fbpx
Hipotecas/ Propiedad de la vivienda

Mercado hipotecario secundario

¿Qué es el mercado hipotecario secundario?

El mercado secundario de hipotecas es un mercado en el que los préstamos hipotecarios y los derechos administrados se compran y venden entre prestamistas e inversores. Los prestamistas venden un gran porcentaje de hipotecas iniciales que se emiten en este mercado secundario, donde se empaquetan en valores respaldados por hipotecas y se venden a inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y fondos de cobertura.

El mercado secundario de hipotecas es muy grande y líquido, y ayuda a proporcionar crédito de manera justa a todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas.

traer llave traer

  • El mercado secundario de hipotecas es un mercado en el que diversas entidades compran y venden préstamos hipotecarios y derechos administrados.
  • Varios actores participan en el mercado secundario de hipotecas: promotores hipotecarios
  • (que crean los préstamos), agregadores de hipotecas (que compran y titulizan los préstamos), agentes / corredores de valores (que venden los préstamos titulizados) y, finalmente, inversores (que compran los préstamos titulizados por sus ingresos por intereses).
  • El mercado secundario de hipotecas es muy grande y líquido, y ayuda a proporcionar crédito de manera justa a todos los prestatarios en todas las ubicaciones geográficas.

Mercado secundario hipotecario explicado

Varios actores participan en el mercado secundario de hipotecas: originadores de hipotecas, agregadores de hipotecas (titulistas) e inversores.

Cuando una persona obtiene un préstamo hipotecario, el préstamo está asegurado, financiado y administrado por una institución financiera, generalmente un banco. Los bancos, conocidos como promotores hipotecarios, utilizan sus propios fondos para hacer el préstamo, pero es posible que no corran el riesgo de quedarse sin dinero al final, por lo que a menudo venden el préstamo en el mercado secundario a los fondos que están disponibles para reponerlos, por lo que puede seguir ofreciendo financiación a otros clientes. Dependiendo de su tamaño y sofisticación, un originador de hipotecas puede acumular hipotecas durante un cierto período de tiempo antes de vender el paquete completo; también puede vender préstamos individuales a medida que se inician.

El préstamo o los préstamos a menudo se venden a grandes agregadores. El agregador distribuye miles de préstamos similares en valores respaldados por hipotecas (MBS). Después de que se forma MBS (y algunas veces antes de que se forme, según el tipo de MBS), se vende a un corredor de valores. Este distribuidor, a menudo una firma de corretaje de Wall Street, empaqueta aún más el MBS de diversas formas y lo vende a inversores, que a menudo buscan instrumentos orientados a los ingresos. Estos inversores no obtienen el control de las hipotecas, pero reciben los ingresos por intereses de los reembolsos de los prestatarios.

Historia del mercado de hipotecas secundarias

Antes del establecimiento del mercado secundario, solo los grandes bancos tenían los fondos necesarios para proporcionar los fondos durante la vigencia del préstamo, generalmente de 15 a 30 años. Debido a esto, los posibles compradores de vivienda han tenido más dificultades para encontrar prestamistas hipotecarios. Debido a que había menos competencia entre los prestamistas hipotecarios, pudieron cobrar tasas de interés más altas.

La Ley de la Carta de 1968 resolvió este problema demostrando Fannie Mae y Freddie Mac, que entró en funcionamiento dos años después. Estas empresas patrocinadas por el gobierno actuaron como agregadores, capaces de comprar hipotecas bancarias y revenderlas a otros inversores. En lugar de revender los préstamos individualmente, se agruparon en valores respaldados por hipotecas, lo que significa que su valor está asegurado o respaldado por el valor de la parcela de los préstamos subyacentes.

Competencia y riesgo en el mercado secundario hipotecario

La competencia y el riesgo siempre forman parte del juego cuando los inversores privados introducen préstamos hipotecarios en el mercado hipotecario secundario porque los inversores privados comienzan a impulsar las tasas y tarifas hipotecarias. Esto significa que si tiene un puntaje crediticio bajo y está buscando un préstamo, es posible que se considere que está en riesgo, por lo que es posible que le cobren tasas y tarifas más altas.

Tras la crisis de las hipotecas de alto riesgo, los inversores individuales crecieron dispuestos a arriesgar su capital en valores respaldados por hipotecas de baja tasa. Luego, el gobierno federal tuvo que intervenir para llenar el vacío en el mercado hipotecario secundario. Esto impidió que las tasas se dispararan a un lugar donde nadie podía pagar una casa.