Lo que debe saber sobre la valoración de bienes raíces

El valor de los bienes raíces debe tenerse en cuenta para una variedad de iniciativas, incluida la financiación, el listado de ventas, el análisis de inversiones, el seguro de propiedad y los impuestos. Para la mayoría de las personas, aplicar el precio de compra o compra de una propiedad es la valoración inmobiliaria más útil. Este artículo dará una introducción a los conceptos y métodos básicos de valoración de bienes raíces, especialmente en lo que se refiere a las ventas.

Conceptos básicos de valoración

Técnicamente hablando, el valor de una propiedad se define como el valor presente de los beneficios futuros que resultarán de la propiedad de la propiedad. A diferencia de muchos bienes de consumo de uso rápido, los beneficios de la propiedad generalmente se logran durante un largo período de tiempo. Por lo tanto, una estimación del valor de la propiedad debe tener en cuenta las tendencias económicas y sociales, así como los controles o regulaciones gubernamentales y las condiciones ambientales que pueden afectar las cuatro dimensiones del valor:

• Demanda: el deseo o la necesidad de propiedad respaldada por los medios financieros para satisfacer el deseo.
• Utilidades: la capacidad de satisfacer los deseos y necesidades de los futuros propietarios.
• Escasez: oferta limitada de propiedades competitivas
• Portabilidad: la facilidad con la que se transfieren los derechos de propiedad

Valor versus costo y precio

El valor no es necesariamente igual al costo o al precio. El costo se refiere a los gastos reales, en materiales, por ejemplo, o mano de obra. El precio, por otro lado, es lo que uno paga por algo. Si bien se puede obtener el costo y el precio impacto valor, ellos no determinación valor. El precio de venta de la casa puede ser de $ 150,000, pero el valor puede ser mucho mayor o menor. Por ejemplo, si un nuevo propietario encuentra un defecto grave en la casa, como una base defectuosa, el valor de la casa puede ser menor que el precio.

Valor de mercado

Una tasación es una opinión o estimación del valor de una propiedad en particular en una fecha determinada. Las empresas, las agencias gubernamentales, los particulares, los inversores y las empresas hipotecarias utilizan informes de evaluación cuando toman decisiones sobre transacciones inmobiliarias. El propósito de una tasación es determinar el valor de mercado de una propiedad: el precio que la propiedad probablemente alcanzará en un mercado competitivo y abierto.

El precio de mercado, el precio al que realmente se vende una propiedad, no siempre refleja el valor de mercado. Por ejemplo, si un vendedor se ve obligado por la amenaza de cierre, o si se realiza una venta privada, la propiedad puede venderse por debajo de su valor de mercado.

Métodos de tasación

La evaluación precisa depende de la recopilación fluida de datos. Los datos específicos, que incluyen datos sobre la propiedad en particular, y datos generales, relacionados con la nación, región, ciudad y vecindario en el que se encuentra la propiedad, se recopilan y analizan para obtener el valor. Las tasaciones utilizan tres enfoques básicos para determinar el valor de la propiedad.

Método 1: Enfoque de comparación de ventas

El enfoque de comparación de ventas se usa comúnmente para valorar viviendas y terrenos para hogares individuales. A veces llamado enfoque de datos de mercado, es una estimación del valor derivado de la comparación de propiedades vendidas recientemente y propiedades con características similares. Estas propiedades similares se denominan comparables, y para proporcionar una comparación válida, cada uno de ellos debe:

• Sea lo más similar posible al tema
• Se han vendido durante el último año en un mercado abierto competitivo.
• Se vendieron en condiciones normales de mercado.

Se deben utilizar al menos tres o cuatro comparadores en el proceso de evaluación. Los factores más importantes a considerar al seleccionar comparadores son el tamaño, las características comparables y, quizás lo más importante, la ubicación, que pueden tener un gran impacto en el valor de mercado de una propiedad.

Cualificaciones comparativas

Como no hay dos propiedades exactamente iguales, los precios de venta de comparación se ajustarán para tener en cuenta las diferencias y otros factores que afectarían el valor, que incluyen:

• Antigüedad y estado de los edificios
• Fecha de venta, si ocurren cambios económicos entre una fecha de venta comparable y la fecha de tasación.
• Términos y condiciones de venta, como si el vendedor de una propiedad fue forzado o la propiedad se vendió entre parientes (a un precio con descuento)
• Ubicación, ya que el precio de la misma propiedad puede diferir de un vecindario a otro.
• Características físicas, incluido el tamaño del lote, el paisaje, el tipo y la calidad de la construcción, la cantidad y el tipo de habitaciones, los pies cuadrados de espacio habitable, los pisos de madera, el garaje, la mejora de la cocina, la chimenea, la piscina, el aire acondicionado centralizado, etc.

La estimación del valor de mercado de la propiedad estará sujeta al rango formado por los precios de venta ajustados de las comparaciones. Dado que algunos de los ajustes realizados a los precios de venta de las comparaciones serán más subjetivos que otros, las comparaciones con la menor cantidad de ajuste generalmente se consideran ponderadas.

Método 2: Enfoque de costos

El enfoque de costos se puede utilizar para estimar el valor de la propiedad mejorada por uno o más edificios. Este método incluye estimaciones separadas del valor de los edificios y el terreno, teniendo en cuenta la depreciación. Las estimaciones se combinan para calcular el valor de la propiedad mejorada total. El enfoque del costo asume que un comprador razonable no pagaría más por una propiedad mejorada existente que el precio para comprar un lote comparable y construir un edificio comparable. Este enfoque es útil cuando la propiedad que se está tasando es de un tipo que no se vende con frecuencia y no genera ingresos. Los ejemplos incluyen escuelas, iglesias, hospitales y edificios gubernamentales.

Los costos de construcción se pueden estimar de diversas formas, incluido el método del pie cuadrado, en el que el costo por pie cuadrado de un objeto comparable construido recientemente se multiplica por la cantidad de pies cuadrados del material de construcción; el método unitario implementado, en el que los costos se estiman con base en el costo de construcción por unidad de medida de los componentes individuales de la construcción, incluida la mano de obra y los materiales; y el método de medición cuantitativa, que estima las cantidades de materias primas necesarias para reemplazar la construcción del material, así como el precio actual de los materiales y los costos de instalación asociados.

Depreciación

Para propósitos de evaluación, la depreciación se refiere a cualquier condición que afecte adversamente el valor de una mejora en una propiedad, e incluye:

• Deterioro físico, incluido el deterioro de la curvatura, como pintura y reemplazo del techo, y deterioro inaceptable, como problemas estructurales
• Obsolescencia funcional, que se refiere a características físicas o de diseño que los propietarios ya no consideran deseables, como electrodomésticos obsoletos, accesorios anticuados o casas de cuatro habitaciones, que no sean un baño.
• Recesión económica, debido a factores ajenos a la propiedad, como estar ubicado cerca de un aeropuerto ruidoso o una fábrica contaminada.

Metodología

• Evalúe el valor del terreno como si estuviera desocupado y disponible para un uso máximo y óptimo, utilizando el método de comparación de ventas, ya que el terreno no se puede depreciar.
• Estime el costo actual de construcción de los edificios y las mejoras del sitio.
• Estime el monto de la depreciación sobre las mejoras resultantes de una disminución, una función funcional o económica.
• Reste la depreciación de los costos de construcción estimados.
• Agregue el valor estimado del terreno al costo de la depreciación de los edificios y las mejoras del sitio para determinar el valor total de la propiedad.

Método 3: Enfoque de capitalización de ingresos

A menudo llamado simplemente enfoque de ingresos, este método se basa en la relación entre la tasa de rendimiento requerida por un inversionista y el ingreso neto que produce una propiedad. Se utiliza para estimar el valor de propiedades generadoras de ingresos como complejos de apartamentos, edificios de oficinas y centros comerciales. Las tasaciones que utilizan el enfoque de capitalización de ingresos pueden ser bastante simples cuando se puede esperar que la propiedad material genere ingresos futuros y cuando sus gastos sean predecibles y estables.

Capitalización directa

Los evaluadores tomarán los siguientes pasos utilizando el enfoque de capitalización directa:

• Calcule su ingreso anual bruto esperado.
• Incluya pérdidas por vacantes y cobros de alquiler para determinar el ingreso bruto efectivo.
• Reste los costos operativos anuales para calcular el ingreso operativo anual neto.
• Estime el precio que pagaría un inversionista típico por los ingresos producidos por el tipo y clase particular de propiedad. Esto se logra estimando la tasa de rendimiento o tasa de capitalización.
• Aplique la tasa de capitalización al ingreso operativo anual neto de la propiedad para estimar el valor de la propiedad.

Multiplicadores de ingresos brutos

El método del multiplicador de ingresos brutos (GIM, por sus siglas en inglés) se puede utilizar para tasar otras propiedades que normalmente no se compran como propiedades de ingresos, pero que se pueden alquilar, como casas de una o dos familias. El método GRM aplica el precio de venta de una propiedad a los ingresos por alquiler esperados. (Para obtener una lectura relacionada, consulte «4 formas de valorar las propiedades inmobiliarias de alquiler»)

Para propiedades residenciales, generalmente se usa el ingreso bruto mensual; para propiedades comerciales e industriales, se utilizaría el ingreso anual bruto. El método del multiplicador de ingresos brutos se puede calcular de la siguiente manera:

Precio de venta ÷ Ingresos por alquiler = Multiplicador de ingresos brutos

Los datos recientes de ventas y alquileres de al menos tres propiedades similares se pueden utilizar para establecer un GIM preciso. Luego, el GIM se puede aplicar a la renta de mercado justa estimada de la materia en cuestión para determinar su valor de mercado, que se puede calcular de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler x GIM = Valor de mercado estimado

La línea de base

La valoración precisa de las propiedades inmobiliarias es importante para los prestamistas hipotecarios, los inversores, las aseguradoras y compradores, y los vendedores de propiedades. Si bien las tasaciones generalmente las realizan profesionales capacitados, cualquier persona involucrada en una transacción de bienes raíces puede beneficiarse de un conocimiento básico de los diversos métodos de valoración de bienes raíces.