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Inversión inmobiliaria/ Inversiones alternativas

Los factores más importantes para la inversión inmobiliaria

¿Qué es lo más importante a buscar en bienes raíces? Si bien la ubicación es siempre una consideración clave, existen muchos otros factores que ayudan a determinar si la inversión es adecuada para usted. A continuación, presentamos algunos de los aspectos más importantes que debe considerar si planea invertir en el mercado inmobiliario.

1. Ubicación de la propiedad

Por qué es importante

El adagio «ubicación, ubicación, ubicación» sigue siendo el rey y sigue siendo el factor más importante para la rentabilidad en la inversión inmobiliaria. La proximidad a las comodidades, los espacios verdes, la belleza escénica y el estado del vecindario son factores destacados en las valoraciones de propiedades residenciales. La proximidad a los mercados, almacenes, centros de transporte, autopistas y áreas exentas de impuestos juegan un papel importante en las valoraciones de propiedades comerciales.

Qué buscar

Una consideración clave para determinar la ubicación de la propiedad es la perspectiva de mediano a largo plazo de cómo se espera que se desarrolle el área durante el período de la inversión. Por ejemplo, el terreno abierto y pacífico de hoy en día en la parte trasera de un edificio residencial podría ser una instalación de fabricación de ruido, reduciendo su valor. Realice una revisión exhaustiva de la propiedad y el uso propuesto para las áreas existentes en las que tiene la intención de invertir.

Una forma de recopilar información sobre los prospectos en las cercanías de la propiedad que está considerando es comunicarse con el ayuntamiento u otras agencias públicas a cargo de la zonificación y planificación urbana. Esto le dará acceso a la planificación a largo plazo del área y determinará qué tan favorable o desfavorable es su propio plan para la propiedad.

2. Valoración de la propiedad

Por qué es importante

La valoración de la propiedad es importante para el financiamiento en el momento de la compra, el precio de cotización, el análisis de inversiones, los seguros y los impuestos; todo depende de la valoración de la propiedad inmobiliaria.

Qué buscar

Los métodos de valoración de bienes raíces más utilizados incluyen:

  • Enfoque de comparación de ventas: ventas comparables recientes de propiedades con características similares: las más comunes y adecuadas para locales nuevos y antiguos.
  • Enfoque de costos: costo del terreno y la construcción, menos depreciación, adecuado para nuevas construcciones
  • Enfoque de ingresos: basado en las entradas de efectivo esperadas, adecuado para alquileres

3. Objetivo de inversión y visión de inversión

Por qué es importante

Dada la baja liquidez y la inversión de alto valor en bienes raíces, la falta de claridad del propósito, especialmente las dificultades financieras, puede conducir a resultados inesperados, especialmente si la inversión está hipotecada.

Qué buscar

Identifique cuál de las siguientes categorías generales se adapta a su objetivo y luego planifique en consecuencia:

  • Compra y usa. Aquí ahorrará en el alquiler y aprovechará el uso propio, y también apreciará el valor.
  • Compra y arrendamiento. Esto proporciona un ingreso regular y una apreciación del valor a largo plazo. Sin embargo, su arrendador debe tener la actitud para manejar disputas y posibles problemas legales, administrar inquilinos, trabajos de reparación, etc.
  • Compra y venta (corto plazo). Por lo general, se trata de una ganancia rápida, pequeña y mediana: la propiedad típica se construye y vende para obtener una ganancia una vez finalizada.
  • Compra y venta (largo plazo). Por lo general, esto tiene como objetivo una apreciación importante del valor intrínseco durante un largo período de tiempo. Esto proporciona alternativas para complementar los objetivos a largo plazo, como la jubilación.

4. Flujos de efectivo esperados y oportunidades de ganancias

Por qué es importante

El flujo de caja se refiere a la cantidad de dinero que queda después de los gastos. El flujo de caja positivo es fundamental para lograr una buena tasa de rendimiento de las propiedades de inversión.

Qué buscar

Desarrolle proyecciones para los siguientes métodos de ganancias y gastos:

  • Flujo de efectivo esperado de los ingresos por alquiler (la inflación del propietario prefiere los ingresos por alquiler)
  • Aumento potencial del valor intrínseco debido a la apreciación de precios a largo plazo.
  • Beneficios de depreciación (y beneficios fiscales disponibles)
  • Análisis de coste-beneficio de las reformas previas a la venta para conseguir un mejor precio
  • Análisis de costo-beneficio de los préstamos hipotecarios frente a la apreciación del valor

5. Tenga cuidado con el apalancamiento

Por qué es importante

Los préstamos son convenientes, pero pueden ser muy costosos. Promete sus ingresos futuros para obtener servicios públicos hoy a expensas de los intereses distribuidos durante muchos años. Asegúrese de comprender cómo manejar dichos préstamos y evitar altos niveles de deuda o lo que sobrepalanquen. Incluso los expertos en bienes raíces se enfrentan al desafío de un apalancamiento excesivo en condiciones de mercado adversas y la escasez de liquidez con obligaciones de deuda elevadas puede interrumpir los proyectos inmobiliarios.

Qué buscar

Dependiendo de sus ganancias actuales y futuras potenciales, considere lo siguiente:

  • Decida el tipo de hipoteca que mejor se adapte a su situación: hipoteca de tasa fija, tasa ajustable (ARM), solo interés, pago cero, etc. Tenga en cuenta que cada tipo de hipoteca tiene su propio perfil de riesgo y debe estudiar cada una con detenimiento. Por ejemplo, ARM incluye tasas hipotecarias que pueden cambiar en cualquier momento impulsadas por las fuerzas del mercado de capitales y el prestatario debe aceptar cualquier cambio en las tasas durante el plazo del préstamo.
  • Tenga en cuenta los términos, condiciones y otros cargos impuestos por el prestamista hipotecario.
  • Busque tasas de interés más bajas y mejores condiciones.

6. Nueva construcción frente a propiedad existente

Por qué es importante

Las construcciones nuevas generalmente ofrecen precios atractivos, la opción de personalizar y comodidades modernas. Los riesgos incluyen retrasos, aumento de costos y cosas que no se conocen sobre un vecindario recientemente desarrollado.

Las viviendas existentes ofrecen comodidad, acceso más rápido, mejoras establecidas (servicios públicos, jardinería, etc.) y, en muchos casos, costos más bajos.

Qué buscar

Aquí hay algunas cosas clave que debe buscar al decidir entre un edificio nuevo o una propiedad existente:

  • Revise proyectos anteriores e investigue la reputación de la empresa constructora en busca de nuevas inversiones.
  • Revise las escrituras de propiedad, las encuestas recientes y los informes de evaluación de las propiedades existentes.
  • Considere los costos de mantenimiento mensuales, las cuotas pendientes y los impuestos. Costos como este pueden tener un gran impacto en su flujo de caja.
  • Cuando invierta en una propiedad arrendada, averigüe si la propiedad tiene renta controlada, renta estabilizada o libre de mercado. ¿Está a punto de vencer el contrato de arrendamiento? ¿Las opciones de renovación son favorables para el inquilino? ¿Quién es el propietario de los accesorios?
  • Productos con control de calidad (muebles, enseres y equipos) si se incluirán en la venta.

7. Inversiones indirectas en bienes raíces

Por qué es importante

No todo el mundo puede gestionar las propiedades físicas en un horizonte a largo plazo. Existen otras opciones que te permiten invertir de forma indirecta en el sector inmobiliario.

Qué buscar

Considere otras formas de invertir en bienes raíces:

  • Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)
  • Acciones de empresas inmobiliarias
  • Fondos de inversión y ETF dirigidos al sector inmobiliario
  • Bonos hipotecarios
  • Valores respaldados por hipotecas (MBS)

8. Su puntaje de crédito

Por qué es importante

Su puntaje de crédito afecta su capacidad para calificar para una hipoteca y afecta los términos ofrecidos por su prestamista. Si tiene un puntaje crediticio más alto, es posible que obtenga mejores condiciones, lo que puede generar ahorros significativos con el tiempo.

La discriminación contra los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de la asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe al Oficina de Protección Financiera del Consumidor o con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).

Qué buscar

Los puntajes superiores a 800 se consideran excelentes y lo ayudarán a calificar para la mejor hipoteca. Si es necesario, trabaje para mejorar su puntaje crediticio:

  • Pague las facturas a tiempo: configure pagos automáticos o recordatorios
  • Deuda pagada
  • Trate de no utilizar más del 30% de crédito
  • No cierre las tarjetas de crédito que no utilice, siempre y cuando no esté pagando tarifas anuales
  • Limite las solicitudes de crédito nuevas y las consultas «duras»
  • Revise su informe de crédito y dispute la inexactitud

9. Mercado inmobiliario general

Por qué es importante

Al igual que con otros tipos de inversiones, comprar barato y vender caro es algo bueno. Los mercados inmobiliarios cambian y conviene estar al tanto de las tendencias. También es importante prestar atención a las tasas hipotecarias para que pueda reducir sus costos de financiamiento, si es posible.

Qué buscar

Manténgase actualizado con las tendencias y estadísticas sobre:

  • Precios de la vivienda y ventas de la vivienda (total y requerido por el mercado)
  • Nueva construcción
  • Inventario de propiedades
  • Las tasas hipotecarias
  • Actividad de volteo
  • Ejecuciones hipotecarias

La línea de base

Los bienes raíces pueden ayudar a diversificar su cartera. En general, las propiedades inmobiliarias tienen una baja correlación con otras clases de activos importantes, por lo que cuando se reducen las existencias, las propiedades inmobiliarias suelen subir. La inversión inmobiliaria puede proporcionar un flujo de caja constante, una apreciación sustancial, ventajas fiscales y rendimientos competitivos ajustados al riesgo, lo que la convierte en una inversión sólida.

Por supuesto, al igual que cualquier inversión, es importante considerar ciertos factores, como los que se enumeran aquí, antes de invertir en bienes raíces, ya sea que elija una propiedad física, REIT u otra cosa.