Hay muchas razones para invertir en bienes raíces. Puede ser una cobertura contra la volatilidad del mercado cuando las acciones caen, y también hay muchos beneficios de poseer una propiedad de inversión.
Ser propietario puede ser una forma inteligente de generar un flujo de ingresos pasivo constante, pero se necesita una cierta cantidad de dinero para comenzar. Y cuando no tiene un banco enorme, un préstamo de propiedad de inversión puede ser la única forma de sellar el trato.
Puede haber diferentes tipos de financiación de propiedades de inversión y existen criterios específicos que los prestatarios deben poder cumplir. Elegir el tipo de préstamo incorrecto puede afectar el éxito de su inversión, por lo que es crucial comprender los requisitos de cada tipo de préstamo y cómo funcionan las distintas opciones antes de acudir a un prestamista.
Tres tipos de préstamos que puede utilizar para propiedades de inversión son los préstamos bancarios ordinarios, los préstamos en efectivo y los préstamos con garantía hipotecaria.
Conclusiones clave
- Hay algunas formas de financiar propiedades de inversión, incluido el uso de la equidad en su hogar personal.
- Si no tiene el dinero para financiar un pago mínimo, es posible que utilice fondos para superdotados, pero los obsequios en efectivo deben documentarse.
- Comprar y renovar propiedades para revenderlas con fines de lucro se llama mojar en la jerga inmobiliaria.
- Los préstamos en efectivo actúan como financiamiento a corto plazo y, a menudo, tienen un período de reembolso más corto que una hipoteca normal.
- Los bancos no ofrecen préstamos en efectivo, solo hipotecas ordinarias.
Opción # 1: Préstamos bancarios ordinarios
Si ya tiene una casa que es su residencia principal, probablemente esté familiarizado con el financiamiento normal. Una hipoteca estándar se adhiere a las pautas establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac y, a diferencia de un préstamo de la FHA, VA o USDA, no está respaldada por el gobierno federal.
Con una financiación normal, la expectativa típica de un pago por adelantado es del 20% del precio de compra de la casa, mientras que con una propiedad de inversión, el prestamista puede necesitar el 30% de los fondos como anticipo.
Con un préstamo normal, su puntaje de crédito personal y su historial crediticio determinan su capacidad para obtener la aprobación y a qué tipo de tasa de interés se aplica la hipoteca. Los prestamistas revisan los ingresos y los activos de los prestatarios. Y, por supuesto, los prestatarios deben poder demostrar que pueden cancelar la hipoteca que ya tienen y los pagos mensuales del préstamo sobre propiedades de inversión.
Los ingresos futuros por alquiler no se incluyen en los cálculos de deuda a ingresos, y la mayoría de los prestamistas esperan que se reserven al menos seis meses de efectivo para cubrir ambas obligaciones hipotecarias.
Opción # 2: Arreglar y revertir préstamos
Si bien ser propietario es una ventaja, también conlleva cierto dolor de cabeza. Para algunos inversionistas, la opción más atractiva es subir a las casas porque les permite obtener sus ganancias en una suma global cuando se vende la casa, en lugar de esperar un cheque de alquiler todos los meses.
Un préstamo fijo y reversible es un tipo de préstamo a corto plazo que permite al prestatario hacer renovaciones para que la casa pueda volver a ponerse en el mercado lo más rápido posible. Los préstamos fijos y invertidos son esencialmente préstamos en efectivo, lo que significa que el préstamo está garantizado por la propiedad misma. Los prestamistas de dinero duro se especializan en este tipo de préstamos, pero algunas plataformas de financiación también ofrecen crowdfunding.
La ventaja de utilizar un préstamo en efectivo para financiar un cambio de vivienda es que puede ser más fácil calificar en comparación con un préstamo normal. Si bien los prestamistas consideran cosas como el crédito y los ingresos, el enfoque principal está en la rentabilidad de la propiedad.
El valor estimado posterior a la reparación de la vivienda (ARV) se utiliza para determinar si podrá pagar el préstamo. También es posible obtener financiamiento para préstamos en unos pocos días en lugar de esperar semanas o meses para el cierre normal de una hipoteca.
La principal desventaja de utilizar un préstamo de reparación y cambio es que no será barato. Dichas tasas de interés de préstamos pueden llegar hasta el 18%, dependiendo del prestamista, y el plazo para pagarlas puede ser corto. No es raro que los préstamos en efectivo tengan plazos que duren menos de un año. Las tarifas de puesta en marcha y los costos de cierre también pueden ser más altos en comparación con la financiación normal, lo que puede conducir a una reducción de la rentabilidad.
Opción # 3: Aprovechar el valor de la vivienda
La tercera forma de aprovechar el valor líquido de su vivienda, a través de un préstamo con garantía hipotecaria, HELOC o refinanciamiento en efectivo, es financiar una propiedad de inversión de alquiler a largo plazo o financiar una inversión. En la mayoría de los casos, se puede pedir prestado hasta el 80% del valor patrimonial de la casa para comprar una segunda vivienda.
Existen pros y contras de usar capital para financiar una inversión inmobiliaria, según el tipo de préstamo que elija. Con HELOC, por ejemplo, puede pedir prestado contra el capital como lo haría con una tarjeta de crédito, y los pagos mensuales suelen ser solo intereses. La tasa suele ser variable; sin embargo, lo que significa que se puede aumentar si cambia la tasa preferencial.
El refinanciamiento de efectivo podría tener una tasa fija, pero puede extender la vida de su hipoteca actual. Un plazo de préstamo más largo puede significar pagar más intereses por la residencia principal. Esto debería compararse con los rendimientos esperados que aportarían las propiedades de inversión.
La línea de base
Invertir en propiedades de alquiler o abordar un proyecto de remodelación de viviendas son empresas arriesgadas, pero ofrecen la oportunidad de pagar mucho. Obtener una oportunidad de inversión no tiene por qué ser un obstáculo para obtener el dinero si sabe dónde buscar. Al comparar diferentes opciones de préstamos, tenga en cuenta cuáles son los costos a corto y largo plazo y cómo esto puede afectar la línea base de inversión.
