En este momento estás viendo La verdad sobre los precios inmobiliarios

Los bienes raíces se han considerado tradicionalmente una inversión segura. Pero los retrocesos y otros desastres están poniendo a prueba esa teoría, lo que hace que los posibles inversores y propietarios de viviendas se lo piensen dos veces.

Conclusiones clave

  • El valor de las viviendas tiende a aumentar con el tiempo, pero los precios más bajos pueden provocar recesiones y otros desastres.
  • Después de una recesión, el valor de la vivienda puede aumentar en algunas partes del país debido a la fuerte demanda y la baja oferta, mientras que otras áreas tienen dificultades para recuperarse.
  • Los posibles compradores de vivienda no deben centrarse en las tendencias nacionales, porque los precios varían entre los estados e incluso las ciudades vecinas.
  • Las bajas tasas hipotecarias tienen un efecto indirecto sobre los precios de la vivienda, ya que los consumidores están dispuestos a endeudarse más cuando el crédito es barato.

Precios históricos

Antes de 2007, los datos históricos de precios de la vivienda parecían indicar que los precios inmobiliarios podrían seguir subiendo indefinidamente. De hecho, sin mucha excepción, el precio de venta promedio de las casas vendidas en los Estados Unidos subió constantemente cada año desde 1963 hasta 2007, cuando estalló la burbuja inmobiliaria y siguió la crisis financiera de 2008.

Rebote tras la crisis financiera

Para 2013, el precio de venta promedio de las casas vendidas en los EE. UU. Se había vuelto a conectar a los niveles anteriores a la crisis. En los próximos años, la tendencia alcista se vio bien, hasta 2018, cuando los precios se aplanaron, y luego comenzaron a caer ligeramente en 2019.

Por supuesto, los precios inmobiliarios dependen en gran medida del mercado (ubicación, ubicación, ubicación), y las tendencias nacionales solo pueden contar una parte del panorama. Un boom en California puede esconder una máscara en Detroit.

Incluso dentro de la misma ciudad, los números pueden variar ampliamente. Las áreas con un nuevo crecimiento o crecimiento pueden mostrar una alta apreciación de los precios, aunque las áreas en toda la ciudad pueden estar disminuyendo. El gráfico a continuación muestra cómo las tendencias en los precios inmobiliarios difieren en las regiones sur, oeste, noroeste y noroeste.

Al mirar las estadísticas nacionales y regionales, asegúrese de describir la realidad del mercado en su área local. Es posible que el aumento de los precios a nivel nacional no lo ayude si su ciudad, estado o vecindario se está reduciendo.

Precios actuales de la vivienda

Es demasiado pronto para decir qué pasará con los precios de la vivienda en 2020 y 2021, pero si la historia se repite, podemos esperar una caída en los precios de la vivienda como resultado de la recesión económica del COVID-19. A partir de marzo de 2020, los contratos de compra comenzaron a caer en medio de problemas hipotecarios, una falta de interés del comprador e incluso una disminución en las evaluaciones disponibles y otros profesionales requeridos para realizar transacciones.

Al mismo tiempo, los posibles cambios y retrasos en la construcción son un motivo importante de preocupación. Nuevamente, es demasiado pronto para saber qué sucederá, pero una nueva reforma puede comenzar y tener lugar en 2021.

Tendencias en el hogar

Por supuesto, es importante considerar que otros factores además de la oferta y la demanda pueden afectar los precios inmobiliarios. Por ejemplo, incluso antes de que los números comenzaran a ir por el camino equivocado en 2008, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas informó que el tamaño promedio de una casa en Estados Unidos era de 983 pies cuadrados en 1950, 1,500 pies cuadrados en 1970 y alcanzó un máximo de 2,740 en 2015.

Esta tendencia continuó en la primera mitad de la década de 2000, después de la cual comenzó a declinar levemente. Aún así, con las viviendas en aumento y la inflación aumentando el costo de los materiales de construcción, es lógico que los precios de las viviendas aumenten. Otras tendencias también pueden hacer subir los precios, como las preferencias de los compradores por pisos, electrodomésticos, accesorios y similares más costosos.

Es posible que las tendencias nacionales no le brinden una imagen completa, porque los valores y precios de los bienes raíces varían entre los estados y ciudades vecinos.

Viviendas como inversiones

Debido a que los precios de la vivienda tienden a subir con el tiempo, la compra de una vivienda generalmente se considera una inversión segura. Sin embargo, un punto importante a tener en cuenta al considerar una casa como una inversión es que nunca dará sus frutos si no la vende.

Desde un punto de vista práctico, incluso si el valor de su residencia principal se duplica, probablemente solo signifique que sus impuestos inmobiliarios han aumentado. Todas las ganancias que obtenga están en papel hasta que venda la propiedad. Por supuesto, para muchos propietarios de viviendas, eso está bien. Una casa de doble valor es un buen activo para transmitir a los hijos y nietos.

Disminución

Si decide vender y comprar otra casa en la misma zona, recuerde que los precios de esas otras casas probablemente también hayan subido. Para obtener una ganancia de su venta, probablemente tendrá que mudarse a una casa más pequeña en la misma área, o mudarse fuera del área y encontrar un lugar más barato para vivir.

Por supuesto, la reducción de tamaño es una opción atractiva para muchos jubilados y para aquellos que ya no tienen hijos viviendo en casa. Aparte de las posibles ganancias financieras, es más fácil cuidar una casa más pequeña (al menos en teoría) y puede abordar problemas de movilidad en el futuro.

Préstamos con garantía hipotecaria

Si bien se puede aprovechar el valor líquido de su casa pidiendo prestado, usar su casa como un cajero automático (ATM) no siempre es una buena estrategia.

El interés que paga no solo afecta sus ganancias, sino que el pago del préstamo le quita estabilidad financiera. Si los precios de las propiedades inmobiliarias caen, es posible que inevitablemente esté en condiciones de estar más endeudado con el préstamo de lo que vale la casa.

Las tasas hipotecarias

Las tasas hipotecarias tienden a subir durante los períodos de crecimiento económico. Cuando esto sucede, el mercado laboral es saludable y los salarios de las personas también están aumentando. Por el contrario, las tasas hipotecarias tienden a caer durante los retrasos económicos, ya que la Reserva Federal intenta facilitar el gasto y los préstamos.

La hipoteca de tasa fija promedio a 30 años ha estado por debajo del 5% desde 2010 (tenga en cuenta que pequeños cambios en las tasas pueden tener un gran impacto en el costo general de su casa). Este gráfico del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestra los precios históricos de las hipotecas de tasa fija a 30 años, a partir de 1971.

Entonces, ¿cómo influye esto en los precios inmobiliarios? Las tasas hipotecarias más bajas no están necesariamente relacionadas directamente con los precios de la vivienda, aunque pensamos que sí. Pero pueden tener un efecto indirecto sobre ellos. Cuando las tasas son bajas, los consumidores están más dispuestos y son más capaces de endeudarse. Eso es porque el costo del crédito, es decir, los intereses, es barato. El aumento de las tasas de interés generalmente conduce a una demanda más débil por parte de los compradores.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de ayudas públicas, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor y / o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

¿Comprar una casa es una buena inversión?

La idea de que una casa es una buena inversión surge del hecho de que los precios inmobiliarios tienden a subir, al menos históricamente. Dado que no hay forma de predecir el futuro mercado inmobiliario, es importante no pasarse de la raya. Una casa es una buena inversión solo si puede pagarla.

Por supuesto, aunque es poco probable que veas ganancias que puedas gastar si planeas vivir en la misma casa por el resto de tu vida. Pero si compra con una estrategia de salida en mente, hay muchas más posibilidades de obtener una ganancia en efectivo.

Primero, piense en su motivación para comprar una casa. Si quiere vivir allí, probablemente no necesite pensar en su casa en términos de pérdidas y ganancias. Si espera ganar dinero, debe ingresar a la transacción con una estrategia de salida. Esto también significa que debe tener un precio de venta en el fondo de su mente y el precio de compra de toda la propiedad por adelantado.

Cuando el mercado alcanza su punto de precio, vende la propiedad tal como lo haría con una acción valorada. Puede que este no sea un enfoque práctico para su residencia principal, dependiendo de su estilo de vida, pero eso es exactamente lo que hacen muchos inversores inmobiliarios al comprar propiedades: renovarlas y venderlas. Recuerde que los precios no siempre suben.

La línea de base

Con la historia como guía, la mayoría de los propietarios harían bien en ocupar un lugar de esperanza, pagar la hipoteca rápidamente, vivir allí hasta que se jubilen, luego reducir menos y mudarse a una casa que no sea tan cara. No es una apuesta segura, pero esta estrategia aumenta la probabilidad de que obtenga ganancias.