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Inversiones alternativas/ Inversión inmobiliaria

Mercados inmobiliarios financiados por vendedores y proveedores de insumos

Cuando se trata de financiar bienes raíces residenciales, la mayoría de las transacciones siguen un proceso informado. El vendedor encuentra un comprador dispuesto que tiene los ingresos, el historial de empleo y el puntaje crediticio necesarios para calificar para una hipoteca, y una institución crediticia establece el dinero para financiar el trato.

Pero, ¿qué pasa si el financiamiento tradicional no está disponible y el comprador y el vendedor aún desean proceder de forma privada con la venta? Ingrese financiamiento de proveedor conocido. Como implica el término, la persona que vende la casa financia la compra.

Conclusiones clave

  • En las transacciones de bienes raíces residenciales, el financiamiento del vendedor es una opción, donde el vendedor financia la compra para el comprador.
  • Las transacciones financiadas por proveedores pueden ser más rápidas y económicas que las transacciones normales.
  • Los compradores deben declarar que el vendedor es libre de financiar (no tienen hipoteca o si su prestamista hipotecario lo aprueba) y deben estar preparados para hacer un pago por adelantado.
  • El financiamiento del vendedor generalmente tiene una duración más corta que una hipoteca tradicional.
  • Ambas partes de la transacción deben contratar profesionales para brindar orientación y redactar el contrato y el pagaré.

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Mercados inmobiliarios financiados por vendedores y proveedores de insumos

¿Cómo funciona el financiamiento de proveedores?

Un banco no participa en una venta financiada por el vendedor; el comprador y el vendedor hacen los arreglos ellos mismos. Elaboran un pagaré que establece la tasa de interés, el calendario de pagos del comprador al vendedor y las consecuencias si el comprador incumple esas obligaciones. A diferencia de una venta que implica una hipoteca, el capital no se transfiere del comprador al vendedor, sino un acuerdo para reembolsar esa cantidad a lo largo del tiempo.

Con solo dos actores principales involucrados, la financiación del propietario puede ser más rápida y económica que vender una casa de la forma habitual. No hay que esperar al oficial de préstamos bancarios, al asegurador ni al departamento legal, y los compradores a menudo pueden mudarse a una casa por menos dinero.

Los beneficios del financiamiento de proveedores

Esta opción frente a la financiación tradicional puede resultar útil en algunos casos o donde es difícil conseguir hipotecas. En condiciones tan duras, el financiamiento del vendedor brinda a los compradores acceso a una forma alternativa de crédito.

Los vendedores, a su vez, generalmente pueden vender más rápido y no realizan reparaciones costosas que los prestamistas suelen requerir. Además, debido a que el vendedor está financiando la venta, la propiedad puede ordenar un precio de venta más alto.

Costos de cierre más bajos

Los costos finales son en realidad más bajos para una venta financiada por el vendedor. Sin la participación de un banco, la transacción evita el costo de una hipoteca o puntos de descuento, así como las tarifas de inicio y muchos otros cargos en los que los prestamistas incurren regularmente durante el proceso de financiamiento. También hay, al menos probablemente, más flexibilidad en las disposiciones del préstamo, desde el pago por adelantado requerido y la tasa de interés hasta el plazo del contrato.

El financiamiento del vendedor generalmente solo tiene una duración relativamente corta, como cinco años, al final de los cuales se realizará un pago global. La teoría, o al menos la esperanza, es que el comprador refinanciará ese pago con un prestamista tradicional, armado con una solvencia crediticia mejorada y habiendo acumulado algo de capital en casa.

Financiamiento del vendedor para compradores

A pesar de todos los beneficios potenciales del financiamiento de proveedores, ambas partes enfrentan riesgos y realidades para las transacciones que lo utilizan. Esto es lo que los compradores deben considerar antes de finalizar una medida financiada por el vendedor.

No espere mejores condiciones que una hipoteca

A medida que se derivan los términos del trato financiado por el proveedor, la flexibilidad a menudo se hace realidad. El vendedor investiga sus necesidades y riesgos financieros, incluida la posibilidad de que el comprador falle en el préstamo, con la expectativa de un proceso de desalojo potencialmente costoso y relajante.

El resultado puede ser aleccionador para el comprador. Por ejemplo, puede obtener una tasa de interés más favorable que la que ofrecen los bancos, pero es más probable que pague más, tal vez algunos puntos porcentuales adicionales por encima de la tasa vigente.

Como comprador, probablemente necesitará proporcionar un anticipo que sea comparable en tamaño a una hipoteca típica, es decir, 20% o más del valor de la propiedad.

Puede que tenga que venderse al vendedor

Es inteligente ser transparente y sencillo sobre las razones por las que no calificó para una hipoteca tradicional. Parte de esa información puede surgir de todos modos cuando el vendedor verifique su historial crediticio y otros detalles de antecedentes, incluidos su empleo, activos, reclamos financieros y referencias.

Pero también asegúrese de imponer restricciones a su capacidad de endeudamiento que puedan no surgir durante la debida diligencia del vendedor. Un posible comprador con un crédito sólido y un pago inicial significativo disponible puede haber establecido recientemente un nuevo negocio, por lo que no puede calificar para un préstamo hasta por dos años.

Esté preparado para recomendar financiamiento de proveedores

Los propietarios de viviendas que ofrecen financiamiento al vendedor a menudo abren ese hecho abiertamente con la esperanza de atraer compradores que no califican para hipotecas. Sin embargo, si no ve el financiamiento de un proveedor, no está de más preguntar. Sin embargo, en lugar de preguntar si la financiación del propietario es una opción, es posible que desee presentar una propuesta específica. Por ejemplo, podría decir: «Mi oferta es de precio completo con un 20% de anticipo, financiación del vendedor por $ 350.000 al 6%, amortizada en 30 años con un préstamo global de cinco años. Si no refinanciaré en dos o tres años, Aumentaré la tasa al 7% en los años cuatro y cinco «.

Asegúrese de que el vendedor tenga la libertad de financiar la venta.

El financiamiento del vendedor es más simple cuando el vendedor es dueño de la propiedad; una hipoteca sobre la propiedad presenta dificultades adicionales. Se asegurará de que el pago de la búsqueda del título de la propiedad se describa con precisión en la escritura y esté exento de hipoteca o gravamen fiscal.

De acuerdo a Jason Burkholder, agente de bienes raíces con Weichert Realtors en Lancaster, Pensilvania, «La mayoría de las hipotecas tienen una cláusula de ‘vencimiento’ que impide que el vendedor venda la casa sin pagar la hipoteca. financiar al propietario y si la compañía hipotecaria se entera, considerará el casa ‘vendida’ y exigir que la deuda se pague en su totalidad de inmediato, lo que permite al prestamista ejecutar la hipoteca «.

Financiamiento del vendedor para vendedores

Tenga en cuenta estos consejos y realidades si está considerando financiar la venta de una casa.

No tienes que financiar la venta por mucho tiempo

Como vendedor, puede, en cualquier momento, vender el pagaré a un inversor o prestamista, a quien el comprador envía los pagos. Esto puede suceder el mismo día del cierre, para que el vendedor pueda recibir efectivo inmediatamente.

Es decir, los vendedores no tienen por qué tener el dinero, ni necesitan ser prestamistas. Sin embargo, tenga en cuenta que para venderlo, probablemente tendrá que aceptar menos del valor total del pagaré, lo que reducirá el rendimiento de la propiedad. Los pagarés inmobiliarios generalmente se venden entre el 65% y el 90% de su valor nominal, según Amerinote Xchange, una empresa que se especializa en financiamiento del mercado secundario.

Haga que la financiación de proveedores forme parte de su parque para vender la propiedad

Dado que el financiamiento del vendedor es relativamente raro, promueva el hecho de que se le ofrece, comenzando con la lista de propiedades. Las palabras «financiamiento de proveedor disponible» con el texto alertarán a los compradores potenciales y sus agentes de que la opción está sobre la mesa.

Cuando los compradores potenciales vean su casa, brinde más detalles sobre los arreglos de financiamiento. Prepare un folleto informativo que describa los términos de la financiación.

Los vendedores deben dar una explicación general del financiamiento del vendedor, ya que muchos compradores no estarán familiarizados con él.

Obtenga asesoramiento fiscal y considere la posibilidad de recibir ayuda con el servicio de préstamos

Porque tratar con un acuerdo financiado por un proveedor, un planificador financiero o un experto en impuestos como parte de su equipo de venta puede generar dificultades fiscales. Además, si no tiene experiencia y no se siente cómodo como prestamista, considere la posibilidad de contratar una empresa de servicios de préstamos para cobrar los pagos mensuales, emitir estados de cuenta y realizar las otras tareas de la administración de un préstamo.

Cómo estructurar una medida de financiación de proveedores

Ambas partes de un trato financiado por un vendedor deben contratar a un abogado de bienes raíces o un agente de bienes raíces para que redacte y revise el contrato de venta y el pagaré, así como las tareas relacionadas. Trate de encontrar profesionales que tengan experiencia en transacciones domésticas financiadas por el vendedor y que tengan experiencia en la vida, si es posible, ya que algunas regulaciones relevantes (como las que rigen los pagos globales) varían según la jurisdicción.

Los profesionales pueden ayudar al comprador y al vendedor a decidir el acuerdo particular que más les convenga y las circunstancias de la venta. A menos que sea un acuerdo financiado por el vendedor, un inversor inmobiliario y un agente inmobiliario Don Tepper señala que “hay muchas otras formas de comprar” además de un acuerdo hipotecario tradicional. Estos acuerdos incluyen pagarés de Tepper, opción de arrendamiento, compra de arrendamiento, contrato de tierra, contrato de escritura, participación en el capital e hipotecas de cierre. «La mayoría de los compradores y la mayoría de los agentes inmobiliarios no saben cómo funcionan estos», dice.

La línea de base

¿Es la financiación de proveedores una buena opción? Tan inusual y poco común como lo es para la mayoría de las personas, el financiamiento del vendedor puede ser una opción útil en un mercado inmobiliario desafiante. Sin embargo, el acuerdo fomenta algunos riesgos especiales para compradores y vendedores, y tiene sentido contratar ayuda profesional para mitigarlos y permitir que el proceso se desarrolle sin problemas.