quizás solo quieras tener una casa de vacaciones. O sus razones pueden inspirar todas estas razones y más.

Conclusiones clave

  • Compre una casa que conozca o conozca la casa antes de comprarla.
  • Encontrar una empresa de administración de propiedades y un trabajador de mantenimiento es tan importante como encontrar un agente de bienes raíces.
  • No visite el local solo. Haz una inspección.

Independientemente, estos son los problemas que debe considerar antes de ofertar.

1:58

Invertir en propiedades fuera del estado

Razones para comprar

Si vive en un lugar con precios altísimos, como San Francisco o la ciudad de Nueva York, la inversión inmobiliaria local o incluso la propiedad de una vivienda local pueden ser un problema. Desea observar áreas donde los fundamentos del mercado son sólidos pero los costos de propiedad son mucho más bajos.

Por otro lado, si vive en un área donde los precios de los bienes raíces están deprimidos o cayendo, es posible que prefiera alquilar una casa e invertir en bienes raíces en otro lugar.

El ROI es la clave

En cualquier caso, puede encontrar que el retorno de la inversión (ROI) es mejor en otros lugares que en casa. Esta es una gran razón por la que muchas personas compran fuera de la región en la que viven. El precio de compra, las tasas de apreciación, los costos hipotecarios, los impuestos, las regulaciones de la vivienda, las condiciones del mercado de alquiler y más factores pueden ser más favorables en otro estado y contribuirán al potencial retorno de la inversión de la propiedad.

Desafíos a considerar

No tendrá el mismo conocimiento personal y cotidiano de un mercado distante que del mercado en el que vive. No tienes un conocimiento profundo de los mejores vecindarios.o lo peor. Deberá confiar en la investigación, el boca a boca, el instinto y las opiniones de los profesionales que contrate.

Comprender las leyes y regulaciones sobre propiedad e impuestos a la propiedad en su área objetivo es otro desafío. Incluso si lee cada línea de los códigos y rituales locales, lo que dice en papel no es lo mismo que lo que realmente sucede en la vida. Hable con los dueños de propiedades en el área para obtener una comprensión adecuada de los desafíos locales.

Redes fuera del estado

Necesitará buenos contactos en el campo para que su plan de inversión tenga éxito. Eso solo significa un agente de bienes raíces. Es posible que necesite un administrador de la propiedad, un trabajador de mantenimiento y un contratista durante mucho tiempo.

El secreto de muchos inversores fuera del estado es encontrar y contratar una excelente empresa de administración de propiedades. Su trabajo será cubrir las vacantes, cobrar el alquiler, hacer reparaciones y manejar emergencias.

Si vivía en el área, puede optar por administrar la propiedad usted mismo. Si vive lejos, la administración profesional de la propiedad es un costo adicional en el que debe incurrir para proteger su inversión.

El experimentado constructor y administrador de propiedades Rusty Meador señala: «No importa qué tan bueno sea un mercado inmobiliario, es tan bueno como su capacidad para ser bien administrado».

Las complicaciones

Incluso con una empresa de administración de propiedades en su nómina, deberá visitar periódicamente su propiedad para asegurarse de que lo que los administradores e inquilinos le digan esté en línea con la realidad. Este es un costo adicional de tiempo y dinero que debe tenerse en cuenta.

Además, al comprar una propiedad de alquiler, especialmente una propiedad de alquiler fuera del estado, es probable que tenga tasas de seguro para propietarios de vivienda más altas, tasas de interés hipotecarias más altas y requisitos de pago más bajos. Los prestamistas consideran que los alquileres son más riesgosos que las hipotecas para propietarios ocupados.

También complicará su situación fiscal al ser propietario de una propiedad de alquiler y obtener ingresos en más de un estado. Es posible que deba contratar a un profesional de impuestos sobre la renta para mantenerse en la gracia de las autoridades fiscales.

Que tan lejos ir

Después de considerar todos estos factores, puede encontrar que ser propietario-ocupante o comprar una propiedad de inversión cerca de casa es una propuesta mucho más simple y barata.

De hecho, piénselo. Incluso San Francisco y la ciudad de Nueva York se encuentran a unas pocas horas de bienes raíces menos costosos, y los vecindarios sólidos están bastante cerca de lugares donde los precios son deprimentes.

Antes de comprar fuera del estado

Si aún tiene la intención de comprar fuera del estado, asegúrese de prestar atención a estas advertencias adicionales. No compre una escena invisible. La información de propiedad en línea puede estar desactualizada o incompleta. Un agente inmobiliario local o el dueño de una propiedad pueden mentir para cerrar una venta.

Si, sin saberlo, se convierte en propietario de una propiedad molesta que viola las leyes de salud y seguridad, puede estar a punto de corregir las infracciones del código, que consumen mucho tiempo y son costosas. Si una propiedad ha estado vacía el tiempo suficiente, puede desarrollar problemas de mantenimiento que solo se pueden resolver con una excavadora, y usted podría estar pendiente de la factura de demolición.

Obtenga una inspección

Asegúrese de ver la propiedad en persona y contrate a un profesional para que la inspeccione.

Es muy importante encontrar inquilinos ausentes para inquilinos de calidad. No estará allí para vigilar de cerca el comportamiento de sus inquilinos o el tratamiento de la propiedad, ni para presionarlos para que paguen si el alquiler se vence previamente. Además de contratar una excelente empresa de administración de propiedades, desea tener inquilinos que no le causen a usted ni a su compañía de administración un dolor de cabeza.

Obtenga una aprobación previa

Cuando visite, tómese su tiempo para conocer diferentes prestamistas e investigar los diferentes tipos de hipotecas y tasas de interés disponibles localmente. Es mejor obtener una aprobación previa para una hipoteca, ya que esto reducirá el tiempo que tomará cerrar el trato tan pronto como obtenga la casa de sus sueños fuera del estado.

Finalmente, si nunca ha sido propietario de una propiedad, existe un riesgo adicional de comprar su primera propiedad fuera del estado. No importa cuántos libros lea sobre la propiedad de una propiedad, no hay sustituto para la experiencia.

Cómo hacer que funcione

Si va a comprar fuera del estado, considere comprar en un área con la que no esté familiarizado, tal vez su residencia universitaria o su ciudad natal. Ayuda tener algún conocimiento del área.

Necesitará una red de profesionales locales para ayudarlo a administrar su propiedad.

Como beneficio adicional, si compra en un área que visita de todos modos, su viaje de placer puede ser deducible de impuestos porque agregará un componente comercial a esos viajes para verificar su propiedad.

Dos y no

Compre en un área que tenga ciertas similitudes con el área en la que vive, como el clima, la demografía o la antigüedad de la propiedad para que tenga una idea de lo que está tratando. Si ha vivido en un suburbio de California en la década de 1960 toda su vida, no compre una casa victoriana en Boston.

No compre una propiedad de alto riesgo. Compre en un vecindario ocupado por sus propietarios principalmente para atraer inquilinos con menor riesgo económico, dice Ryan L. Hinricher, socio fundador de Investor Nation, compañía de venta de casas de inversión. Las propiedades de alta calidad tienden a requerir menos mantenimiento y conservación, señala. «Estas propiedades de alquiler también son más rápidas, ya que normalmente tienen un diseño moderno y una cantidad suficiente de dormitorios y baños».

Finalmente, como ya se mencionó, es crucial construir una gran red de profesionales para ayudarlo y visitar su propiedad de vez en cuando.

Alternativas fuera del Estado

Hay otras formas de invertir en bienes raíces en otros lugares. Una opción es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) o un fondo cotizado en bolsa (ETF) de REIT. Esto es como invertir en una acción y puede elegir un REIT con un perfil de riesgo / rendimiento que se adapte a lo que está buscando.

Así como un propietario de acciones no tiene que tomar decisiones sobre cómo administrar la empresa, cuando posee acciones de un REIT, no tendrá ningún dolor de cabeza relacionado con la posesión real de una propiedad.