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Los préstamos FHA están diseñados para prestatarios de ingresos bajos y moderados. Se requieren pagos mínimos y puntajes de crédito más bajos que los que requieren muchos préstamos tradicionales.

A diferencia de las hipotecas de alto riesgo emitidas por algunos prestamistas comerciales tradicionales, los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) no tienen multas por pago anticipado. Las reglas que rigen los préstamos de la FHA establecen que estas hipotecas no pueden contener tarifas innecesarias, como una cláusula de vencimiento en una venta o una multa por pago anticipado, que pueden causar dificultades financieras a los prestatarios.

Conclusiones clave

  • Algunos préstamos hipotecarios tradicionales tienen una multa por pago anticipado que se evalúa si los prestatarios reembolsan sus préstamos demasiado rápido o agregan pagos de capital adicionales.
  • Estas sanciones protegen a los prestamistas e inversores en valores respaldados por hipotecas del riesgo de pago anticipado. Como resultado, muchos préstamos de alto riesgo tienen tal penalización.
  • Los préstamos de la FHA, que son hipotecas respaldadas por el gobierno federal diseñadas para prestatarios de ingresos bajos y moderados, no tienen sanciones por pago anticipado.
  • También existen costos indirectos que pueden estar involucrados en el pago anticipado de préstamos, incluida la pérdida de deducciones fiscales, menor liquidez y oportunidades perdidas de invertir en acciones.

¿Qué es una multa por pago anticipado?

Una multa por pago anticipado se especifica en una cláusula en un contrato de hipoteca que establece que se considerará una multa si el prestatario paga significativamente o cancela la hipoteca antes del plazo, generalmente dentro de los primeros cinco años desde que prometió el préstamo. A veces, la multa se basa en un porcentaje del saldo restante de la hipoteca. También puede valer una cierta cantidad de meses.

Las multas por pago anticipado protegen al prestamista contra la pérdida financiera de los ingresos por intereses proyectados que de otro modo se habrían pagado. También reducen el riesgo de pago anticipado al invertir en valores respaldados por hipotecas.

Cómo se calcula el interés hipotecario para el pago anticipado

Para todos los préstamos de la FHA cerrados antes del 21 de enero de 2015, si bien no está obligado a pagar tarifas adicionales cuando paga su préstamo entre las FHA antes de tiempo, aún es responsable del interés total a partir de la fecha de vencimiento de la próxima cuota. Por ejemplo, se ha supuesto que la fecha de vencimiento del pago mensual de un préstamo entre la FHA es una quinta parte de cada mes. Si realizó su pago mensual el uno por ciento del mes, seguirá siendo responsable de los intereses de hasta un quinto.

Incluso si pagó el saldo total de su hipoteca, seguirá siendo responsable de los intereses hasta la fecha de vencimiento del pago.

Este cargo por intereses de pospago no era técnicamente una multa por pago anticipado, pero muchos propietarios se sentían así. En 2012, los titulares de préstamos de la FHA pagaron aproximadamente $ 449 millones en cargos por intereses posteriores al pago. Para reducir la carga sobre los propietarios de viviendas, la FHA ha revisado sus políticas para eliminar los cargos por intereses posteriores al pago para los préstamos de la FHA que se cerraron el 21 de enero de 2015. saldo a la fecha en que se recibe el pago por adelantado.

Los emisores de préstamos de la FHA solo pueden cobrar intereses hasta la fecha en que se paga la hipoteca.

Otros gastos por pago anticipado

Si bien no existen sanciones directas por el pago anticipado de los préstamos de la FHA, existen costos indirectos. A primera vista, parece que pagar por adelantado un préstamo entre las FHA puede tener un efecto secundario negativo si se pierde la deducción de impuestos por intereses hipotecarios. Cuando las personas que usan esa deducción de impuestos pagan sus hipotecas anticipadamente, ya no deducen el costo de los intereses de sus impuestos. Sin embargo, la Ley de Impuestos y Impuestos Laborales (TCJA) ha aumentado tanto la deducción estándar que muchos contribuyentes ya no enumeran las deducciones. Esto significa que, en primer lugar, muchos prestamistas hipotecarios no están utilizando la deducción fiscal por intereses hipotecarios.

Es más probable que si los préstamos de la FHA se paguen por adelantado, los prestatarios tengan que perder liquidez. Los propietarios de viviendas que pongan dinero extra en sus préstamos FHA tendrán dificultades para recuperarlo si lo necesitan más adelante. Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) suele ser la mejor manera de sacar efectivo de una casa. Sin embargo, la FHA no proporciona líneas de crédito con garantía hipotecaria, por lo que los prestatarios deberán buscar en otra parte. Además, es posible que los prestamistas deban aumentar los requisitos de calificación crediticia para los HELOC, como lo hicieron durante la crisis del coronavirus.

Asegúrese de tener suficientes reservas de efectivo antes de liquidar un préstamo entre las FHA. Por lo general, es una buena idea tener suficiente dinero para cubrir los gastos durante unos meses o incluso un año.

Finalmente, también existe un costo de oportunidad para liquidar un préstamo de la FHA. Al cancelar el préstamo, los propietarios pierden el dinero que pueden haber ganado al invertir en otros activos.

Los intereses de los préstamos hipotecarios tienden a ser más bajos que el rendimiento a largo plazo que se espera de las acciones, los bienes raíces y muchos otros activos. En particular, los fondos negociados en los intercambios fiduciarios de inversión inmobiliaria (REIT ETF) proporcionan una manera fácil para que los inversores aprovechen los rendimientos inmobiliarios completos. Además, los propietarios de viviendas pueden vender ETF de REIT rápidamente cuando necesitan efectivo. Sin embargo, es probable que los precios de ETIT REIT sean más bajos durante una recesión económica.