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Los vehículos de propósito especial (SPV) se han utilizado ampliamente como un medio de titulizar activos basados ​​en propiedades. Desde la década de 1980, las grandes corporaciones financieras han confiado en los SPV y productos similares para distribuir el riesgo y sacar los pasivos de su balance. La Gran Recesión ha suscitado preocupaciones en el mercado financiero sobre los riesgos potenciales después de que los bancos convirtieran los conjuntos hipotecarios en valores y los vendieran a los inversores en forma de SPV.Siga leyendo para obtener más información sobre estos vehículos, cómo funcionan y qué hace que las inversiones inmobiliarias sean comunes en las SPV.

Conclusiones clave

  • Un vehículo de propósito especial es una empresa huérfana creada para aislar riesgos y reasignar activos a los inversores.
  • Las inversiones inmobiliarias suelen realizarse en vehículos inmobiliarios especiales.
  • Las empresas pueden transferir la propiedad de la propiedad a un SPV y vender esa entidad, pagando un impuesto sobre las ganancias de capital (menor) en lugar del impuesto sobre las ventas de la propiedad.
  • Los bancos pueden vender activos hipotecarios a los SPV y reducir el apalancamiento en su propio balance.

¿Qué es un vehículo de propósito especial (SPV)?

Un vehículo de propósito especial es una empresa huérfana creada para desagregar y aislar los riesgos en los activos subyacentes y reasignarlos a los inversores. Estos vehículos, conocidos como entidades de propósito especial (EPE) fuera de la empresa matriz, tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos.

Los vehículos para fines especiales fuera de la empresa matriz tienen sus propias obligaciones, activos y pasivos.

Los SPV pueden emitir bonos para obtener capital adicional a tasas de préstamo más favorables. También crean un beneficio al lograr un tratamiento fuera del balance general para fines de informes fiscales y financieros para una matriz.

Las SPV se consideran empresas concursales remotas. Esto significa que la empresa matriz tendrá poco impacto si se declara en quiebra y viceversa. Por tanto, están diseñados para proteger a ambas empresas de la insolvencia.

Cómo funcionan los vehículos para fines especiales

La propia SPV opera como filial de una empresa matriz, que vende activos de su propio balance con la SPV. El SPV es una fuente indirecta de financiamiento para la corporación original al atraer inversionistas de capital independientes para ayudar a comprar obligaciones de deuda. Esto es muy útil para partidas de alto riesgo crediticio, como préstamos hipotecarios de alto riesgo.

No todas las SPV están estructuradas de la misma manera. En los Estados Unidos, las SPV suelen ser sociedades de responsabilidad limitada (LPA). Una vez que la LLC compra los activos de riesgo de su matriz, generalmente agrupa los activos en tramos y los vende para satisfacer las preferencias de riesgo crediticio de los diferentes tipos de inversores.

Hay varias razones por las que se crean SPV. Proporcionan protección para los activos y pasivos de una matriz, así como protección contra la quiebra y la insolvencia. Estas entidades pueden encontrar una manera fácil de obtener capital. Las SPV también tienen más libertad de operación porque no tienen tanta regulación como la empresa matriz.

Venta de Inversión Inmobiliaria a SPV

Las inversiones inmobiliarias suelen realizarse en vehículos inmobiliarios especiales. En la mayoría de los casos, una empresa puede crear un SPV para reducir las implicaciones fiscales de vender una propiedad. Por ejemplo, una empresa puede transferir una propiedad a SPV si el impuesto a las ventas es más alto que el impuesto a las ganancias de capital. Si y cuando la empresa matriz decide disponer del activo, puede poner a la venta el SPV en lugar de la propiedad en sí. Esto significa que la empresa es responsable del impuesto sobre las ganancias de capital en lugar del impuesto sobre las ventas de propiedad.

Aquí hay otro caso que ilustra por qué las inversiones inmobiliarias son propiedades atractivas en SPV. Un banco concede un préstamo por una propiedad y asume el riesgo crediticio. La hipoteca es un activo del banco. En lugar de tener posesión de ese activo y recibir pagos de intereses atrasados, el banco crea un SPV y le vende el activo hipotecario. Como resultado, el balance del banco parece menos apalancado y reduce su riesgo crediticio directo.