Los 6 errores hipotecarios principales

Durante la Gran Recesión, la economía de Estados Unidos sufrió un duro golpe debido a un bloqueo previo a la hipoteca. Los prestatarios de todo el país han tenido problemas para pagar sus hipotecas. En ese momento, ocho de cada 10 prestatarios estaban tratando de refinanciar sus hipotecas.

Incluso los propietarios de viviendas de alto nivel estaban luchando con ejecuciones hipotecarias. ¿Por qué tantos ciudadanos tenían problemas con sus hipotecas? Aquí hay seis errores comunes de hipotecas, incluso hasta el día de hoy.

1. Hipotecas de tasa ajustable

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) parecen ser el sueño de un propietario. Estas hipotecas comienzan con prestatarios con una tasa de interés baja durante los primeros dos a cinco años. Le permiten comprar una casa más grande de la que normalmente puede calificar y tener pagos más bajos y asequibles.

Sin embargo, después de dos a cinco años, la tasa de interés restablece la tasa de mercado, que generalmente es más alta. Esta no es una cuestión de si los prestatarios pueden retirar el capital de sus casas y refinanciar a una tasa más baja cuando se restablezca.

Alternativamente, si el comprador no se quedó en casa por mucho tiempo, es posible que ya se haya vendido cuando cambió la tarifa. Este tipo de hipoteca puede ser una buena opción para alguien que necesita una reubicación frecuente.

Pero no siempre resulta así. Cuando los precios de la vivienda caen, los prestatarios tienden a encontrar que no pueden refinanciar sus préstamos existentes. Esto da como resultado que muchos prestatarios tengan pagos hipotecarios elevados que equivalen a dos o tres veces sus pagos originales.

2. Sin pago inicial

Un estímulo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo fue que muchas empresas ofrecían préstamos sin pago inicial. Por eso se convirtió en un problema. Hay dos propósitos para un pago inicial. Primero, aumenta la cantidad de equidad que tiene en su casa y reduce la cantidad de dinero que debe. En segundo lugar, un pago inicial asegura que tengas algo de piel en el juego.

Los prestatarios que realizan grandes pagos iniciales tienen más probabilidades de obtener todo lo posible para hacer sus pagos hipotecarios, ya que no quieren perder su inversión.

Por otro lado, hay muchos prestatarios que no ponen mucho dinero en sus casas y encuentran su hipoteca al revés, pero se van porque tienen más dinero del que vale la casa. Cuanto más debe un prestamista, más probable es que se retire y cierre la hipoteca.

3. Préstamos mentirosos

El término “préstamos falsos” puede parecer increíble, pero estos préstamos fueron muy populares durante el boom inmobiliario antes de la crisis de las hipotecas de alto riesgo que comenzó en 2007. Los prestamistas hipotecarios duraron poco y pronto los prestatarios los aceptarían. Requiere solo una pequeña documentación y ninguna verificación de préstamo falsa. El préstamo se basa en los ingresos cotizados del prestatario, los activos cotizados y los gastos cotizados.

Se llaman así porque los prestatarios tienden a mentir, aumentando sus ingresos para poder comprar una casa más grande. Algunas personas que obtuvieron un préstamo falso ni siquiera tenían trabajo. El problema comienza cuando el comprador llega a casa.

Debido a que los pagos de la hipoteca deben pagarse con los ingresos reales, no con los ingresos cotizados, el prestatario no puede realizar los pagos de la hipoteca de manera constante. Están detrás de los pagos y se enfrentan a la quiebra y al cierre.

4. Hipotecas inversas

Si ve la televisión, probablemente haya visto una hipoteca inversa anunciada como una solución a todos sus problemas de ingresos. Una hipoteca inversa es un préstamo disponible para los propietarios de viviendas de 62 años o más que utilizan el valor líquido de su vivienda para generar ingresos. El capital disponible para los prestatarios se paga en un flujo fijo de pagos o como una suma global como anualidad.

Existen muchas desventajas al obtener una hipoteca inversa. Hay altos costos iniciales. Las tarifas de iniciación, el seguro hipotecario, el seguro de título, las tarifas de evaluación, los honorarios de abogados y las tarifas de equidad diversas pueden consumirse rápidamente. Si bien el prestatario aún conserva el título de la casa y, por lo tanto, tiene «la casa», la hipoteca inversa podría tener importantes implicaciones para sus hijos.

Sin embargo, esto depende de cómo se estableció el préstamo; las hipotecas inversas más comunes son las hipotecas de conversión del valor neto de la vivienda (HECM). Esto significa que si los hijos del prestatario quieren quedarse con la casa, deben pagar el resto del préstamo o el 95% del valor tasado de la casa.

Amortización más larga

Es posible que haya pensado que 30 años es el plazo más largo que podría obtener para una hipoteca, pero algunas compañías hipotecarias ahora ofrecen préstamos que duran hasta 40 años. Otra cosa, las hipotecas a 35 y 40 años van en aumento. ¿Por qué? Permiten a las personas comprar una casa más grande por pagos mucho más bajos.

Una hipoteca a 40 años puede tener sentido para un joven de 20 años que planea quedarse en casa durante los próximos 20 años, pero no tiene sentido para otros. La tasa de interés de una hipoteca a 40 años será ligeramente superior a la de 30 años. Esto equivale a mucho más interés durante 40 años porque los bancos no les darán a los prestatarios 10 años adicionales para pagar su hipoteca sin compensar el atraso.

Los prestatarios también tendrán menos equidad en sus propios hogares. La mayoría de los pagos durante los primeros 10 a 20 años pagarán principalmente intereses, lo que hace casi imposible que el prestatario se mude. Esto también hace que dejar de fumar sea más difícil si realiza pagos a los 70 años.

6. Productos hipotecarios exóticos

Otros tipos de hipotecas desarrolladas antes de la Gran Recesión también han dado lugar a cierres. Los prestamistas han creado todo tipo de productos exóticos que han cumplido el sueño de ser propietario de una vivienda. Algunos propietarios no entendían lo que estaban haciendo. Dos ejemplos:

• Los préstamos de solo interés pueden reducir los pagos entre un 20% y un 30%. Estos préstamos permiten a los prestatarios vivir en una casa durante algunos años y solo hacer pagos de intereses.
• Los préstamos de nombre a pagar permiten a los prestatarios decidir exactamente cuánto quieren pagar en su hipoteca cada mes.

El problema de ambos productos es que después de cierto período se debe realizar un pago global importante. Todos estos productos se denominan productos amortizados negativos. En lugar de acumular capital, los prestatarios están acumulando capital negativo. Aumentan lo que deben cada mes hasta que sus deudas caen sobre ellos como un montón de ladrillos. Los productos hipotecarios exóticos han provocado que muchos prestatarios se vean inundados de sus préstamos.

La línea de fondo

El camino hacia la propiedad de una vivienda está lleno de obstáculos. Una de las claves para no meterse en problemas económicos es evitarlos. Puede ser bueno tener en cuenta que si algo parece demasiado bueno para ser verdad.