¿Qué es la mejora de capital?
La mejora de capital es la adición de un cambio estructural permanente o la renovación de algún aspecto de una propiedad que mejorará el valor general de la propiedad, extenderá su vida útil o la adaptará a nuevos usos. Las personas, las empresas y las ciudades pueden realizar mejoras importantes en sus propiedades. Las mejoras de capital a menudo reciben un trato fiscal preferencial y pueden estar exentas del impuesto sobre las ventas en determinadas jurisdicciones.
En negocios o finanzas corporativas, este proceso es similar a las inversiones en gastos de capital (CAPEX).
Conclusiones clave
- La mejora de capital es la mejora, adaptación o mejora permanente de una propiedad que aumenta su valor, a menudo implicando cambios estructurales o reformas.
- El IRS otorga un tratamiento fiscal especial para las mejoras de capital calificadas, distinguiéndolas de las reparaciones ordinarias.
- Además de mejorar una casa, las mejoras de capital pueden aumentar la base de costos de una propiedad, reduciendo la carga fiscal cuando se vende.
Cómo funciona la mejora de capital
Las mejoras de capital generalmente aumentan el valor de mercado de una propiedad, pero pueden extender la utilidad del activo más allá de su posición actual. Según el Servicio de Impuestos Internos (IRS), para calificar como una mejora de capital, debe vivir más de un año después de su finalización y ser permanente o permanente. Si bien la escala de las mejoras de capital puede variar, los propietarios individuales y los propietarios de propiedades a gran escala realizan mejoras de capital.
Publicación del IRS 523 Se describe la definición oficial de mejora de capital. Ejemplos de mejoras de capital residencial incluyen la adición o remodelación de un dormitorio, baño o terraza. Otros proyectos aprobados por el IRS incluyen nuevos electrodomésticos empotrados, alfombras o pisos de pared a pared, o mejoras al exterior de la casa, como reemplazar el techo, el revestimiento o las ventanas contra tormentas. La instalación de una piscina fija o un camino de entrada puede implicar mejoras de capital calificadas.
Sin embargo, el IRS distingue entre mejora de capital y reparación o reemplazo debido al desgaste normal. Por ejemplo, si su refrigerador se descompone después de varios años de servicio, o si tiene un tubo de escape, esas reparaciones no son mejoras de capital. Sin embargo, si uno hace paneles solares y un cobertizo de herramientas para su propiedad, los cuales están conectados permanentemente a la propiedad, se considerarían mejoras de capital a la casa. Un ejemplo de mejora de capital basada en el negocio es la instalación de un nuevo sistema de HVAC o la instalación de características accesibles de estadounidenses con discapacidades (ADA) en un edificio existente.
Asimismo, la creación de un nuevo parque público en el área metropolitana se consideraría una mejora capital para una ciudad. En estos casos, las nuevas adiciones harían más valiosas las propiedades respectivas, se considerarían adiciones permanentes y su transferencia causaría daños materiales a la propiedad.
Consideraciones Especiales
Base de costo
La base del costo es el costo subyacente de un activo. El IRS establece estándares específicos de mejora para calificar como un aumento basado en costos. Una preocupación clave es que debe estar en su lugar cuando se vende una propiedad. La mejora de capital también debe ser parte de la propiedad, o estar adherida de manera tan permanente a la propiedad, que su remoción causaría un daño significativo o una reducción en el valor de la propiedad en sí.
Las reparaciones o el mantenimiento no se pueden incluir en función del costo de la propiedad. Las reparaciones que son parte de un proyecto más grande, como reemplazar ventanas de toda la casa, califican como mejoras de capital. Las renovaciones necesarias para mantener una casa en buenas condiciones no se agregan a menos que agreguen valor al activo. Ejemplos de reparaciones no calificadas, según el IRS, incluyen pintar paredes, reparar fugas o reemplazar herrajes rotos.
Ganancias de capital
Además de mejorar la ciudad, la mejora de capital, según el IRS, aumenta la base de costos de una estructura. Es decir, los costos incurridos en la realización de las mejoras se suman a lo que pagó el propietario por la compra o construcción de la propiedad. El aumento de la base de costos, a su vez, reduce el monto de la ganancia de capital imponible sobre la venta de la propiedad.
Las ganancias de capital de bienes raíces se comportan de manera diferente a otros tipos de ganancias de capital. A partir de 2019, los propietarios tienen derecho a exención de plusvalías sobre cualquier ganancia de la venta de una residencia principal hasta $ 250,000 si es soltero y $ 500,000 si está casado y presenta una declaración conjunta. Esta exención tiene una salvedad importante. El propietario debe haber residido en la propiedad durante al menos dos de los últimos cinco años antes de la venta.
Además, si la ganancia supera con creces los montos enumerados anteriormente, las mejoras de capital pueden tener un efecto significativo sobre la base de los costos. Muchos factores pueden hacer que un contribuyente exceda los niveles de ganancia de capital de $ 250/500. Estos incluyen si la propiedad fue adquirida por los propietarios hace muchos años y si los valores inmobiliarios locales han aumentado significativamente desde su compra.
Exenciones locales
Las leyes de alquiler del estado de Nueva York incluyen una disposición llamada Programa de Mejoras de Capital Importante (MCI). Data de la década de 1970 y permite a los propietarios aumentar los alquileres de los edificios de alquiler estabilizados o no regulados hasta en un 6% anual, para compensar el costo de las principales mejoras de capital a esas estructuras. Las actualizaciones del sistema HVAC, los nuevos ascensores, los espacios comunes actualizados y otras mejoras están dirigidos al MCI.
En febrero de 2019, dos miembros de la legislatura estatal se presentó un proyecto de ley para poner fin al programa, es demasiado fácil para los propietarios de edificios abusar del programa. El abuso ocurre cuando estos propietarios sin escrúpulos presentan reclamos de costos inflados o hechos. Dejando a un lado el potencial de fraude, el programa MCI es fundamentalmente injusto, afirman algunos críticos. Los críticos argumentan que la mejora de capital es un costo único para el propietario, pero un aumento de alquiler es un costo continuo para el inquilino.
Ejemplos de mejoras de capital
Suponga, por ejemplo, que una persona compra una casa por $ 650 000 y gasta $ 50 000 renovando la cocina y agregando un baño. En muchos casos, el impuesto sobre las ventas no tiene que pagarse a los contratistas por este trabajo porque es una mejora de capital calificada.
La base de costos de la casa aumenta de $ 650 000 a $ 700 000. Después de 10 años de propiedad y residencia de la vivienda, el propietario, que es soltero y por lo tanto declara impuestos, termina vendiendo la propiedad por $ 975,000. Si no se han realizado mejoras de capital, la cantidad imponible para la ganancia de capital suele ser de $ 75,000 (precio de venta $ 975,000 – precio de compra $ 650,000 – ganancias de capital excluidas $ 250,000). Debido a que la mejora de capital aumentó el costo base en $ 50 000, la cantidad imponible para la ganancia de capital sería de solo $ 25 000 ($ 975 000 – ($ 650 000 + $ 50 000) – $ 250 000 = $ 25 000).
