En este momento estás viendo Mercado hipotecario primario

¿Cuál es el principal mercado hipotecario?

El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista principal. Los bancos, los agentes hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las cooperativas de crédito son prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario primario.

Cómo funciona el mercado hipotecario primario

Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los principales prestamistas al buscar un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local. Para la mayoría de los prestatarios, no notarán que están negociando en el principal mercado hipotecario, ya que estarán interactuando con su representante hipotecario en su banco local durante todo el proceso. El profesional hipotecario educará al prestatario sobre los diferentes tipos de hipotecas disponibles y cotizará la tasa de interés según el tipo elegido. La sucursal local suele ser donde se cierra el préstamo, donde se firma la documentación.

Muchos prestatarios también comienzan el proceso de compra de una vivienda comunicándose con un banco hipotecario o un promotor hipotecario. Los promotores hipotecarios y los banqueros no son bancos en sí mismos, sino que ayudan a facilitar la transacción y remiten la solicitud de hipoteca a un banco para cerrar el préstamo. Los corredores reciben una tarifa por su servicio, ya que refieren el negocio a los prestamistas principales. Los prestatarios, por otro lado, insisten en obtener una mejor tasa estando en la tienda de corretaje para obtener la mejor oferta según el crédito del prestatario y los términos requeridos.

Sin embargo, es importante señalar que la Oficina de Protección Financiera al Consumidor se ha implementado regulaciones sobre compensación a corredores hipotecarios. Antes de la crisis financiera, los corredores podían obtener una compensación tanto del prestatario como del prestamista. Los consumidores no sabían que el prestamista le estaba pagando al corredor cuando pagaron su tarifa. Los corredores también tenían incentivos para dirigir a los consumidores hacia productos o hipotecas más costosos y, a veces, tasas de interés más altas. Desde la Gran Recesión en 2008 y 2009 y las regulaciones posteriores, el número de agentes hipotecarios ha disminuido.

Conclusiones clave

  • El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista principal.
  • Los bancos, los agentes hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las cooperativas de crédito son prestamistas principales y forman parte del mercado hipotecario primario.
  • Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los principales prestamistas al buscar un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local.

Ventajas del mercado hipotecario primario

Hay una serie de beneficios disponibles para los prestatarios que interactúan en el mercado hipotecario primario, que incluyen:

Bajos costos de cierre

Los prestamistas primarios suelen ser bancos de propiedad local, lo que significa que llevan a cabo el análisis crediticio y el proceso de suscripción. Los aseguradores revisan la información financiera y el historial crediticio de un prestatario para determinar si otorgan o niegan el préstamo. Además, los bancos locales preparan todo el papeleo y la documentación internamente en lugar de pasar por una unidad centralizada fuera del estado, como es el proceso para algunos grandes bancos. Esto resultará en tarifas más bajas con un banco local, ya que tienen menos gastos generales contra un banco más grande. Además, si un corredor hipotecario estuvo involucrado en la búsqueda del banco, también se considerará una tarifa. En resumen, elegir un banco administrado localmente para una hipoteca primaria puede reducir los costos de cierre.

Pequeños pagos iniciales

El anticipo de una hipoteca suele ser el 20% del precio de compra de la casa. Sin embargo, un prestamista puede depositar menos dinero y muchos prestamistas principales ofrecen un pago mínimo del 10 por ciento.

Para los prestatarios de ingresos moderadamente bajos, un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial tan bajo como el 3.5% del valor de la vivienda. La FHA es la Administración Federal de Vivienda, que ofrece seguros a los prestamistas para que puedan emitir préstamos a prestatarios de bajos ingresos.

Sin embargo, un pago por adelantado de menos del 20% provoca la necesidad de que el prestatario adquiera un seguro hipotecario privado o PMI. PMI protege a los bancos y prestamistas en caso de que el prestatario no pague la hipoteca. El PMI es una tarifa mensual que se cobra al prestatario hasta que se haya pagado el 20% del préstamo hipotecario.

Flexibilidad

Como los originadores del préstamo suelen ser bancos de propiedad local, es más probable que los prestatarios puedan comunicarse con los destinatarios de la última palabra, lo que es poco probable que suceda en un banco nacional. El contacto directo puede proporcionar flexibilidad si los prestatarios tienen una situación financiera única.

La flexibilidad puede incluir ofrecer una hipoteca de tasa fija a 15 años en lugar de una hipoteca a 30 años si el prestatario desea cancelar el préstamo antes. Algunos de los beneficios de una hipoteca a 15 años incluyen menos cargos por intereses totales, ya que se canceló antes. Además, los prestatarios generalmente pueden negociar una tasa de interés más baja, ya que existe menos riesgo de que el prestatario falle o no pague el préstamo debido a dificultades financieras. Por supuesto, una de las principales ventajas de una hipoteca a 30 años es que ofrece pagos más bajos, ya que se distribuyen durante un período más largo contra otros términos.

Las hipotecas de tasa ajustable son una opción flexible que generalmente se ofrece para su consideración. Los préstamos ARM generalmente tienen una tasa de interés fija durante un período de tiempo fijo y luego se ajustan anualmente en un índice predeterminado tanto por el prestamista como por el prestatario. Los ARM generalmente vienen con un límite sobre qué tan alto podría subir la tasa de interés durante la vigencia del préstamo, lo que facilita el cálculo y el presupuesto de un pago mensual máximo.

Mercado hipotecario primario vs. mercado hipotecario secundario

El mercado principal está formado por prestamistas primarios. Los prestamistas primarios suelen mantener los préstamos que inician como parte de su cartera y los mantienen durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el banco que hizo el préstamo hipotecario puede vender el préstamo en el mercado hipotecario secundario, que es un mercado en el que los inversores pueden comprar y vender préstamos hipotecarios emitidos anteriormente. Una hipoteca se puede vender a un prestamista u otra empresa de servicios, que procesa los pagos del préstamo. El nuevo prestamista o proveedor de servicios gana dinero con las tarifas e intereses de la hipoteca.

Fannie Mae o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae, o FNMA) compran muchas hipotecas. Fannie Mae se da la vuelta y empaqueta los préstamos y los vende como inversiones llamadas valores respaldados por hipotecas (MBS), que son similares a los fondos mutuos pero contienen hipotecas en lugar de acciones. Los inversores obtienen la tasa de interés de las hipotecas por tener el MBS.

Si su hipoteca se vende, sepa que es una práctica común en la industria financiera. Los bancos tienen límites de préstamos, lo que significa que tienen límites sobre la cantidad de su depósito que pueden prestar. La venta de un préstamo hipotecario a Fannie Mae o un proveedor de servicios elimina el préstamo de los libros del banco y le permite pedir prestado más dinero. Si los bancos no pudieran vender sus hipotecas, alcanzarían los límites de sus préstamos y no podrían ofrecer más hipotecas, lo que ralentizaría la economía. Sin embargo, a menos que sea un inversor que desee comprar MBS, no estará tratando con el mercado secundario. En cambio, tratará con un banco o corredor en el mercado hipotecario primario.