¿Qué es la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)?
El Congreso promulgó la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA) en 1975 para proporcionar información completa sobre los costos de liquidación a compradores y vendedores de viviendas. RESPA también se introdujo para eliminar las prácticas abusivas en el proceso de liquidación de bienes raíces, evitar frenazos y limitar el uso de cuentas de depósito en garantía. RESPA es un estatuto federal ahora gobernado por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB).
Conclusiones clave
- La RESPA se aplica a la mayoría de las líneas de crédito para compra, refinanciamiento, mejoramiento de propiedad y capital social.
- RESPA requiere que los prestamistas, corredores hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios proporcionen a los prestatarios información sobre transacciones inmobiliarias, servicios de liquidación y leyes de protección al consumidor.
- RESPA prohíbe a los servidores de préstamos reclamar cuentas de depósito en garantía de gran tamaño y restringe a los vendedores por mandato de las compañías de seguros de títulos.
- Un demandante tiene hasta un año para entablar una demanda para hacer cumplir las violaciones cuando ocurrieron represalias u otro comportamiento inapropiado durante el proceso de resolución.
- Un demandante tiene hasta tres años para entablar una demanda contra su servidor de préstamos.
Entender la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)
La Conferencia fue aprobada por primera vez en 1974, RESPA entró en vigor el 20 de junio de 1975. RESPA ha experimentado una serie de cambios y enmiendas a lo largo de los años. La aplicación originalmente estaba bajo la jurisdicción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). Después de 2011, la CFPB asumió estas responsabilidades debido a la reforma de Dodd-Frank Wall Street y la legislación de protección al consumidor.
Desde sus inicios, RESPA ha vinculado préstamos hipotecarios a propiedades residenciales de una a cuatro familias. El propósito de RESPA es educar a los prestatarios sobre sus costos de liquidación y eliminar las prácticas de retroalimentación y las tarifas de referencia que pueden aumentar el costo de obtener una hipoteca. Los tipos de préstamos cubiertos por RESPA incluyen la mayoría de préstamos para compra, supuestos, refinanciamiento, préstamos para mejoramiento de propiedades y líneas de capital de crédito.
RESPA requiere que los prestamistas, corredores hipotecarios o administradores de préstamos hipotecarios revelen cualquier información sobre la transacción inmobiliaria a los prestatarios. La divulgación de información debe incluir servicios de liquidación, leyes de protección al consumidor relevantes y cualquier otra información relacionada con el costo del proceso de liquidación de bienes raíces. Las relaciones comerciales entre los proveedores de servicios finales y otras partes involucradas en el proceso de liquidación también deben ser reveladas al prestatario.
RESPA prohíbe prácticas específicas como sobornos, referencias y tarifas no devengadas. También regula el uso de cuentas de depósito en garantía, lo que prohíbe a los servidores de préstamos reclamar cuentas de depósito de garantía de gran tamaño, y restringe a los vendedores de compañías de seguros de títulos de propiedad.
Procedimientos de ejecución para infracciones de RESPA
Un demandante tiene hasta un año para entablar una demanda para hacer cumplir las violaciones cuando ocurrieron represalias u otro comportamiento inapropiado durante el proceso de resolución.
Si el prestatario tiene una queja contra su servidor de préstamos, hay ciertos pasos que debe seguir antes de que se pueda presentar una demanda. El prestatario debe comunicarse con su servidor de préstamos por escrito, dando detalles de la naturaleza de su emisión. El servidor debe responder por escrito a la queja del prestatario dentro de los 20 días hábiles posteriores a la recepción de la queja. El servidor tiene 60 días hábiles para corregir el problema o dar razones de la validez del estado actual de la cuenta. Los prestatarios deben continuar haciendo los pagos necesarios hasta que se resuelva el problema.
Si no utiliza un abogado durante su transacción de bienes raíces, es mejor comunicarse con uno de inmediato si cree que se ha producido una infracción de RESPA. Un abogado de bienes raíces podrá ayudarlo a navegar por el proceso legal.
El demandante tiene hasta tres años para entablar una demanda por una irregularidad particular contra su servidor de préstamos. Cualquiera de estas demandas se puede presentar en cualquier tribunal de distrito federal si el tribunal se encuentra en el área donde se encuentra la propiedad o en el área donde ocurrió la violación de RESPA.
Críticos de la Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)
Los críticos de RESPA dicen que algunas de las prácticas abusivas que la Ley está diseñada para eliminar todavía existen, incluidas las represalias. Un ejemplo de esto son los prestamistas que brindan seguros cautivos a las compañías de seguros de títulos con las que trabajan. (Una compañía de seguros es una subsidiaria de propiedad total de una firma más grande encargada de redactar pólizas de seguro para la matriz y tampoco asegura a ninguna otra compañía).
Los críticos dicen que esto es esencialmente un mecanismo de retroceso porque los clientes generalmente eligen a los proveedores de servicios que ya están involucrados con su prestamista o agente inmobiliario (aunque los clientes deben firmar documentos que indiquen que son libres de elegir cualquier proveedor de servicios que deseen).
Debido a estas críticas, se han realizado muchos intentos para realizar cambios en RESPA. Una propuesta es eliminar la opción de que los clientes elijan utilizar cualquier proveedor de servicios para todos los servicios. Esto sería reemplazado por un sistema con servicios combinados, pero todos los demás costos son responsabilidad directa del agente inmobiliario o prestamista. La ventaja de este sistema es que los prestamistas (que siempre tienen más poder adquisitivo) se verían obligados a buscar los precios más bajos para todos los servicios de liquidación de bienes raíces.
Preguntas frecuentes sobre RESPA
¿Quién protege a RESPA?
RESPA tiene como objetivo proteger a los consumidores que desean calificar para un préstamo hipotecario. Sin embargo, RESPA no protege los tipos de préstamos. RESPA no cubre préstamos garantizados por bienes raíces con fines comerciales o agrícolas.
¿Qué información requiere que se revele RESPA?
RESPA requiere que los prestatarios reciban diferentes divulgaciones en diferentes momentos. Primero, el prestamista o corredor hipotecario debe darle una estimación de los cargos totales por servicio de liquidación que probablemente pagará. (Esta estimación es de buena fe; sin embargo, los costos reales pueden variar). El prestamista o corredor hipotecario también debe proporcionar una divulgación por escrito cuando solicite un préstamo o dentro de los tres días hábiles siguientes si esperan que otra persona cobre los pagos de su hipoteca ( también conocido como servicio de préstamos).
Si es necesario, su prestamista o corredor hipotecario debe proporcionar una Divulgación del Acuerdo Comercial Afiliado. Esta divulgación indica que el prestamista, el corredor de bienes raíces u otros participantes en su acuerdo lo han referido a afiliados para el servicio de liquidación. (Los afiliados son una empresa controlada por una empresa matriz común). Un día hábil antes de concertar su préstamo, tiene derecho a inspeccionar su Declaración de liquidación de HUD-1. El Acuerdo HUD-1 incluye una lista detallada de todos los cargos y créditos al comprador y al vendedor en una transacción hipotecaria de crédito al consumidor.
¿Por qué se aprobó la RESPA?
RESPA se ejecutó como parte de un esfuerzo por limitar el uso de cuentas de depósito en garantía y prohibir las prácticas abusivas en la industria de bienes raíces, como comisiones ilegales y tarifas de referencia.
