fbpx
Propiedad de la vivienda/ Hipotecas

Juicio de deficiencia

¿Qué es un juicio por déficit?

Un fallo por incumplimiento es un fallo de un tribunal contra un deudor que ha incumplido con un préstamo garantizado, lo que sugiere que la venta de una propiedad para pagar el préstamo no cubrió la deuda pendiente en su totalidad. Es en gran parte un gravamen impuesto al deudor por dinero extra.

Conclusiones clave

  • Un fallo por déficit es un fallo judicial que grava a un deudor por fondos adicionales cuando la venta de bienes garantizados no paga la deuda total adeudada.
  • Dependiendo de su situación, los juicios sobre deficiencias pueden estar prohibidos.
  • Existen salvaguardias para evitar que los bancos paguen menos por la propiedad y reclamen el saldo al prestatario moroso.
  • Los juicios de déficit a menudo se permiten en una transacción conocida como escritura en lugar de cierre.

Cómo funciona un juicio por déficit

El principio legal de una sentencia de déficit puede aplicarse a cualquier préstamo garantizado donde la propiedad se vende por menos del monto del préstamo adeudado, como un préstamo de automóvil. En la mayoría de los casos, sin embargo, el término está asociado con el cierre previo a la hipoteca,

Las hipotecas de viviendas están diseñadas para evitar la posibilidad de incumplimiento al exigir a los prestatarios que realicen pagos y basar los préstamos en el valor tasado de la propiedad. En teoría, estas salvaguardas aseguran que el prestamista pueda vender la propiedad para recuperar un préstamo. Pero en una recesión inmobiliaria como la que ocurrió después de la caída del mercado de 2008, el valor de la vivienda puede caer por debajo del monto del préstamo pendiente.

Ejemplo de juicio por déficit

Considere una casa comprada por $ 300,000 con una tasa de interés del 4% y un pago inicial de $ 30,000 incluido. El prestatario incumple con el préstamo de $ 270,000 después de dos años, dejando un saldo primario de $ 256,000. El banco vende la casa por $ 245,000 y luego busca una sentencia en rebeldía contra el prestatario por los $ 11,000 pendientes. Esto es lo que el prestatario tiene que pagar para no incurrir en deudas adicionales.

Las leyes estatales contra las reclamaciones por fallos por déficit no suelen aplicarse a segundas hipotecas, como los préstamos con garantía hipotecaria.

Límites de la deficiencia de juicio

Muchos estados prohíben los juicios por déficit después del cierre. Una vez aprobados, los prestamistas generalmente deben demostrar a través de listados y tasaciones comparables que el precio de venta es justo. Esta protección evita que un banco acepte una oferta baja y reclame el saldo del prestatario.

Incluso si está permitido, el juicio de déficit no es automático. El tribunal solo lo considera si el prestamista hace una oferta o solicita que se la otorgue. Si el prestamista no hace la oferta, entonces el tribunal considera que el dinero recibido de la propiedad prefabricada es suficiente.

Además, un deudor que reciba un fallo por déficit puede solicitar inmunidad al prestamista u otros acreedores, presentar una oferta para anular el fallo o, si es necesario, declararse en quiebra. Sin embargo, cuando a un deudor se le permite reembolsar «el gancho» del pago total del préstamo, el IRS considera la deuda condonada como ingreso y sujeta a impuestos.

Consideraciones Especiales

La mayoría de los estados judiciales permiten deficiencias en las llamadas ventas al descubierto, que es cuando un banco acepta permitir que un prestamista venda una casa a un precio inferior al monto del préstamo. Las ventas a bajo precio pueden ocurrir cuando los precios de los bienes raíces caen y un banco busca mitigar su pérdida a través de una venta rápida en lugar de pasar por un recinto. Esta acción puede ser buena para los prestatarios, dependiendo de sus circunstancias individuales.

De manera similar, los juicios de déficit en una transacción conocida como escritura en lugar de ejecución hipotecaria generalmente se permiten cuando el banco acuerda tomar el título de propiedad en lugar de la ejecución hipotecaria.