¿Qué es el límite de préstamo proporcional?
El límite de préstamo proporcional es el límite en dólares sobre el monto de la hipoteca comprada o garantizada por la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (también conocida como Fannie Mae) y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Viviendas (también conocida como Freddie Mac). Las hipotecas que cumplen con los criterios de apoyo de ambas agencias cuasigubernamentales se denominan préstamos proporcionales.
Bajo el mandato de la Ley de Vivienda y Rehabilitación Económica (HERA) en 2008, el límite de préstamo proporcional se ajusta cada año para reflejar los cambios en el precio promedio de la vivienda en los EE. UU. El límite anual lo establecen la gobernadora federal Fannie Mae y el gobernador federal Freddie Mac. , la Agencia Federal para el Financiamiento de la Vivienda (FHFA), y se anunció en noviembre. La FHFA utiliza el aumento / disminución porcentual de octubre a octubre en el precio promedio de la vivienda como se indica en el informe del Índice de Precios de la Vivienda emitido por la Junta Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFB) para ajustar el límite de préstamos proporcional para el año siguiente.
Conclusiones clave
- El límite de préstamo proporcional es el límite en dólares del monto de la hipoteca que Freddie Mac y Fannie Mae están dispuestos a comprar o garantizar.
- Los préstamos hipotecarios que satisfacen las necesidades de apoyo de ambas agencias se denominan préstamos proporcionales.
- El límite lo establece anualmente la FHFA en noviembre y es designado por el condado.
- El límite de préstamo proporcional para 2021 es $ 548,250.
Cómo funciona el límite proporcional de préstamos
El condado designa el límite de préstamo correspondiente. A la mayoría de los condados se les asigna el límite de referencia de préstamo correspondiente. Sin embargo, el límite de préstamos proporcional puede variar según las diferencias económicas regionales.
Por ejemplo, en áreas donde el 115% del valor medio de la vivienda local excede el límite de préstamo proporcional de referencia, el límite de préstamo superior para esa área se establecerá más alto. La Ley de Vivienda y Rehabilitación Económica establece el límite máximo de préstamos para las áreas como un múltiplo del valor medio de la vivienda del área. La legislación también estableció un tope del 150% del límite de préstamo de referencia.
El sur de California, el sur de Florida y el área metropolitana de Nueva York son tres ejemplos de regiones en la parte contigua del país que cumplen con los requisitos para límites máximos proporcionales de préstamos.
Además, la ley contiene disposiciones legales especiales que establecen varios cálculos de límites de préstamos para Alaska y Hawai, así como los territorios de las islas estadounidenses de Guam y las Islas Vírgenes estadounidenses. Los límites de préstamos proporcionales para esas áreas suelen ser mucho más altos que los límites para los EE. UU. Nacionales porque están designadas como áreas de alto costo.
Para 2021, en la mayor parte de los EE. UU., El límite máximo de préstamos proporcional – la línea de base – para viviendas de una sola unidad es $ 548,250, un aumento de $ 510,400 en 2020. Mientras tanto, el nuevo límite máximo de préstamos para viviendas es de $ 510,400. Las áreas de costo como Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de los Estados Unidos son $ 822,375, o el 150% de $ 548,250. Al anunciar los nuevos límites de préstamos en noviembre, la FHFA señaló que el límite de préstamos sería proporcionalmente más alto en 2021 en todos los condados menos 18. Para 2019, solo había 47 condados.
Consideraciones especiales para el límite de préstamo proporcional
Fannie Mae y Freddie Mac son los principales creadores de mercado en hipotecas; Los bancos y otros prestamistas dependen de ellos para asegurar los préstamos que emiten y para comprar préstamos que quieren vender. Los límites proporcionales de préstamos sirven como pautas para las hipotecas ofrecidas por la mayoría de los prestamistas convencionales. De hecho, algunas instituciones financieras solo se ocupan de préstamos proporcionales que cumplen con los criterios de las agencias.
Los prestamistas tradicionales prefieren trabajar con hipotecas que cumplen con los límites de préstamos correspondientes porque están aseguradas y son más fáciles de vender.
Las hipotecas que exceden el límite de préstamo proporcional se denominan hipotecas inconsistentes o jumbo. La tasa de interés de las hipotecas gigantes puede ser más alta que la tasa de interés de las hipotecas proporcionales.
Debido a que los prestamistas prefieren hipotecas proporcionales, un prestamista cuyo tamaño de hipoteca exceda el límite de préstamo proporcional debe analizar la economía de reducir el monto del préstamo mediante un pago inicial mayor o mediante el uso de financiamiento secundario (es decir, para obtener dos préstamos en lugar de uno) para calificar para una hipoteca proporcional.
